Vice caché ? Toiture réparée... Mais en fait non !

[Maxime35]

Bonjour a tous,

J'aimerai avoir des avis sur mes chances de m'en sortir face à mon vendeur, que j'accuse de vice-caché.
J’essaierai de ne vous donner que des faits, sans jugement de ma part, pour que vous me donniez votre avis.

Maison visité en avril, acheté en juin.
Lors de la visite une auréole sur un mur (rampants, à proximité immédiate d'un velux), 50 centimètres de diamètre, repeint pour la vente (par les ex-propriétaires), mais tache restant visible.
L'agence nous informe qu'il y a eu fuite d'eau, mais que c'est réparé (effectivement, les ardoises changées à cet endroit le montre bien).
Sur l'acte de vente, description de tous les travaux, avec factures, et de tous les travaux fait par les ex-propriétaires (sauf cette réparation, nous sommes passés à travers).

Il y a 1 semaines, la tache s'intensifie. Nous appelons l'agence, qui appelle le vendeur, qui nous donne le numéro du couvreur.
C'est un copain du gendre des vendeurs.au téléphone, il nous dit avoir fait les travaux (changement de quelques ardoises) gracieusement (car il n'avait pas vraiment trouvé la fuite), donc pas de facture, et qu'il avait donné un devis (pour réféction complète de la toiture) aux proprios, mais qu'ils ont décliné car ils allaient vendre très prochainement.

L'artisan ne retrouve pas le devis, mais nous confirme bien qu'il en a fait un (SMS de sa part pour preuve)
L'agence est en lien avec le vendeur pour récupérer le devis, en vain car dit à l'agence qu'il n'a jamais eu connaissance d'un tel devis !
Notaire contactée, mais qui ne peut rien pour nous tant qu'on n'a pas le devis.
Assurance contactée, qui nous dit que prise en charge des dégats si c'est un "accident"... Ce qui n'est pas le cas.

Nous attendons une entreprise pour un devis de réparation de la toiture (s'ils trouvent d'où vient la fuite).

En attendant, il pleut beaucoup, la tâche grossi de jour en jour...

Nous aimerions que notre vendeur prenne en charge toutes les réparations, voir une partie de la toiture si besoin de la refaire en entier.

Qu'en pensez vous ? Sommes nous trop gourmants ? Avons nous nos chances d'obtenir gain de cause.
Dans l'idée, nous aimerions régler les choses auprès un conciliateur. Mais si besoin, nous sommes prêt à aller plus loin, vu le nombre de choses pas nettes qui ne nous ont pas été dites.

[justedroit]

Bonjour Maxime35,
En supposant que ce bien a été construit il y a + de dix ans, donc plus de garantie décennale

Ce devis en question qui n'affecte que la sorte de responsabilité du vendeur a peu de conséquence, dans ce qui est du vice caché de la chose vendue et j'explique :

Si le vendeur connaissait ce défaut s'en taisant aux acquéreurs (vous).
En ce cas, votre Moyen se tient aux termes de l'article 1645 du Code civil  :
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ».

Si le vendeur ignorait ce défaut.
En ce cas, votre Moyen se tient aux termes de l'article 1643 du même Code précité :
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Apparemment, il connaissait ce défaut puisque avant de vendre votre bien, il a procédé gracieusement à sa réparation sans effet, et que votre SMS en votre possession qui émane précisément du professionnel, dit avoir adressé au vendeur un devis de réparation de toiture.

Il en ressort de ces FAITS que la réparation ne compte pas puisqu'elle n'est pas officielle au sens où elle n'a pas été payante ce qui ne vous permet pas de vous retourner contre ce professionnel au titre de sa garantie décennale sur les travaux mais atteste que le vendeur était bien au courant de ce désordre, le camouflant par un semblant de réparation = application de l'article 1645 du Code civil.

Infos nécessaires pour petits bémols :
-L'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de ce défaut. Or, vous avez remarqué cette tâche ; on vous reprochera n'avoir pas fait preuve de vigilance en ne réclamant pas la facture de cette réparation ou en n'y mettant pas des réserves.
-L'acte de vente ne doit pas comporter une mention qui dégage la responsabilité du vendeur en cas de vice caché de la chose vendue.

Que faire ? Suggestion :

La première des choses à faire est effectivement de demander un devis à un professionnel en réparation de la fuite.
Normalement, un vrai pro ne vous prendra pas en charge une réparation si celle-ci tient d'une défectuosité de l'ensemble de la toiture.

La deuxième chose à faire une fois un devis en mains, est d'adresser au vendeur une LRAR en gardant copie :

-Lui relatant les FAITS en les datant, y joignant photos et devis
-Lui réclamant son montant en invoquant l'article 1645 du Code civil,
-Concluant que vous agissez d'abord dans le cadre d'une procédure amiable et qu'à cet effet, vous lui proposez en cas seulement de rénovation totale de la toiture, de prendre à votre charge une partie de ce montant soit par exemple son quart, son tiers ou sa moitié et,
-Que sans manifestation de sa part sous un délai de 30 jours, dans le cadre cette fois, d'une procédure judiciaire, vous saisirez le tribunal compétent en reconnaissance de votre bon droit.

Et sachez que le dire ne signifie pas le faire si votre intention ne l'est pas.

Voilà !

[Maxime35]

Merci à vous pour toutes ses informations.
Dans notre acte de vente, nous avons ces phrases, mais je ne sais comment l'interpréter :

VICES CACHES
Le VENDEUR reconnaît avoir été informé par le Notaire soussigné qu’il doit
faire part à l’ACQUEREUR des vices cachés affectant l’immeuble et dont il pourrait
avoir connaissance.
Sa responsabilité ne pourrait pas être exonérée s'il omettait d'informer
l’ACQUEREUR desdits vices.

VICES CACHES
Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en
complément de ce qui est indiqué au paragraphe « charges et conditions », le VENDEUR
est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux
dispositions du II de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Impossible pour l'instant d'avoir un retour et des infos de notre notaire !

[justedroit]

Bonsoir Maxime35,
Il manque pas d'air ce notaire !

Avant de répondre à votre second post, dites-moi, que dit le paragraphe "charges et conditions » de l'acte authentique de vente ?

[Maxime35]

Bonjour,désolé pour le temps de réponse, je n'ai pas de notifications aux réponses, je vais essayer de les activer.

CHARGES ET CONDITIONS
La présente vente a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en
pareille matière et notamment sous celles figurant ci-après en seconde partie que
l'ACQUEREUR s'oblige à exécuter et à accomplir.

[justedroit]

Bonjour Maxime35,
Il faut prendre en compte le paragraphe de l'acte authentique de vente qui stipule que :

« Le VENDEUR reconnaît avoir été informé par le Notaire soussigné qu’il doit faire part à l’ACQUEREUR des vices cachés affectant l’immeuble et dont il pourrait avoir connaissance. Sa responsabilité ne pourrait pas être exonérée s'il omettait d'informer l’ACQUEREUR desdits vices ».

Car en effet, le vendeur avait connaissance de cette infiltration d'eau de pluie par le toit vous rassurant seulement que celle-ci a fait l'objet de réparation comme vous avez pu le constater par le remplacement de quelques ardoises. Mais non que, cet artisan lui a adressé un devis portant sur la nécessaire réfection de l'entière toiture s'y refusant à l'approche de la vente de son bien.

Les diagnostics délivrés ne concernent pas le sujet.

C'est pourquoi, je maintiens les termes de ma réponse initiale.

Enfin, votre dernier post sur les charges et conditions ne dit pas tout sur ce que vous acquéreur, s'oblige à exécuter et à accomplir.

Si cela est des réparations et travaux qui n'ont rien à voir avec la toiture, vous n'êtes pas touché dans votre droit.

[Maxime35]

Merci pour votre réponse.
Entre temps :

- La notaire a contacté le notaire du vendeur, qui nous redit exactement ce que dit le vendeur.. mais ne tient pas compte des preuves apportées. Où s'arrête donc le rôle de notre notaire ? Elle nous conseille d'aller voir un avocat si l'on veut faire une action en justice.

- Nous avons récupéré un devis d'une autre entreprise (de fevrier 2018) mentionnant la recherche de fuite.
Nous avons donc une preuve encore plus forte, qu'il le savait.

Intervention en recherche de fuite:
Dépose des ouvrages existants ou défectueux, remplacement des ardoises
défectueuses. Vérification de l entourage de Velux et reprise si nécessaire.

Si j'ai bien compris, ils sont en faute car ils auraient dû nous le dire.

Mais... ils nous l'ont dit qu'il y avait cette fuite, mais qu'elle avait été "reparé" (gracieusement par un ami couvreur, or lui même nous a dit qu'il ne savait pas d'où elle venait).

Le vendeur est-il toujours en faute ? Car il nous l'a dit... LE vendeur base sa défense sur le fait qu'il n'y avait plus de fuite lors de la vente.

PS : je viens de regarder, dans l'acte de vente, nous avons un chapitre intéressant. Aucune mention concernant cette réparation. J'imagine que nous pouvons donc l'attaquer sur ce point là.

TRAVAUX EFFECTUES DEPUIS MOINS DE DIX ANS :
Le VENDEUR déclare que des travaux de moins de dix ans ont été réalisés sur le
bien objet des présentes, à savoir :

- modification du garage en chambre
- installation de panneaux photovoltaiques
- pose de cloture en bois

L’ACQUEREUR en prend acte et déclare en faire son affaire personnelle sans
recours contre le vendeur et le notaire soussigné. Il déclare en outre que cet état de
fait ne constitue par une modification substantielle des conditions de son acquisition
susceptible de donner ouverture à un nouveau délai de rétractation/réflexion.

[justedroit]

Bonjour Maxime35,
Le vendeur vous a dit que cette fuite a été réparée.

Oui, mais d'une part, aucune facture existe qui l'atteste qui vous permettrait aujourd'hui de vous retourner contre le professionnel pour malfaçon.

Et, d'autre part, vous le disant ou remarquant des tâches visibles au plafond, vous étiez loin de penser que cette réparation n'était que de fortune (camouflage) et que ces tâches ne résultaient pas de ses conséquences.

Le vice caché se découvre à l'évènement qui le produit après l'acquisition d'un bien (l'infiltration) mais existe avant cet évènement qui le produit.

Et comme explicité précédemment, le vendeur peut être de toute bonne foi, l'ignorant ou comme en l'espèce, en toute mauvaise foi le sachant.