réduction drastique de la partie garage...

[Jacques Valdenaire]

Bonjour,
Je loue à la mairie une ancienne école.
Le préau (servant de garage) est divisé en deux car deux appartements au dessus (dont le mien). Au fond de ma partie de préau, il y a la cave de l'autre appartement, jusqu'à présent les locataires passaient dans ma partie de préau pour accéder à leur cave. Sans problème.
Une nouvelle locataire va arriver et la mairie veut faire un « couloir » d'accès entre sa partie du préau et la fameuse cave me privant de plus de 10m2 de préau contre le mur du fond.
Il n'y a aucune surface de préciser sur le bail.
Est-ce normal ?
Que puis je faire ?
Merci de vos réponses
Cordialement
Jacques

[justedroit]

Bonjour,
Oui, cela me paraît logique au point, qu'en lisant que les locataires voisins passaient dans votre partie de préau pour accéder à leur cave, j'ai pensé que votre interrogation se poserait sur cette « intrusion » et me disais déjà, pourquoi pas une séparation de cet accès.

Ceci dit, je crains que vous ne puissiez aboutir d'une interdiction au bailleur de construire un couloir ou de vous indemniser sur la perte de la surface du préau engendrée par ces travaux car, comme vous le précisez, celle-ci n'est pas mentionnée sur le bail et qu'au surplus, elle n'est pas une surface habitable au sens de l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour autant, rien ne vous empêche de vous prévaloir du discutable en les circonstances, alinéa h) de l'article 4 de la même Loi précitée qui énonce que :

« Est réputée non écrite toute clause :
Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ».

Cordialement.

[Jacques Valdenaire]

Bonjour et merci pour ces informations, effectivement comme rien n'est inscrit sur le bail, je me doutais bien que je ne pouvais pas faire grand chose.
Quand à votre précision, j'avoue que mon manque de vocabulaire spécifique au droit ne me permet pas de bien l'appréhender.
"Pour autant, rien ne vous empêche de vous prévaloir du discutable en les circonstances, alinéa h) de l'article 4 de la même Loi précitée qui énonce que :« Est réputée non écrite toute clause :Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ».
J'avais lu cette phrase mais je pensais justement qu'elle voulait dire que je n'avais aucun recours... donc je viens de voir la définition d'une "clause non écrite" et j'ai enfin compris (enfin je pense) !
Il me semblait avoir aussi lu un texte sur les travaux que pouvait faire le bailleur et ses conséquences sur le locataire mais comme il n'y a rien de préciser sur le bail...
Bref, merci encore, je ne vais certainement pas aller devant un tribunal avec aussi peu de billes... mais au moins j'ai de quoi discuter avec la mairie et leur montrer que je suis bien gentil. Cela ma permettra aussi peut être de discuter avec eux sur des travaux à faire.
Merci encore
Jacques

[justedroit]

RE-,

J'avais lu cette phrase mais je pensais justement qu'elle voulait dire que je n'avais aucun recours... donc je viens de voir la définition d'une "clause non écrite" et j'ai enfin compris (enfin je pense) !

Non, ce n'est pas tout à fait cela. Je vous explique donc davantage.

Clause réputée non écrite est à prendre dans les deux sens suivants :
Le premier, au sens strict, où une clause au bail préciserait qu'il est fait droit au bailleur de diminuer ou supprimer des prestations stipulées au contrat sans compensation pour le locataire ; cette phrase serait réputée non écrite donc sans valeur, nulle.
Le deuxième, au sens sous-entendu, c'est-à-dire que cette phrase n'est pas mentionnée au contrat mais en pareil cas (diminution ou suppression de prestations), cela serait comme si, toute comme, elle était écrite, donc vous en prévaloir (diminution locative).

Il me semblait avoir aussi lu un texte sur les travaux que pouvait faire le bailleur et ses conséquences sur le locataire

Oui mais, il s'agit de travaux réalisés par le bailleur dans le local (logement) du locataire si ceux-ci sont d'un délai supéreur à vingt et un jours (privation de jouissance paisible).

Enfin, j'ai parlé du discutable alinéa h) car celui-ci n'entre pas parfaitement dans son champ d'application ; en clair, il est approximatif, ne se colle pas parfaitement à la situation, mais à défaut de mieux, il peut être raisonnablement évoqué, d'autant que vous ne précisez pas si, au delà du manque d'indication de la surface de préau, il est mentionné au bail que celui-ci divisé en deux est une place de parking privatif à usage exclusif, d'un prix inclus ou pas dans celui du loyer.

En tout état de cause, oui, vous pouvez discuter, voire protester de la perte de cette surface de préau.

[fgg]

Bonjour,
Votre location relève -t-elle :
-du droit commun (loi Mermaz)?
- ou est-ce une convention d'occupation précaire (COP) ?
ce qui est totalement différent.

[justedroit]

Bonjour,
S'il s'agissait d'un bail précaire, Jacques Valdenaire nous l'aurait précisé dans son post, non ? puisque rare et particulier dans le cadre d'une location d'un logement.

[Jacques Valdenaire]

Bonjour et encore merci pour ses éclaircissements... j'ai (enfin) compris ce que je peux avancer comme arguments.. ouf.
Sur le bail (qui est un bail conventionné PALULOS effectivement je ne l'avais pas précisé, je ne sais pas si ça change grand chose...) il est fait mention de

"Annexes et dépendances :
Jardinet + Potager + Garage (le fameux préau) + Cellier
Enumération des parties et équipements communs :
Accés aux garages et aux cuves de gaz."

Donc effectivement il n'y a rien de plus précis...
Et aucune mention d'un quelconque droit de passage pour les voisins.

Pour info nous n'avons jamais fait de état des lieux, je n'ai jamais eu le diagnostic technique... bref ça fait beaucoup ;o) je crois que je vais aller voir le maire gentillement.... avec quelques munitions dans mon fusil...
Encore merci
J.V.

[justedroit]

RE pour derniers infos.

un bail conventionné PALULOS

Il s'agit donc d'un logement à caractère social.

Enumération des parties et équipements communs : Accés aux garages et aux cuves de gaz."

Cela signifie que l'accès aux garages est permis à tous puisque partie commune.

nous n'avons jamais fait de état des lieux

Cela signifie qu'il est convenu que vous considérez que le logement est dans un bon état général lorsque vous en avez pris possession ; vous aurez à le restituer ainsi à votre départ, diminué éventuellement de sa vétusté.