Bonjour Louartan,
-« Le locataire contracte un contrat bail avec le propriétaire bailleur du bien et non avec son représentant » ; est-ce en opposition avec le mandat de gérance où il est précisé « Rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants - ou leurs renouvellements- les signer » ? Existe-t-il un article de loi qui tranche la question ?
C'est l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Le contrat de location précise : le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire".
Dés lors, le bailleur doit signer le bail pour approuver toutes les clauses qui y sont contenues notamment celles particulières voulues par lui.
Le mandataire, s'il en existe, qui a rédigé le bail sous sa forme légale prévue au Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale incluant la volonté de son mandant, qui renseigne le locataire sur ses coordonnées, le signe tout autant.
Par ailleurs, sa signature au contrat bail est volatile puisque le bailleur peut rompre son mandat alors que celle du bailleur y demeurera, celui-là même de bailleur qui renseignera son locataire du congé de son mandataire et de son remplacement.
Cependant, pratiquement seul le mandataire signe le bail, alors qu'en cas de litige sauf rare cas d'exception comme par exemple celui d'un DOL à l'encontre du locataire, ce dernier assignera toujours le propriétaire bailleur du bien autrement cette assignation ne serait pas recevable.
Et combien la serait-elle, le mandataire dirait alors c'est pas moi, c'est lui, et lui c'est le propriétaire bailleur.
Il en est ainsi autre exemple pour autre chose, où le mandataire garde et/ou encaisse le montant du dépôt de garantie que lui a versé le locataire alors qu'il revient au bailleur de le détenir en l'encaissant ou pas.
Car à qui sera réclamé cette restitution en cas de départ du locataire et du dépôt de bilan du gestionnaire ?
-Dans le mandat de gestion, il n’est jamais fait allusion, de manière explicite, aux documents à transmettre au mandant (bail, EDL, LRAR du locataire signalant son congé…) ; est-ce pour cela que vous employez le conditionnel dans les termes « doit ou devrait » ? Et donc, dans ces conditions, le mandataire pourrait-il s’appuyer sur le fait qu’il n’a nulle obligation de communiquer ce genre de renseignements ?
Donner pouvoir pour exercer sa délégation n'empêche en rien son contrôle sans exclure la confiance.
Autrement, comment savoir ce qui se passe dans votre logement et à quel titre se draperait le mandataire de ne pas répondre de ce pouvoir qu'il exerce en votre nom.
A cet effet comme préalablement invoqué, les alinéas 3°, 4°, 5° et 6° de l'article 8 du Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 précise que le mandataire se doit :
« -A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
-A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l'exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;
-A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;
-A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent ».
Lors d’une de vos interventions, vous faisiez référence à l'article L215-1 du Code de la consommation issu de la Loi Chatel :
« Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. »
Je confirme que le mandant est un consommateur à laquelle s'applique cette loi pour des contrats de prestations de services avec une durée déterminée et clause de reconduction tacite mentionnée au dit-contrat.
Pour être clair (car il m’arrive d’avoir le cerveau un peu lent), avec un exemple concret et en tenant compte des conditions évoquées dans le chapitre précédemment cité (« 8. – DURÉE ») : pour mettre un terme à un contrat en date du 1er mai de l’année X, le mandant doit adresser son souhait par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 1er février précédent de l’année en cours. Toutefois, si le mandataire ne l’a pas avisé avant le 1er janvier (au plus tard), de la possibilité de ne pas reconduire le mandat, cela lui confère le droit de résilier le contrat.
Je ne fais pas la même analyse que vous sur le chapitre 8 intitulé DUREE : Votre durée d'engagement obsolète du mandat a une durée déterminée de 30 ans (!) (généralement 1 à 3 ans) à compter de la date de ses signatures soit le 01/05.
A défaut de manifestation par l'une des parties, le mandat de 30 ans est donc reconduit automatiquement (imaginez !).
Toutefois, chaque partie peut y mettre fin au terme de chaque année (donc civile) soit le 31/12), à condition d'en aviser l'autre partie par LRAR trois mois avant la date anniversaire de la signature des présentes soit le 01/05.
Ainsi d'après moi et concrètement, la partie qui entend résilier ce mandat le peut, au terme d'une année à condition d'adresser sa demande le 01/02 qui correspond au préavis de 3 mois avant le date des signatures (01/05).
Et force donc est de constater que la durée du mandat n'a pas de clause de reconduction tacite ou alors oui mais celle-ci s'appliquerait dans 30 ans à compter de la date des signatures du mandat où votre mandataire sera tenu de vous adresser l'information prévue à l'article L215-1 du Code de la consommation.
D'autant si aucune clause au contrat n' y fait semble-t-il référence.
Tel est de cet ensemble le fruit de ma penséet à tout moment.