Demander le non-renouvellement sans présenter de candidat

[Rogers75017]

Bonjour,

Nous sommes une petite copro (11) et nous souhaitons changer de syndic.
Notre contrat avec eux prend fin en janvier 2022.
Nous en avons rencontré plusieurs et nous avons déjà plusieurs propositions.
Le choix du nouveau syndic est quasi déjà fait, mais demande encore un peu de temps pour finaliser le partenariat. Nous devons encore les rencontrer à nouveau et discuter du devis.
Notre AG devrait avoir lieu courant juin (nous n'avons pas encore de date, et elle se fera sûrement par courrier). Il devient donc urgent de faire porter le non-renouvellement à l'ordre du jour.
Pouvons-nous le faire sans présenter le futur syndic, et faire préciser qu'une autre AG aura lieu lorsque tout sera finalisé ?

Merci pour vos réponses.
Cordialement,
Roger.

[justedroit]

Bonjour Roger,
En principe le syndic présente à l'AG sa demande du renouvellement de son mandat.

S'il n'inscrit pas d'office ce point à son ordre du Jour, le conseil syndical ou tout copropriétaire peut demander cette inscription, en joignant impérativement le contrat du ou des candidats retenus.

Ce ou ces derniers devront obligatoirement être envoyés avec la convocation.

A défaut, l'AG ne pourra pas valablement délibérer.

Cordialement.

[MasterGone]

Bonjour

Tout d'abord, on ne renouvelle pas un mandat de syndic. On désigne un syndic. Chaque mandat est indépendant et possède son propre contrat, y compris avec le même syndic. Il n'y a donc pas de notion de renouvellement. Pour certains, c'est jouer avec les mots, mais cette notion est importante.

Ensuite, si la prochaine AG est la dernière avant la fin du mandat de votre syndic, ce qui semble être votre cas, le syndic actuel proposera forcément un nouveau mandat lors de cette AG. Si vous ne mettez pas à l'ordre du jour un contrat concurrent et que vous ne votez pas pour votre syndic actuel, alors :

1) vous ne pourrez désigner un nouveau syndic qu'en saisissant le président du tribunal judiciaire (par l'intermédiaire d'un avocat). En effet, vous entrez dans le cadre de cadre de l'alinéa 3 de l'article 17 de la loi de 1965 sur la copropriété (et article 46 du décret de 1967). Vous ne pouvez donc pas convoquer une nouvelle AG pour désigner le prochain syndic

2) point à confirmer, mais il semble que la non nomination d'un syndic lors d'une AG dument convoquée à cet effet (par absence de majorité ou par refus du ou de tous les syndics proposés) entraine la fin immédiate du mandat du syndic actuel (par application de l'article 17 précité), quand bien le contrat cours au delà de cette AG.

Pour résumer, et pour éviter d'être dans la panade, il est INDISPENSABLE que vous présentiez votre potentiel syndic lors de votre prochaine AG. Il est donc urgent d'agir et d'envoyer en LRAR la proposition de résolution en ce sens à votre syndic actuel (avec le projet de contrat).

Cordialement

[Rogers75017]

Bonjour Justedroit, Bonjour MasterGone,

Merci pour vos réponses.
J'espère que le syndic à venir sera suffisamment réactif pour nous retourner son devis rapidement.
Une dernière question : Chaque fois que notre syndic actuel propose un nouveau mandat (merci MasterGone pour cette précision), il le propose pour 18 mois.
Dans le cas où nous ne serions pas en mesure de présenter un potentiel syndic à la prochaine AG, avons-nous la possibilité de demander que le prochain mandat soit de 6 ou de 12 mois.
Oui, c'est tordu voire désespéré... mais j'essaie d'imaginer tous les cas de figure

Une très belle journée à vous.
Cordialement,
Roger.

[justedroit]

Re-Roger,
Je ne partage pas tout à fait l'avis de MasterGone.

En effet, d'une part, pour ce qui est que l'on ne renouvelle pas un mandat d'un syndic, que le mandat est indépendant et qu'il possède son propre contrat.

ALORS QUE, le paragraphe 1 intitulé Missions portant sur le contrat type prévu à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), précise que :
 
"Le syndicat confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de l’immeuble ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat".  

Que son paragraphe 2 intitulé « Durée du contrat » précise notamment : 
 
"le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction" ; ce qui signifie qu'il peut l'être autrement.
 
Que son paragraphe 5 portant sur la nouvelle désignation du syndic précise :

"A la fin du présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic".

Ce renouvellement est voté en AG à la majorité absolue.

Et d'autre part, en ce que vous ne pourrez désigner un nouveau syndic qu'en saisissant le président du tribunal judiciaire (par l'intermédiaire d'un avocat).

ALORS QUE, l'alinéa 3 de l'article 17 de la dite Loi ne concerne que la première AG suivant la mise en copropriété ce qui n'est pas le cas d'espèce et où un syndic provisoire n'a pas été désigné par le règlement de la copropriété, ce qui n'est pas davantage le cas.

Ce n'est que si le syndic n'a pas renouveler son mandat avant le terme fixé lors de la dernière AG qui perd son droit à convoquer un AG puisqu'il plus détenteur du droit de gestion de la copropriété.

[Rogers75017]

Merci JusteDroit,

Si le contrat n'est pas renouvelable par tacite reconduction, on peut donc penser que le "nouveau mandat" à venir soit de l'ordre du renouvellement de l'ancien syndic mais avec un nouveau contrat... Non ? :/)
Bref, cela a certainement son importance mais pas dans ce qui m'importe aujourd'hui, il me semble.

Sur le point 2 (Pouvons-nous voter le non-renouvellement du syndic actuel sans présenter le futur syndic, et faire préciser qu'une autre AG aura lieu lorsque tout sera finalisé ?), effectivement MasterGone émet des réserves sur ce qu'il écrit.
Le mandat du syndic se termine en janvier 2022, et la prochaine AG devrait se tenir courant juin soit dans quelques semaines, donc il resterai au moins 6 mois entre les 2 évènements.
La lecture de votre phrase "Ce n'est que si le syndic n'a pas renouveler son mandat avant le terme fixé lors de la dernière AG qui perd son droit à convoquer un AG..." me laisse penser que si ce sont les copros qui n'ont pas voté le renouvellement du syndic ( et donc le nouveau mandat ), le syndic reste en place jusqu'à échéance du mandat et nous pourrions donc demander une nouvelle AG 3 mois avant janvier 2022 pour présenter les candidats ? Est-ce exact selon vous ?

Cordialement,
Roger.

[MasterGone]

Concernant le "renouvellement", ce qu'un problème de forme. Je veux ici surtout insister sur le fait qu'un "renouvellement" de syndic se fait exactement dans les mêmes conditions que la désignation d'un nouveau syndic. L'ancien syndic n'a pas de priorité ou quelconque privilège, sa désignation doit se faire dans les mêmes conditions qu'un nouveau qui serait présenté par le CS ou n'importe quel copropriétaire.

Et d'autre part, en ce que vous ne pourrez désigner un nouveau syndic qu'en saisissant le président du tribunal judiciaire (par l'intermédiaire d'un avocat).

ALORS QUE, l'alinéa 3 de l'article 17 de la dite Loi ne concerne que la première AG suivant la mise en copropriété ce qui n'est pas le cas d'espèce et où un syndic provisoire n'a pas été désigné par le règlement de la copropriété, ce qui n'est pas davantage le cas.

Ce n'est que si le syndic n'a pas renouveler son mandat avant le terme fixé lors de la dernière AG qui perd son droit à convoquer un AG puisqu'il plus détenteur du droit de gestion de la copropriété.

L'article 17 ne s'applique pas qu'aux nouvelles copropriétés. D'autre part, l'article 46 du décret de 1967 reprend le même principe.

En pareil cas (non désignation d'un syndic en AG), la désignation DOIT se faire par le président du tribunal judiciaire.

Sur ce point, je vous invite à lire la jurisprudence constante en la matière, notamment de la cour de cassation qui est facilement accessible sur Légifrance.

Une dernière question : Chaque fois que notre syndic actuel propose un nouveau mandat (merci MasterGone pour cette précision), il le propose pour 18 mois.
Dans le cas où nous ne serions pas en mesure de présenter un potentiel syndic à la prochaine AG, avons-nous la possibilité de demander que le prochain mandat soit de 6 ou de 12 mois.
Oui, c'est tordu voire désespéré... mais j'essaie d'imaginer tous les cas de figure

Oui, vous pouvez tout à fait le demander, il suffit de faire en sorte que la résolution qui est voté le précise explicitement. Je vous conseille d'ailleurs, quelque soit le syndic, de faire coïncider la fin du mandat du syndic à J+6 mois après la fin de votre exercice comptable. De cette manière, l'AG qui est amené à se prononcer sur l'approbation des comptes (et qui doit avoir lieu dans les 6 mois après la fin de l'exercice comptable) coïncidera bien pour la désignation du syndic.

[Rogers75017]

Merci à tous les 2.
Même si vous n'êtes pas tout à fait d'accord (les lois et leurs interprétations sont des casses têtes même pour les plus avertis si on ajoute à cela les jurisprudences), vos avis me guident un peu plus.
Vous m'avez apporté des pistes et je vous en remercie.

Cordialement,
Roger.

[MasterGone]

Nos deux derniers messages se sont croisés, je vous apporte ici quelques précisions sur vos demandes.

Si le contrat n'est pas renouvelable par tacite reconduction, on peut donc penser que le "nouveau mandat" à venir soit de l'ordre du renouvellement de l'ancien syndic mais avec un nouveau contrat... Non ? :/)

Nouveau mandat = nouveau contrat que votre syndic doit impérativement joindre à la convocation de l'assemblée générale, même s'il est strictement identique au précédent.

Personnellement, je vous encourage à discuter avec votre ancien syndic pour négocier un contrat qui vous convienne. Cela vous permettra de faire diversion et de gagner de temps pour que votre potentiel syndic envoie son contrat (mais dans l'absolu, votre potentiel nouveau syndic doit le faire en moins de 48h après vos échanges, sinon peut on douter de sa réactivité future !:))

Sur le point 2 (Pouvons-nous voter le non-renouvellement du syndic actuel sans présenter le futur syndic, et faire préciser qu'une autre AG aura lieu lorsque tout sera finalisé ?), effectivement MasterGone émet des réserves sur ce qu'il écrit.
Le mandat du syndic se termine en janvier 2022, et la prochaine AG devrait se tenir courant juin soit dans quelques semaines, donc il resterai au moins 6 mois entre les 2 évènements.
La lecture de votre phrase "Ce n'est que si le syndic n'a pas renouveler son mandat avant le terme fixé lors de la dernière AG qui perd son droit à convoquer un AG..." me laisse penser que si ce sont les copros qui n'ont pas voté le renouvellement du syndic ( et donc le nouveau mandat ), le syndic reste en place jusqu'à échéance du mandat et nous pourrions donc demander une nouvelle AG 3 mois avant janvier 2022 pour présenter les candidats ? Est-ce exact selon vous ?

Non, il y a deux notions dans ce que j'ai dit précédemment :

1) en cas de non désignation du syndic en AG, le nouveau syndic ne pourra être désigné que par le président le tribunal judiciaire (voir article 17 de la loi de 1965 - point que met en doute justedroit - et surtout l'article 46 du décret de 1967, ce dernier article étant cité dans les jurisprudences). Donc pas possible de faire une nouvelle AG, les textes sont assez clairs sur le sujet. En effet, que se passerait-il si un copropriétaire saisit le président du TJ pour désigner un syndic judiciaire et que dans le même temps, une nouvelle AG est convoquée ? A peu près certain que cette AG ne soit pas valable.

2) en cas de non désignation du syndic en AG, certains experts estiment que le mandat du syndic en place prend immédiatement fin, sur le fondement des article 17 et 46 précités, et donc que la copropriété se retrouve sans syndic (dans ce cas, il faut en revenir au point 1 ci-dessus => désignation d'un syndic judiciaire par le président du TJ). Pour ma part, je ne suis pas certain de l'exactitude de cette déduction, car rien n'est écrit comme tel dans la loi. Ce point fait d'ailleurs largement débat entre les spécialistes en la matière. Visiblement, il n'y a pas non plus de jurisprudence sur ce sujet. Mais dans le doute, il vaut peut-être mieux être prudent...

[Rogers75017]

MasterGone,

" (mais dans l'absolu, votre potentiel nouveau syndic doit le faire en moins de 48h après vos échanges, sinon peut on douter de sa réactivité future !:))"
Oui, je suis d'accord avec cela.Il ne faudrait pas retomber dans le même schéma !
"2) en cas de non désignation du syndic en AG, certains experts estiment que le mandat du syndic en place prend immédiatement fin, sur le fondement des article 17 et 46 précités, et donc que la copropriété se retrouve sans syndic"
Effectivement, rien ne semble vraiment défini dans tout ce que j'ai pu lire sur le web.
Même si le mandat n'arrive à échéance que dans plusieurs mois, dans le meilleur des cas, j'ai lu que le syndic ne fait plus rien de bon (c'est déjà pas le cas du nôtre, donc pas de soucis avec ça) mais on peut aussi se retrouver sans syndic le lendemain de la décision de non-reconduction de ce syndic. Et là c'est pas très clair non plus sur la suite à donner. Tribunal ou pas, conformité d'une AG entre copros sans syndic, désignation d'un copro comme bénévole.. Bref, on part dans l'inconnu et peut-être les complications.

Mouais, c'est pas simple ! Bon, je vais arrêter de stresser là-dessus, au risque de prendre une mauvaise décision de peur de ne pas en avoir pris une à temps

Milles mercis.