Problème mandat de gestion

[Aireneka]

Bonjour,

J'ai mon appartement en gestion dans une agence immobilière. Étant actuellement a l'étranger pour une longue durée, j'aurais aimé savoir si l'agence immobilière peut faire effectuer des travaux dans mon logement (evier bouché, réparation tringle a rideaux, bonde de douche etc...) sans même m'avoir averti? Je me retrouve avec un versement de loyer amputé de plus de 400€, sans JAMAIS avoir été averti.

L'agence peut-elle faire des travaux sans mon accord? Sachant que ce n'est absolument pas de travaux urgent, et que l'appartement est loué "non meublé".

Est-ce une cause de résiliation?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses
Brice R.

[justedroit]

Bonjour Aireneka,

Bien-sûr que non !

D'une part en raison du FAIT que ces réparations-là sont d'ordre locatives à déduire donc du montant du dépôt de garantie du locataire sortant, que d'autre part, il doit vous faire savoir celles (de réparations à votre charge), vous présenter un DEVIS les relatant et attendre votre acceptation.

Cela peut-être un motif de résiliation du contrat mais auparavant, il serait souhaitable qu'il vous fasse parvenir les factures de ces dépenses, vérifier précisément ce qu'il en est, et éventuellement contacter le locataire sortant pour lui demander si oui ou non, le montant de son dépôt a été imputé ou non des dépenses locatives du bail ; d'une opération qu'il (le mandataire) aurait alors opéré deux fois.

Vous en aurez ainsi le "cœur net" pour agir à son encontre.

Cordialement.

[Aireneka]

Bonjour,
Je vous remercie grandement de votre réponse.

Le locataire sortant n'a eu AUCUN frais à payer. Rien sur l'état des lieux le stipulais.

Étant à l'étranger depuis Janvier, l'agence à louer l'appartement le 1er Février. Je n'ai malheureusement jamais reçu d'état des lieux d'entrée, ni le dossier de la locataire. Ma question est la suivante: Si sur l'état des lieux du 1er Février, les éléments dit "défectueux" sont énuméré, l'agence a-t'elle un délai pour recourir à des travaux? Cela la protège t'elle d’entreprendre des travaux sans me prévenir?


Merci encore et j'attend votre réponse avec impatience.
Brice R.

[justedroit]

Bonjour Aireneka,

En matière de location la règle générale est la suivante :

Lorsque le locataire prend possession du logement, il est établit un état des lieux dit d'entrée ; à contrario lorsqu'il le quitte, il est établit un état des lieux dit de sortie.

Il est alors fait une comparaison de ces états et lorsqu'il apparait par exemple que le battant de la cuvette du WC est manquant, il est procédé à la déduction du prix de son remplacement - la valeur de sa vétusté (rarement appliquée) sur le montant du dépôt de garantie à restituer au locataire.

Le mandataire doit présenter à ce locataire un justificatif du prix mais en aparté j'ajoute pour information que le bailleur n'est pas obligé pour autant de procéder à ce remplacement.

Autrement dit il peut en prendre son montant et le mettre dans sa poche ; la Loi l'y autorise.

Mais revenons à ce que devrait être normalement la procédure ; le mandataire a donc retenu et encaissé le prix de la cuvette qu'il va mettre ou faire mettre en place avant de louer à nouveau le logement.

Ainsi sur le nouvel état des lieux du nouvel arrivant apparaîtra ou devrait apparaître, que le battant de la cuvette du WC est neuf.

Quoi qu'il en soit, il est anormal d'une part, que d'autorité le mandataire s'autorise à diminuer le prix de la location (à moins que le lieu de ce logement fasse partie d'une loi récente portant sur l'encadrement de loyer) et/ou que d'autre part vous fasse régler le prix des réparations qui ne sont pas celles des propriétaires bailleurs s'agissant que de gros travaux comme par exemple le changement d'une chaudière et que s'il en était ainsi et que la réparation n'a pas pu encore se faire, il avait malgré tout une obligation de vous en informer.

Relisez le contrat passé avec lui pour vous rappeler quelles sont ses obligations contractuelles qui vous donneront une idée précise de sa liberté d'entreprendre.

J'espère vous avoir éclairé.

Cordialement.

[Aireneka]

Bonjour,
Je vous remercie encore pour votre aide.

J'aurais cependant encore quelques questions pour compléter vos précieuses réponses.

Premièrement, l’état des lieux de la locataire sortante, effectué par la même agence, ne stipule aucun problème et la caution a donc été rendu dans son intégralité.
Celle-ci indique que les travaux effectués au mois de juillet sans mon aval, sont relatifs a des anomalies détectées dans les 15 jours après l'état des lieux du locataire entrant.
Le problème c'est que je n'ai jamais reçu de copie de cet état des lieux d'entrée, je n'ai d'ailleurs jamais rien reçu de sa part depuis mon départ en janvier. Aucune communication sur ce nouveau locataire.
Ainsi je crains fort que l'agence immobilière se permette d'y rajouter les soi-disant éléments défectueux réparés plus de 5 mois après l’état des lieux en antidatant la modification rajoutée soit disant 15 j plus tard.
Les travaux sont les suivants :
Débouchage évier, fixation: tringle a rideaux, carreaux cuisine, 2 radiateurs, 2 prises électriques et changement du joint de la bonde de la baignoire.
La facture a été déduite sur le montant du loyer de juillet sans mon aval et c'est d'ailleurs la seule facture que j'ai reçu en demandant des explications après avoir vu le loyer réduit. Pourtant j'ai eu environ 100€ deduits sur le loyer d'avril, et encore 200€ ce mois ci.
Je n'ai bien évidement jamais reçu de devis, factures ni même d'e-mails m'informant de tout cela.

Ainsi ma question est de savoir si le mandataire peut faire intervenir un artisan 5 mois après l'emmenagement du locataire pour y effectuer des travaux soi-disant notifiés par le locataire au mandataire dans les 15 jours après l'état des lieux?
Comment des anomalies mentionnées ni sur l’état des lieux de sortie du locataire sortant ni sur l'état des lieux d'entrée du locataire entrant peuvent etre notifiees 15j après l'état des lieux avec intervention d'un artisan 5 mois apres et sans presentation de devis ni mon aval? L'agence en tant que professionnel, aurait du voir et mentioner ces problemes dans un des etats des lieux n'est ce pas? Et ca aurait été à moi de juger bon d'éffectuer les reparations ou non il me semble?

Pour finir j'aimerais savoir si je peux reclamer le remboursement des frais qui ont été deduits des loyers sans mon accord et de manière injuste qui plus est?
Ces elements sont ils eligibles comme motif de rupture sans leur devoir les frais de rupture? Si oui, comment dois-je proceder et que faire si l'agence refuse de coopérer?

J'ai également demandé expressément, l'envoi par email de l'état des lieux, du bail et des justificatifs des travaux effectués. Documents que je n'ai ainsi jamais reçu même apres plusieurs demandés.
J'ai egalement demandé une copie du mandat de gestion.

Je ne trouve malheusement pas de réponses officielles et valables sur internet, c'est pourquoi je me permets à nouveau de me retourner vers vous.

Bien à vous,
Brice

[justedroit]

Bonjour Aireneka,

Si les réparations que vous citez d’origine locatives (sauf radiateurs, qu’en est-il précisément ?) ont été révélées par le nouveau locataire 15 jours après son entrée, c’est que tout simplement votre mandataire n’a pas rempli sa mission lorsqu’il a établi l’état des lieux de sortie du locataire précédent d’autant que ces défauts sont visuellement détectables.

Il y a donc là un réel manque à ses obligations contractuelles au contrat que vous pouvez dénoncer, mais il est clair qu’en réalité il s’agit-là d’un abus de confiance qu’il vous faudra par la suite mettre en évidence.

Et encore une fois, non, non et non, tous travaux qui vous incombent doivent être portés à votre connaissance avant qu’ils y soient ordonnés par votre mandataire et pour ceux locatives à la charge exclusive du locataire à défaut à celle de votre mandataire.

Avant toute chose exigez d’avoir la copie du contrat que vous avez signé avec votre mandataire puis demandez-lui de rétablir votre compte du montant retenu à tort par faute à ses obligations.

Cordialement.

[Aireneka]

Bonjour,

J'ai effectivement contacté l'agence en y énumérant tout les points cités auparavant.
Elle n'est bien-sûr pas d'accord avec ça. Je vous joint une copie de mon email, et de son emai en espérant que vous avez une solution a tout ça.

J'aimerai donc savoir quelles peuvent être les procédures si l'agence ne veut pas établir le remboursement de tout ses frais?

Vous remerciant d'avance
Brice R

Mail envoyé:

Bonjour Mme *****,

Après avoir étudié l'ensemble de ces documents, relatifs à la location de l'appartement situé à Cavaillon, ainsi que les lois en vigueur, il apparait qu'il y a un réel manque à vos obligations contractuelles, que je dénonce ci-dessous (voir point 1 et 2).

Par conséquent, je vous demande de bien vouloir rétablir mon compte des montants retenus à tort par faute à vos obligations soit, 111.10 €, 129.25 €, 120 € et 27.60 €.
Je souhaiterai également ne pas reconduire le contrat de gestion sous-traité avec Saint Anne Immobilier qui prendra fin à sa date anniversaire, soit le 29/10/14.

1) Fautes qui induisent le remboursement des montants retenus à tort :

- Les anomalies constatées depuis l'arrivée du locataire entrant le 01/02/14 , si liées à l'usure normale d'une occupation prolongée (comme vous le dites dans votre dernier email), devraient également figurées sur l' EDL (état des lieux) du locataire sortant, du 16/09/13 (voir EDL du 16/09/13 et du 01/02/14 ci-joints).
Or aucune anomalie n'a été constatée et la caution lui a été rendu dans son intégralité .
Je tiens à préciser que c'est vous qui aviez en charge, la remise en location de cet appartement et qui avez établis les 2 EDL.
Ainsi vous n’avez pas rempli votre mission lorsque vous avez établi l’EDL de sortie du locataire sortant d’autant que ces défauts sont visuellement détectables.
Je n'ai également jamais reçu de copie de l'EDL du locataire entrant.

- Mise à exécution des travaux relatifs aux anomalies constatées sur et après l'EDL d'entrée, sans me présenter de devis les relatant et sans attendre mon acceptation (travaux non urgents).

- Réduction des loyers des mois d'avril, juillet et septembre sans justificatifs. Il s'agit donc d'un abus de pouvoir. Heureusement que je surveille mon compte bancaire.

- Il est anormal d'une part, que d'autorité vous vous autorisiez à diminuer le prix de la location (à moins que le lieu de ce logement fasse partie d'une loi récente portant sur l'encadrement de loyer) et/ou que d'autre part, vous me fassiez régler le prix des réparations qui ne sont pas celles des propriétaires bailleurs, ne s'agissant que de gros travaux comme par exemple le changement d'une chaudière, et que s'il en était ainsi, vous avez malgré tout une obligation de m'en informer avant d'entreprendre quoi que ce soit.
En effet, peu importe si les réparations incombent le propriétaire ou non, lui seul peut décider d'effectuer des travaux de remise en état ou non tant qu'il ne s'agit pas de travaux urgents.
S'il décide de ne pas les faire, ces anomalies doivent simplement être stipulées sur l'EDL d'entrée, afin que le dépôt de garantie du locataire entrant ne se voit déduit lors de l'EDL de sortie.
Le mandataire lui, ne peut que CONSEILLER une remise en état au propriétaire et ce, logiquement, avant la remise en location, ce qui n'a pas été le cas lors du départ du précédent locataire. Le seul problème mentionné fut la nécessité des réparations relatives au dégât des eaux de l’appartement du dessus. Travaux qui ont effectués dans l'immédiat et pris en charge par l'assurance de la copropriété.

Je vous rappelle que même sans l'appui des points précédents, le principal tort est que tous les travaux que vous avez fait exécuter sont entièrement d'ordre locatifs (voir détails ci-dessous).

*Dépannage alim hotte => il est pourtant notifié sur l'état des lieux de sortie du 16/09/13 ce qui suit, je cite: "hotte aspirante fonctionne, filtre lavé"
*Fourniture, dépose et repose serrure boite aux lettres => il est écrit dans l'état des lieux d'entrée du 01/02/14, je cite: "Boite aux lettres sans clés et forcée. A changer". Pourtant il est précisé sur l'état des lieux de sortie du 16/09/13 que les clés de la boite aux lettres seront rendues après l'état des lieux, je cite: "2 clés + clé boite aux lettres sera rendu vendredi". N'avez vous jamais reçu les clés de la part de Mlle Mestre? Dans ce cas, vous auriez du m'en informer.
*Réparation circuit+carreaux et fourniture => Détails?? non présent sur l'EDL de sortie du 16/09/13
*Débouchage d'évier => charge d'ordre locative
*Fixation de tringles à rideaux => appartement non meublé et dans tous les cas, pas d'obligation sur ce point là, de la part du propriétaire
*Fixation de radiateurs => c'est à dire?? non présent sur l'EDL de sortie du 16/09/13 ni sur l'EDL d'entrée du 01/02/14
*Fixation de carreaux de cuisine => non présent sur l'EDL d'entrée du 16/09/13 et dans tous les cas, pas d'obligation sur ce point là, de la part du propriétaire
*Changement du joint de loquet de la bonde de la baignoire => non présent sur l'EDL de sortie du 16/09/13 ni sur l'EDL d'entrée du 01/02/14
*Refixation de prises éléctriques => non présent sur l'EDL de sortie du 16/09/13

Pour information, toute anomalie constatée après l'EDL d'entrée doit être soumise par le locataire au mandataire, par l'envoi d'une lettre recommandée dans un délai d'un mois suivant la constatation.
Il est également anormal que ces travaux aient été réalisé si longtemps après l'emménagement de la locataire (février, mars et juillet).

2) Raisons concernant la résiliation du contrat de gestion:

* Manque aux obligations contractuelles et abus de pouvoir (voir points ci-dessus)
* Aucun compte rendu comme prévu sur le paragraphe 2 du contrat "réédition des comptes": "Le mandataire rendra compte de sa gestion tous les mois (entre le 15 et le 20) et remettra un état détaillé de tout ce qu'il aura reçu et dépensé, le mandant s'obligeant à tout frais et avance pour l’exécution du présent mandat".
Comme je vous l'ai déjà expliqué, il y a un réel manque de communication de votre part.

J'insiste sur le fait que la date anniversaire du contrat est le 29/10/14 car la gestion vous a bien été confié (ou plutot sous-traitée à Saint Anne Immobilier sous votre demande) fin octobre 2013 et non début janvier 2014 comme vous le stipulez ci dessous. En début janvier, j'étais déjà à l'étranger.
Cet appartement vous a toujours été confié pour la mise en location, dont la remise en location directement après le départ de Mlle Mestre, le 16/09/13.
La gestion locative a elle été officiellement signée en octobre avec comme mandataire Saint-Anne Immobilier (sous votre demande) car vous n'étiez pas encore autorisé à faire de la gestion locative.

J'espère que vous comprendrez ma décision et que mes requêtes seront prises en compte dans les plus brefs délais.

Cordialement,


Réponse:

Bonjour Mr RANCOU,



Nous avons été forcé de constater qu’à l’entrée de vos locataires Mr et Mme B****, (locataire entrant) un certain nombre d’anomalie, non répertoriée lors de la sortie de Mlle M***** (locataire sortant). En effet cette dernière n’ayant pas attiré notre attention sur ces points. Nous n’avons effectivement pas pris une échelle pour vérifier les fixations des tringles et nous n’avons pas non plus bousculé les radiateurs pour vérifier leurs fixations, ni tapé sur tous les carreaux pour s’assurer de leur état. Nous avons, comme à l’habitude pour ce genre de petites réparations, décider de faire intervenir notre artisan (mea culpa) à contrario des grosses réparations , comme nous vous l’avions déjà indiqué.

Le dernier incident en date, rupture du flexible reliant la canalisation d’eau chaude au robinet du lavabo SDB, prouve que cet appartement subi l’usure du temps et de son utilisation prolongée par les locataires et que forcément « qui dit usure dit rupture éventuelle ». On ne peut imputer au locataire la totalité des frais engendrés, car un taux de vétusté est à appliquer, l’appartement n’étant pas neuf.

Soyez rassuré, nous acceptons votre décision, ainsi, à compter du 29 octobre 2014, vous serez seul en charge de la gestion de votre appartement situé 17 rue Raspail 84300 CAVAILLON.

Nous transmettrons à votre locataire, vos coordonnées bancaires pour le règlement du loyer, ainsi que les coordonnées téléphoniques de Mr RANCOU Christian.

Nous ne pouvons vous laisser parler d’abus de pouvoir, toutes ces interventions ont été réalisées et facturées à des tarifs tout à fait normaux, si vous aviez effectué les travaux vous-même, le coût aurait été certainement identique.

Nous avons toujours agi pour la préservation des conditions décentes du logement , comme la loi l’impose, pour éviter les conflits avec les locataires, pour privilégier le règlement du loyer et pour préserver les droits et devoirs du propriétaire.


Cordialement.

[justedroit]

Bonsoir Aireneka,

Le mandataire dit :"Nous avons été forcé de constater qu’à l’entrée de vos locataires Mr et Mme B****, (locataire entrant) un certain nombre d’anomalies, non répertoriées lors de la sortie de Mlle M***** (locataire sortant). En effet cette dernière n’ayant pas attiré notre attention sur ces points di le Mandataire".

Dès lors pourquoi est-ce que ce qui n'a pas été vu à la sortie des lieux l'est à l'entrée du nouvel arrivant, et ce n'est pas au locataire sortant d'attirer l'attention du mandataire sur le certain nombre d'anomalies".

Le mandataire dit : "Nous avons, comme à l’habitude pour ce genre de petites réparations, décider de faire intervenir notre artisan (mea culpa) à contrario des grosses réparations , comme nous vous l’avions déjà indiqué".

Là n'est pas le sujet des petites réparations que le mandataire décide de faire réparer mais que ces réparations n'ont pas fait l'objet d'une retenue sur le montant de la garantie du locataire sortant, que le délai de 2 mois avant sa remise était suffisant au besoin de préparer le logement à une nouvelle location.

Le mandataire dit : "Le dernier incident en date, rupture du flexible reliant la canalisation d’eau chaude au robinet du lavabo SDB, prouve que cet appartement subi l’usure du temps et de son utilisation prolongée par les locataires et que forcément « qui dit usure dit rupture éventuelle ». On ne peut imputer au locataire la totalité des frais engendrés, car un taux de vétusté est à appliquer, l’appartement n’étant pas neuf.".

C'est vrai ! l'usure normale d'un élément jusqu'à sa rupture n'est pas à la charge du locataire d'autant s'il est en état de vétusté.

Le mandataire dit ; "toutes ces interventions ont été réalisées et facturées à des tarifs tout à fait normaux, si vous aviez effectué les travaux vous-même, le coût aurait été certainement identique".

Avez-vous eu ces factures ?, si non les exiger ; les dates peuvent éclaircir les FAITS.

Le mandataire dit : "Soyez rassuré, nous acceptons votre décision, ainsi, à compter du 29 octobre 2014".

N'est-ce pas là finalement l'essentiel ?

Dans cette affaire, force est de constater que le mandataire a manqué pour le moins, à ses obligations contractuelles au contrat mais l'assigner pour les montants indiqués alors que vous êtes à l'étranger, qu'il s'agit d'un litige entre un bailleur et son mandataire de la compétence du tribunal d'instance, risque in fine de vous revenir + cher que la perte elle-même.

Pourquoi ne pas tenter alors un arrangement amiable en lui répondant qu'à votre avis, sa responsabilité est pleine et entière, que vous ne voulez en aucune façon être le "dindon de la farce", que dès lors vous lui proposez un arrangement amiable consistant à vous rembourser 50 % des sommes qu'il (le mandataire) vous a prélevé à tort mais qu'en cas de fin de non-recevoir de sa part, vous entendez poursuivre cette affaire devant la juridiction compétente.

Qu'en pensez-vous ?

Ne dit-on pas "un mauvais arrangement, vaut mieux qu'un bon procès".

Et en cas de refus, c'est à vous de voir !

Cordialement.

[Babtooya88]

Bonjour,

Je me suis faite avoir ainsi que mon conjoint par des propriétaires peu scrupuleux!!
Nous avons quitté d'un commun accord avec les propriétaires le logement le 8 janvier 2014 , nous devions nous voir en début d'après midi du même jour pour l'état des lieux de sortie , mais nous n'étions pas tout à fait dans les temps alors nous avons reporté à 18 h toujours le 8 janvier 2014 , les propriétaires ont refusés MAIS ils n'ont pas manqué de nous demandé de leur rendre les clefs en les mettant dans notre future ancienne boîte aux lettres !!!
Je précise que nous avons était plis qu' honnête et avons rendu l'appartement comme nous l'avions eu et même plus encore!!
Et c'est là que tout se complique....

Ce même jour vers 19h, nous avons voyagés et sommes partis trois mois à l'étranger à plus de 10 000 kms, les propriétaires le savaient très bien !!
Nous avons maintenu la carte de l' honnêteté en laissant les clefs dans la boîte aux lettres et l'appartement en très bon état MAIS ils nous ont piégé , ils n'ont jamais fait d'état des lieux de sortie , ont reloué juste après !!!
Et nous ont mis sur le dos tout un tas de choses qui soit disant n'allaient pas , notamment la cuvette des w.c par exemple, celle qu'ils avaient mise s'est cassée au bout d'un an mais nous en avons racheté une autre et l'avons remplacé...et j'en passe ...!!

A notre retour mon conjoint a tenté de trouver des réponses et le remboursement de la caution de 530€ mais ils ont écrit en trouvant des parades pour NE RIEN NOUS REMBOURSER DU TOUT!!
Puis entre temps nous avons eu un premier puis un deuxième décès à surmonter et un emménagement à 1000 kms de cet ancien appartement, ce qui m'ammène à vous écrire aujourd'hui ...

Nous savons que du temps s'est écoulé depuis janvier 2014 mais nous n'avions pas prévu ces tristes rebondissements, je ne veux pas en rester là, nous avons toujours payés nos loyers et ce que nous devions pendant presque 6 ans, jamais aucun problèmes avec notre voisinage... Etc

Nous sommes écœurés de ce comportement malhonnête de ces gens peu scrupuleux !!!

Y a t- il quelque chose à faire ?

Dans l'attente d'une réponse

Cordialement