PRE ETAT DATE SYNDIC 600 € !!!

[MH Bertaux-Navoiseau]

Bonjour,

Lors de la vente de notre bien immobilier l'été dernier, le syndic nous a appliqué 642 € de frais de mutation. Après avoir relu le contrat de syndic, nous avons constaté qu'ils auraient du nous facturer 354 € (ce qui est déjà une arnaque pour un document aussi léger). Quand nous leur avons demandé de corriger, ils sont bien revenus à 354 € mais ont ajouté 198 € de frais de réactualisation. Du coup on revenait presque au montant initial...

Nous avons vivement protesté, mais nous étions obligés de payer pour vendre notre bien immobilier, et le syndic nous a menacé de recourir à un huissier si nous faisions opposition (frais d'opposition par ailleurs payants...). Belle arnaque sur tous les tableaux.

Nous avons ainsi fini devant le juge de proximité, et heureusement la justice a reconnu le caractère frauduleux de la manoeuvre ! Nous avons ainsi obtenu le remboursement des 198 € et 300 € en plus pour les dommages et intérêts (article 700 du Code Civil). Maintenant c'est nous qui allons pouvoir envoyer l'huissier pour récupérer tout cela, aux frais du syndic bien entendu...

Pour finir et à toutes fins utiles, je précise que le syndic est la société ARGI à Toulouse, et que le jugement a été rendu au tribunal d'instance de Muret.

Bravo ! Mais êtes-vous passé par un avocat, à grands frais, ou vous êtes-vous débrouillé tout seul ?

[MH Bertaux-Navoiseau]

Pour bien comprendre ce qu'est l'état daté et de surcroît le pré-état daté (par définition qui vient avant l'état daté (loi ALUR)) il faut en effet lire le contrat de syndic que vous reconduisez chaque année lors de l'Assemblée Générale.
Il montre ce que vous devez à la copropriété.
Ce contrat spécifie les devoirs du syndic mais aussi tout ce qu'il est en droit de vous réclamer lorsque vous en faites la demande (carnet d'entretien, réglement de copropriété si vous l'avez égaré et beaucoup d'autres documents.).
Lorsque vous quittez la copropriété et le syndic, il est toujours prévu ce que l'on appelle des droits de mutation lors de la vente de votre bien.
Vous devez une certaine somme au syndic, celui qui quitte la copropriété paie.
C'est un peu le dernier appel de fonds qui va purger votre compte.
L'état daté et le pré-état daté sont rédigés par le syndic qui l'envoie à votre notaire.
Avant la loi ALUR, j'ai vendu plusieurs biens, mon notaire réglait le syndic en prélevant la somme fixée dans l'état daté directement sur le montant de la vente.
Vous pouvez vous-même vous charger de régler avant la vente tout ce que vous devez au syndic et il vous remettra ce qu'on appelle l'article 20 qui montre que vous ne lui devez plus rien et ainsi le notaire pourra vous régler le montant de la vente sans rien déduire. Je l'ai fait une fois de cette manière, l'avantage c'est que votre notaire vous règle plus vite le prix de la vente puisqu'en amont vous avez déjà réglé tout ce que vous deviez au syndic.
La situation actuelle c'est que dans la plupart des contrats de syndic rien a été prévu concernant le pré-état daté.
Je viens de me voir facturer un pré-état daté de 480 € pour la partie syndic appartement et cave et 450 € pour la partie syndic parking (il y a deux syndics de la même société pour l'appartement avec une AG chaque année et le parking avec une autre AG chaque année, un lucratif doublon).
Ce qui est prévu au contrat c'est ce qu'on appelle une actualisation d'environ 180 €, c'est ce que je m'attends à voir lors de l'état daté une fois la vente réalisée.
Or, coïncidence qui sert les comparaisons entre syndics, j'ai un autre bien où le pré-état daté m'est facturé 80 € celui-ci d'ailleurs m'a été envoyé sans que j'en fasse la demande, je n'avais demandé que le carnet d'entretien (nécessaire lors de l'avant-contrat, compromis ou promesse). Cet autre syndic a reconnu que je ne l'avais pas demandé et m'a remboursé. Je suppose qu'il me factureront l'état daté final sans actualisation, je dois à nouveau regarder le contrat de syndic pour voir ce qui est prévu.
Je ne peux pas penser un instant que je serai facturé 480 € en pré-état daté et à nouveau 480 € pour l'état daté, même opération pour le parking soit 2 fois 480 € (l'appartement et cave) et 2 fois 450 € (parking).
Je vous en dirai plus d'ici la fin de l'année, je viens de signer l'avant-contrat d'où ces frais de pré-état daté.
Toujours lire le contrat de syndic.
Payer plusieurs fois reviendrait à dire payer plusieurs fois les droits de mutation, or je ne vends mon bien qu'une seule fois, comme je ne paierai ma plus-value qu'une seule fois.
Régisarthur

Ce que vous dites est inexact : "Ce contrat spécifie les devoirs du syndic mais aussi tout ce qu'il est en droit de vous réclamer"
En effet, les copropriétaires n'ont pas personnellement contracté avec le syndic et ne sont pas tenus par le contrat passé entre ce dernier et le syndicat.

[MH Bertaux-Navoiseau]

Bonjour,

Lors de la vente de notre bien immobilier l'été dernier, le syndic nous a appliqué 642 € de frais de mutation. Après avoir relu le contrat de syndic, nous avons constaté qu'ils auraient du nous facturer 354 € (ce qui est déjà une arnaque pour un document aussi léger). Quand nous leur avons demandé de corriger, ils sont bien revenus à 354 € mais ont ajouté 198 € de frais de réactualisation. Du coup on revenait presque au montant initial...

Nous avons vivement protesté, mais nous étions obligés de payer pour vendre notre bien immobilier, et le syndic nous a menacé de recourir à un huissier si nous faisions opposition (frais d'opposition par ailleurs payants...). Belle arnaque sur tous les tableaux.

Nous avons ainsi fini devant le juge de proximité, et heureusement la justice a reconnu le caractère frauduleux de la manoeuvre ! Nous avons ainsi obtenu le remboursement des 198 € et 300 € en plus pour les dommages et intérêts (article 700 du Code Civil). Maintenant c'est nous qui allons pouvoir envoyer l'huissier pour récupérer tout cela, aux frais du syndic bien entendu...

Pour finir et à toutes fins utiles, je précise que le syndic est la société ARGI à Toulouse, et que le jugement a été rendu au tribunal d'instance de Muret.

Pardonnez ma question précédente, en effet, si vous avez eu de l'article 700, c'est que vous aviez un avocat. Combien l'avez-vous payé ?

[MH Bertaux-Navoiseau]

Bonjour à tous,

J'ai moi aussi vendu mon bien et j'ai payé à mon syndic FONCIA la somme de 442.52 € pour l'état daté obligatoire pour finaliser la vente chez le notaire.

Quelqu'un a t il pensé,comme la loi nous l'y autorise, à l'action de groupe pour faire valoir nos droits en justice par le biais d'une assocation de consommateurs.

Action de groupe
Les recours collectifs sont désormais possibles en France
Jusqu’à aujourd’hui, lorsque plusieurs consommateurs étaient victimes d’un même manquement commis par un professionnel, ils pouvaient entamer des procédures individuelles, mais pas attaquer ensemble l’entreprise fautive. Le coût et la lourdeur d’un procès freinaient généralement les velléités de se défendre des citoyens. L’action de groupe va permettre de rééquilibrer le rapport de force entre consommateurs et professionnels. Le détail de ces nouvelles actions, en pratique.
Vers qui m'adresser si je souhaite qu'une action de groupe soit engagée ?
Si vous êtes victime d'un manquement de la part d’un professionnel - et que vous pensez que d’autres consommateurs peuvent être dans la même situation - vous devez vous adresser à une association de consommateurs agréée: UFC-Que Choisir, UNAF, CLCV, CNL... Quinze associations sont autorisées à entamer des actions de groupe. Il est impossible de lancer une action de groupe sans passer par l’une d’entre elles.
Liste des associations agréées : CNAFAL, CNAFC, CSF, Familles de France, Familles rurales,

UNAF, Adeic, AFOC, Indecosa-CGT, ALLDC, UFC-Que choisir, CLCV, CGL, CNL, Fnaut.

Combien faut-il être pour entamer une action de groupe ?
Une action de groupe peut être lancée à partir du moment où au moins deux consommateurs estiment avoir subi un préjudice résultant du même manquement d'un professionnel . Il n’est pas nécessaire que vous trouviez un autre consommateur dans la même situation que vous pour vous adresser à une association de consommateurs. C’est cette dernière qui se charge de voir si plusieurs consommateurs sont concernés.

Cordialement.

Malheureusement, l'UFC Que Choisir qui a été la première à lancer une telle action, exige 30 demandes, plutôt que 2. Mais c'est la plus réputée de ces associations.

[MH Bertaux-Navoiseau]

Pour toutes questions techniques, le meilleur informateur est l'ARC (Asociation des responsable de copropriété) : 01 40 30 12 82

[frederic944]

vous ni connaisez apparement pas grand chose c'est tres simple lorsque une copropriete votent en assemblée le contrat du syndic les prestation qui ne sont pas inclus dans son contrat et que personne ne nenégocie le syndic en profite et mets souvent des prix prohibitif qui est encadrée par aucune loi il a du vous donner un exemplaire il y ai indiqué le prix et il y a aucun recours si vous avez accepter son contrat en assemblée et non négocié avec un syndic il faut tout lire avant de prendre une décision.

[syndic_b]

Bonjour,

Voyant que c'est un problème récurrent, j'ai décidé d'en faire un article : http://blog.illicopro.fr/fiches-pratiques/pre-etat-date/

N'hésitez pas à me faire part de vos réflexions et de vos expériences pour en améliorer la qualité !

[EMY31]

Bonjour,

Lors de la vente de notre bien immobilier l'été dernier, le syndic nous a appliqué 642 € de frais de mutation. Après avoir relu le contrat de syndic, nous avons constaté qu'ils auraient du nous facturer 354 € (ce qui est déjà une arnaque pour un document aussi léger). Quand nous leur avons demandé de corriger, ils sont bien revenus à 354 € mais ont ajouté 198 € de frais de réactualisation. Du coup on revenait presque au montant initial...

Nous avons vivement protesté, mais nous étions obligés de payer pour vendre notre bien immobilier, et le syndic nous a menacé de recourir à un huissier si nous faisions opposition (frais d'opposition par ailleurs payants...). Belle arnaque sur tous les tableaux.

Nous avons ainsi fini devant le juge de proximité, et heureusement la justice a reconnu le caractère frauduleux de la manoeuvre ! Nous avons ainsi obtenu le remboursement des 198 € et 300 € en plus pour les dommages et intérêts (article 700 du Code Civil). Maintenant c'est nous qui allons pouvoir envoyer l'huissier pour récupérer tout cela, aux frais du syndic bien entendu...

Pour finir et à toutes fins utiles, je précise que le syndic est la société ARGI à Toulouse, et que le jugement a été rendu au tribunal d'instance de Muret.

Barrauju,
Je me permets de revenir sur votre post.
J'ai vendu mon appartement et mon syndic est ARGI à Toulouse.
Ils me réclament 444 € de pré-état daté ainsi que 198 € de frais d'opposition art 20 loi 1965 soit un total de 642 €.
Quelles ont été vos démarches pour contester des montants abusifs ?
D'avance, je vous remercie.