Demander le non-renouvellement sans présenter de candidat

[MasterGone]

Si je peux vous rassurer : dans le cas de notre copro, nous avons consulté 8 syndics en une semaine. Tous ont remis leur propositions dans les 48 à 72h après visite de la résidence (sauf un qui a mis plus d'une semaine). Entre la 1ère prise de RDV et le dernier contrat reçu, il s'est passé moins de 15 jours. Le CS a fait le choix dans la foulée, les modifs demandées au contrat au syndic retenu ont été faite en moins de 24h. Les résolutions ont été envoyées dans la foulée au syndic actuel par LRAR.

Pour résumer : cela peut aller très vite !

Edit : vous pouvez également passer en syndic coopératif si le CS, et notamment l'un de ses membres, se sent prêt à remplir cette mission. Pour une copropriété comme la votre de 11 lots, cela ne relève pas de la mission impossible, bien au contraire.

[justedroit]

Concernant le "renouvellement", ce qu'un problème de forme. Je veux ici surtout insister sur le fait qu'un "renouvellement" de syndic se fait exactement dans les mêmes conditions que la désignation d'un nouveau syndic. L'ancien syndic n'a pas de priorité ou quelconque privilège, sa désignation doit se faire dans les mêmes conditions qu'un nouveau qui serait présenté par le CS ou n'importe quel copropriétaire

Sur ce point, je vous rejoins.

L'article 17 ne s'applique pas qu'aux nouvelles copropriétés. D'autre part, l'article 46 du décret de 1967 reprend le même principe.
En pareil cas (non désignation d'un syndic en AG), la désignation DOIT se faire par le président du tribunal judiciaire.

L'article 17 de la Loi tient du chapitre de l' Administration de la copropriété ;
L'article 46 du Décret tient du chapitre des procédures judiciaires applicables aux syndicats de copropriétaires.

Vous conviendrez déjà que ce n'est pas le même sujet.

L'article 17 évoque sans équivoque le cas où avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, et celui où par défaut de nomination, le syndic est désigné par le TJ :

"Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble".

L'article 48 lui, évoque seulement un défaut de nomination du syndic par l'AG des copropriétaires dûment convoqués à cet effet et ses conséquences dont celles où le PJ désigne le syndic.

Force donc est de constater que si la finalité est la même, la situation est différente ; raison pour laquelle le premier est la Loi, le second est le Décret.

[MasterGone]

Je vous rejoins sur ce point, mais on est bien d'accord que la finalité reste le même : le syndic doit être désigné par le président du TJ si pas de syndic désigné en AG.

[Rogers75017]

Une toute dernière question...
Si on refuse que le nouveau mandat porte sur 18 mois mais qu'on propose (avant ou après AG) une durée inférieure,
dans l'hypothèse où le syndic refuse cette proposition, doit-il être considéré comme démissionnaire et nous laisser 3 mois ou perdons-nous directement le syndic ?
J'essaie de trouver une parade pour nous laisser du temps.

Merciiiiii

[MasterGone]

L'assemblée générale doit décider de la durée du mandat. Donc si la durée est amendée par rapport à celle indiqué sur le contrat annexé à la convocation, la résolution de désignation du syndic doit le spécifier. Il sera impossible de modifier la durée après l'AG.

Par ailleurs, la durée doit être exprimée avec une date de fin et non une simple durée en mois ou autre.

[Rogers75017]

Oui, on a pensé à passer en syndic non-professionnel avec Copr....ib (pour ne pas les citer).
Effectivement, pour une petite copro, c'est certainement gérable et c'est une solution très séduisante. Mais nous avons beaucoup d'argent dehors. Un lot vient d'être vendu aux enchères après un décès sans successeurs et un copro accuse une dette de près de 10 000 €. On attend une décision de justice d'ici 15 jours. Il faudra encore la faire appliquer, ça veut dire huissiers et longues procédures.
Reprendre tout ça en syndic bénévole même assisté, je crains que notre inexpérience ne nous entraine dans une situation désastreuse. Mais le syndic non-professionnel, nous y viendrons, c'est certain !
Dans l'immédiat, nous aimerions une transition "douce" avec un syndic à l'écoute, loin d'être le cas aujourd'hui.

Bref ! Cette année, en fait d'AG, il y aura simplement un vote par correspondance.
En AG classique, il serait possible de refuser la durée du mandat et voter immédiatement une autre durée. Dans le cas de vote par correspondance, ce sera impossible d'agir ainsi.
Le vote devrait avoir lieu en juin, et la fin du mandat actuel est programmée pour le 20 janvier 2022, soit + de 6 mois après le vote.

J'essaie d'étudier toutes les possibilités pour coller à notre situation, puisqu'on peut être amenés à devoir voter rapidement sans avoir eu le temps de fournir au syndic des éléments pour se séparer d'eux en toute quiétude.

J'ai lu quelque part que depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, la résiliation anticipée du contrat de syndic ne peut être faite à plus de trois mois de la fin du contrat.
Si cette info est vérifiée et si on décidait de ne pas renouveler le mandat sans présenter immédiatement un successeur, le syndic ne pourrait pas démissionner de suite.
Ca nous permettrait de gagner du temps pour négocier avec un futur syndic sans perdre l'actuel. Du coup, on pourrait demander une autre AG dans le temps restant du mandat (environ 6 mois) pour présenter un autre syndic ?!

Pffff, je vais essayer de cogiter tout ça mais j'ai un peu le sentiment de m'embourber dans des plans d'action un peu compliqués et foireux :-/

[MasterGone]

Non Rogers75017, comme je vous l'ai indiqué avant, si vous ne désignez aucun syndic lors de votre prochaine AG alors qu'une résolution le prévoit expressément, vous serez dans l'obligation de faire désigner un syndic par le président du tribunal judiciaire (vous tombez sous le coup de l'article 46 du décret de 1967). Vous / Votre syndic ne pourrez pas convoquer une AG ultérieure pour ce faire. De plus, vous courez également le risque de ne plus avoir de syndic le jour de votre assemblée, comme je l'ai également explicité avant (bien que ce point soit encore à démontrer)

Le fait que votre AG ait lieu + de 3 mois avant la date d'échéance du contrat ne vous empêche pas de désigner un autre syndic. Cependant, vous ne pouvez pas, dans ce cas, demander une fin anticipée de son mandat (ou plutôt, vous pouvez le faire à condition de l'indemniser en ce sens, cf. article 18 de la loi de 1965). Votre syndic actuel devra donc aller jusqu'à la fin de son mandat, et il y a donc fort à parier qu'il lève sérieusement le pied sur la gestion de votre résidence.

Si le vote de votre AG a lieu par correspondance, vous ne pourrez donc pas amender la résolution de désignation du syndic pour éventuellement modifier la durée de son contrat (selon l'une de vos dernières questions).

Dans votre situation, je vous conseillerai l'une des options suivantes :

1) de demander à votre syndic actuel l'inscription d'un autre contrat de syndic que vous choisirez lors de l'AG, avec prisse d'effet à expiration du mandat de votre syndic actuel. C'est cependant courir le risque que votre syndic actuel ne fasse plus rien les prochains mois. C'est toutefois la solution la plus propre.

2) de demander à votre syndic qu'il n'y ait pas de résolution de désignation de syndic à l'ordre du jour pour reporter cette décision lors d'une nouvelle AG à convoquer dans les 3 derniers mois du mandat du syndic actuel. Mais votre syndic n'étant pas fou, il se doutera que cela ne sent pas bon pour lui... et qu'il ne tiendra donc pas compte de votre demande en mettant quand même sa désignation lors de la prochaine AG

3) voter contre la désignation de votre syndic lors de la prochaine AG et dans ce cas, demander très rapidement, via un avocat, la désignation d'un syndic judiciaire par le président du tribunal judiciaire. Le mieux étant, dans ce cas, que votre avocat force la main du président du TJ en suggérant de désigner le syndic judiciaire que vous souhaitez et une durée de mandat assez courte pour qu'il puisse convoquer rapidement une nouvelle AG et ainsi reprendra une vie normale de copropriétés.

Quand à votre volonté future de passe en syndic non professionnel, pour lequel je ne peux que vous conseiller d'adopter la forme coopérative et non la forme bénévole, je ne peux que vous conseiller d'utiliser le logiciel ValCompta qui a l'avantage d'être peu onéreux contrairement à toutes les solutions que l'on peut trouver sur Internet, dont celle que vous avez envisagée.

[Rogers75017]

Merci MasterGone,

Bon, je pense que c'est bien rentré, le vote d'un prochain mandat reste la meilleure solution.
Le point 1 "... de demander à votre syndic actuel l'inscription d'un autre contrat de syndic..." me semble être effectivement la plus propre.
Je vais tout de même relancer le syndic que nous envisagions. Tant mieux s'il répond, sans regret s'il traine les pieds.
Effectivement, durant notre recherche de solution pour remplacer notre syndic, j'avais regardé rapidement ValCompta. J'avais trouvé la page principale concise mais l'interface assez "vieillotte", là où d'autres solutions semblent plus ouvertes sur la communication et la transparence puisqu'il s'agit souvent de solutions installés sur un serveur web et accessibles à tous avec un simple navigateur... et une connexion bien sûr
Dans une petite copro comme la nôtre, je pense que ceux qui se sentent concernés doivent pouvoir tenir le même rôle sans se dégager sur l'autre (le président). J'ai déjà trop entendu "c'était pas à moi de le faire, on a un Président, non ! ". Du coup, si le Président n'y pense pas ou n'a été élu que parce que personne ne voulait se présenter mais sans réelles convictions, plus rien ne bouge !
Il me semble que même s'il faut sûrement un "meneur" qui rassemble les idées et mène les débats (et rentre les données dans le logiciel bien sûr), le fait que chacun ait directement un accès claire et simple à toutes les infos et que la communication entre nous soit facilitée par une messagerie intégrée nous implique davantage dans la préservation de notre bien commun.
On a jamais été aussi proches que depuis qu'on souhaite virer ce syndic malveillant ))
Vous parlez de syndic coopératif plutôt que bénévole ? Je vais faire un tour sur Google pour voir en quoi cela diffère. Merci vivement

[MasterGone]

Si vous n'avez toujours pas de retour de votre potentiel syndic, cela n'augure rien de bon... mieux vaut garder votre syndic actuel, quitte à faire une bonne mise au point pour retrouver la sérénité nécessaire, ou de trouver un autre potentiel syndic.

Syndic coopératif = c'est le conseil syndical, via son président, qui assure la gestion de la résidence. Gestion plus collégiale, plus sereine, à condition que le CS s'entende bien.

Syndic bénévole (ou plutôt non professionnel) = un copropriétaire assure les missions de syndic, mais avec une gestion identique à celle d'un syndic pro. Le syndic bénévole peut être rémunéré, contrairement au syndic coopératif. Problème : le jour où il lui arrive un problème, il doit assumer seul. En cas de décès, plus de syndic...

[Rogers75017]

Le syndic coopératif, c'est effectivement notre philosophie: une gestion collégiale.
Je trouve aussi le terme très précis de "syndic bénévole non-professionnel coopératif" sur le site de l'ARC. Bien sûr, c'est bien le mot "coopératif" qui fait ici toute la différence
Nos échanges m'éclairent, et c'était le but
Une dernière entrevue avec les autres copros ce soir et il va vite falloir décider d'une stratégie.
Merci, et bon courage dans la gestion de votre copro.

Cordialement,
Roger.