PROBLEME RESILIATION BAIL

[FLO0926]

Bonjour,
J'ai envoyé le 19/01 la résiliation de bail de mon appartement occupé depuis 19 ans à l'agence mandataire qui le refuse à ce jour étant donné que j'ai signé une clause de solidarité avec mon co-locataire de l'époque et que celui-ci ne lui a pas transmis son départ (elle attend un retour de son service juridique lui confirmant qui tarde à arriver). Ayant disparu à l'étranger depuis 16 ans et sans aucun contact avec lui je ne peux lui fournir sa lettre de résiliation. Les différents contacts juridiques que j'ai eus à ce jour m'ont conseillé de négocier avec le propriétaire en direct afin de verser 2 mois de loyers au lieu d'1 seul (mon départ devrait être effectif le 19/02 car je me trouve en zone tendue) le temps que l'agence lui retrouve un locataire. Il accepte de m'arranger sous réserve de l'approbation de l'agence mandataire qui ne vient pas.
Quels sont mes recours d'après vous? (ma situation devenant urgente car j'ai signé un autre bail ne pensant pas que j'aurai des problèmes avec ma résiliation). Combien de temps dois-je laisser à l'agence mandataire avant d'entamer une demande de conciliation à la commission départementale? Merci

[justedroit]

Bonjour FLO0926,
Vous avez donc signé un bail unique (collectif) et non séparé n'est-ce pas ?

Mais, il faut nous en dire un peut + comme par exemple si l'absence de ce co-locataire a été connue par le mandataire ou son bailleur ; en somme si vous avez réglé sa part de loyer depuis son absence car vous dites qu'il vous a été conseillé de proposer à votre bailleur qui l'a accepté, de lui verser 2 mois de loyer au lieu d'1 le temps de lui trouver 1 locataire (votre départ) au lieu de 2 (le remplacement de votre co-locataire) comme était initialement votre situation.

En attendant si l'agence ne répond pas alors que votre bailleur l'a fait, vous n'avez rien à attendre, que quitter les lieux au terme de votre congé si celui-ci a été régulièrement remis au bailleur en espérant que vous en avez gardé copie.

A la suite de quoi, vous recevrez de sa part un solde de tout compte qui comprendra le montant de la part du dépôt de garantie de votre-colocataire et la vôtre, diminué évidemment de ce qui serait susceptible que vous devez.

C'est à ce moment là que se crée le litige, qu'un arrangement amiable peut se faire d'abord entre vous et le bailleur, puis ensuite en cas de désaccord entre un Conciliateur de justice vous et votre bailleur.

Et le cas échéant d'un récurrent désaccord, une saisine au JCP (Juge des contentions de la Protection) spécialiste en la matière.

Autrement, le jeu du mandataire du bailleur peut consister à faire durer un plaisir qui lui profite (pourquoi se dépêcher quand les loyers tombent ?).

[FLO0926]

Bonjour,

Il s'agit bien d'un bail unique et non collectif. J'ai toujours réglé mes loyers et ce également depuis le départ du co-locataire depuis 16 ans.

Comme vous le dîtes, les loyers sont payés donc l'agence ne voit certainement pas le problème. Ma lettre de départ dont j'ai gardée la copie et l'AR a été reçue par l'agence mandataire du bailleur. J'ai contacté en parallèle le bailleur par mail afin qu'il appuie ma date de départ à partir du moment où l'agence l'a refusée. Celui-ci est ok pour que je parte mais il se range tout de même derrière la décision de cette agence qui ne vient pas.

Je stopperai bien prochainement mes prélèvements car ma date effective de fin de préavis (1 mois) sera le 19/02 mais j'ai la crainte qu'ils se retournent contre le garant qui est mon frère.

D'après vous, puis-je dès à présent entamer une procédure de conciliation en les ayant prévenu au préalable?

Merci

[justedroit]

Que l'on se comprenne bien car parfois les qualificatifs des mots sont identiques mais non pas la même destination.

C'est pourquoi, il est bon de préciser ce que vous entendez comme clause de solidarité car vous parlez aussi de garant et qu'en principe dans le bail disons individuel (chaque locataire a son propre bail), il n'existe pas de clause de solidarité puisque chaque contrat bail est relié directement avec son bailleur.

Par contre le garant d'un contrat bail est la caution du locataire de son contrat naturellement.

Par ailleurs, il y a une clause pour le garant, laquelle doit indiquer une durée ; là aussi, généralement elle n'est pas Ad vitam æternam ; relisez cette clause.

Elle doit être ensuite conforme quant à sa rédaction. Autrement, elle n'a aucune valeur comme notamment par exemple, votre frère a-t-il reçu une copie du bail ?

Enfin, non, vous ne pouvez pas entamer une quelconque procédure amiable ou judiciaire tant que le litige n'est pas créé.

[FLO0926]

Effectivement il s'agit d'un bail unique et non séparé, je me suis trompée sur le terme. Nous n'avons pas signé un bail chacun mais ensemble. Il comporte une clause de solidarité dans le paragraphe intitulé "Locataire". Il est inscrit " XXX et XXX déclarent agir conjointement et solidairement entre eux pour le paiement du loyer".
L'agence mandatée par le bailleur m'a indiqué que la clause de solidarité aurait pu s'appliquer si le co-locataire était toujours en place.

Je demanderai au garant mais je pense qu'il a bien reçu une copie du bail signé, par contre il n'y a pas de clause le concernant. Il est garant pour combien de temps? Je pensais qu'il l'était tant que le bail existait entre nous et le bailleur...

Vous m'avez écrit : "Vous recevrez de sa part un solde de tout compte, c'est à ce moment là que se crée le litige, qu'un arrangement amiable peut se faire d'abord entre vous et le bailleur, puis ensuite en cas de désaccord entre un Conciliateur de justice vous et votre bailleur". Le souci est qu'ils ne m'enverront pas de solde car ils ne sont pas d'accord pour que je parte... La conciliation ne peut pas porter sur le fait qu'ils ne m'accordent pas mon départ?
Merci

[justedroit]

Bonjour FLOO923,

Sur la caution :

-Le bailleur ne peut avoir une garantie des loyers pour imposer un garant.

-Le bail doit indiquer si une caution est simple ou solidaire.

Simple : le bailleur doit engager une procédure d'abord auprès de son locataire pour le recouvrement des impayés.

Solidaire : le bailleur peut s'adresser directement au garant en cas d'impayés des loyers.

-L'article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 explique sur ce sujet :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Voyez si un de ces éléments ci-dessus peuvent dégager votre garant de son éventuelle responsabilité.

D'un bail donc unique (collectif) la caution solidaire est légale.

Par ailleurs, vous me répondez à juste titre que le bailleur ou son mandataire peu importe, ne veulent pas que vous partiez, et la raison pour laquelle vous ne recevriez aucun solde de tout compte. Et de me demander si le litige peut être réglé dans le cadre d'un procédure amiable ; j'entends tout cela.

Mais, d'abord, je vous ai parlé de l'existence d'un litige pour procéder à une conciliation amiable, que ce litige serait constitué par votre départ suite à votre congé légal ; que présentement et à mon sens, vous ne pouvez pas dire quelle est sa teneur en absence de la réponse du mandataire du bailleur, lequel attend le feu vert de son service juridique, si bien et si vrai, que vous demandez qu'elle est sa durée pour y procéder, car dites-vous, il s'agit d'une urgence puisque vous avez déjà loué ailleurs et enfin, tout cela sans que vous ayez mis en demeure le bailleur de vous répondre sous un délai de XXX jours, lui disant qu'à défaut vous prendriez les décisions qui s'imposent.

Mais, si je comprends parfaitement que pour vous, ce litige est précisément la réponse du bailleur, il faut que vous sachiez qu'un agent immobilier est un professionnel qui connait parfaitement les rouages de la conciliation amiable que sont le Conciliateur de justice et la Commission départementale de conciliation au sens où il suffit que le mis en cause (le bailleur) ne se présente pas à leur convocation, sans que cela lui soit judiciairement et financièrement préjudiciable, pire, vous ne pourrez même pas vous prévaloir de cette absence au cas où l'affaire deviendrait judiciaire. Vous imaginez la durée ?

Ensuite, sachez que dans une affaire avec litige, c'est une question de position de force, que celle-ci doit s'afficher pour déstabiliser la partie adverse l'incitant ainsi à discuter pour en finir avec elle ; ça fait école mais c'est comme cela que ça fonctionne !

Si cette situation m'arrivait, ma position toute personnelle serait d'adresser une LRAR au mandataire du bailleur avec copie pour information à celui-ci, disant sans détail :

«Je vous ai donné légalement congé du logement situé à (adresse complète) pour mon départ au (date).

Vous m'avez refusé ce congé en date du xxx au juste motif que j'avais réglé la part de loyer de mon colocataire qui a quitté les lieux sans vous donner congé, mais qui constitue en même temps la preuve de ma naïveté et de mon honnêteté.

Et je suis en attente de votre accord urgent pour quitter les lieux en raison du fait que j'ai loué ailleurs ne pensant pas trouver obstacle à ce congé.

Dés lors, je vous presse de me donner cette réponse pour tenter résoudre ce problème par accord réciproque, vous proposant de vous régler le montant du préavis et celui de mon colocataire qui n'a laissé aucune adresse pour le contacter, un peu comme si nous quittions les lieux tous deux en même temps ; aucun préjudice financier pour vous ni pour votre Mandant.

Mais, sans réponse sous 8 jours à compter de la date de réception de cette présente recommandée et/ou sans accord de ma proposition qui est le reflet d'une situation qui serait normalisée et légale, je me verrai contrainte et forcée de quitter les lieux sans vous donner mon adresse.

Et si un jour, vous me retrouvez, j'arguerai que lorsque j'ai quitté les lieux mon colocataire était présent, qu'il vous appartenait de le rechercher, de constater par voie d'huissier son absence afin de procéder à sa résiliation judiciaire du bail, qu'un colocataire n'est pas tenu de l'accord de l'autre pour quitter les lieux, que depuis temps d'années écoulées à l'occupation des lieux, vous n'avez jamais eu à me relancer pour un quelconque impayés de loyer et de charges.

Que si certes cette solution est extrême, elle répond de mon urgence au sens où, mes possibilités financières ne me permettent en aucun cas, de régler les montants de deux loyers complets.

Je compte sur votre obligeance, aux intérêts au dossier et votre responsabilité de mandataire à l'égard de votre mandant pour que nous nous quittions en bons termes ».

Voilà !

[FLO0926]

Merci beaucoup pour vos différents retours!