recuperer un appartement locatif pour une vente

[Marann37]

Bonjour.

le locataire qui est dans l'appartement que je possède avec mon ex-mari n'est pas réglo dans ses loyers. Etant divorcé, on cherche à récupérer l'appartement qui est à but locatif pour le vendre. Le bail se termine au mois de Mai prochain. Mon ex-mari avait envoyé un préavis de sortie au locataire par recommander avec A.R que ce dernier avait refusé de prendre (mon ex-mari est le seul signataire du bail). le recommander avait été envoyé avant les trois mois de préavis nécessaire pour un appartement meublé.

Je souhaiterai savoir comment faire pour faire valoir nos droits et récupérer l'appartement car le locataire ne semble pas avoir envie de partir et peut faire valoir qu'il n'a pas reçu le recommander qu'il a lui même refusé de prendre?

Merci de me répondre avant d'avoir à payer un huissier pour rien car mon ex-mari et moi-meme sommes en surendettement.

[justedroit]

Bonjour Marann37,
Effectivement, votre locataire doit prendre connaissance du contenu de votre LRAR lui donnant congé.

Vous devez conserver son retour avec motif sans ouvrir l'enveloppe, ce qui constitue une preuve de sa mauvaise foi et lui adresser une seconde LRAR avec un nouveau préavis sur laquelle au dessous de la mention en haut de votre page : « Lettre recommandée avec AR », vous ajoutez : « double par envoi simple ».

Et le même jour vous lui adressez ce second envoi (sans marque extérieure sur l'enveloppe et si possible posté dans un autre bureau de poste) ce qui constitue aux yeux du tribunal la preuve que le destinataire de cet envoi aura bien pris connaissance du contenu de votre LRAR.

[Sophie788]

Bonjour,
Malheureusement, le préavis ne commence qu'à partir de la date de réception du congé pour vente.
N'ayant pas réceptionné votre courrier, le locataire peut faire valoir qu'il ne l'a pas reçu dans les délais.
Vous êtes donc reparti pour un an de location.
Pour l'année prochaine, ne ratez pas la date, et passez par un huissier !

[justedroit]

Je ne partage pas l'avis de Sophie788.

En effet, si en l'espèce le délai du congé du bailleur à son locataire court bien à compter du jour où il en a eu connaissance par LRAR, cela n'impose pas pour autant d'attendre la prochaine échéance du bail d'un an pour les meublés pour rectifier ce délai dés lors que le locataire a refusé sa réception ou ne l'a pas retirée au bureau de la poste.

Car autrement, le locataire pourrait renouveler l'opération chaque année pour un meublé ou 3 ans pour un logement vide, alors que le bailleur n'est en rien tenu de lui transmettre son congé par voie d'huissier ou en mains propres.

[Sophie788]

Le délai de 3 mois avant la fin de l'échéance du bail étant dépassé (puisque le bail se termine en mai et que nous sommes en avril), je ne vois pas de solution pour le postant à part attendre février 2023 pour donner congé dans les règles.
Mais si vous en avez une, je pense qu'elle serait très utile à beaucoup de monde !

La loi n'impose effectivement pas de de donner congé par un huissier, mais il faut être capable en cas de litige de prouver qu'il a été donné dans les délais.
Et le locataire semble prêt à exploiter toutes les failles du système

[justedroit]

Bonjour Sophie788,

Le délai de 3 mois avant la fin de l'échéance du bail étant dépassé (puisque le bail se termine en mai et que nous sommes en avril), je ne vois pas de solution pour le postant à part attendre février 2023 pour donner congé dans les règles.
Mais si vous en avez une, je pense qu'elle serait très utile à beaucoup de monde !

Je n'ai pas de solution miracle mais celle qui tend à l'équité des parties et en l'espèce, je fais un distinguo entre l'effet où court le délai de préavis et celui du délai de sa notification avant le terme du bail, ce qui a pour le moins le mérite d'ouvrir une voie alternative à l'exploitation du locataire de ce qui serait une faille du système.

Il en est ainsi par exemple, lorsqu'un locataire adresse son congé au bailleur lequel en prend connaissance tardivement, ce dernier ne lui demande pas de renouveler sa demande de congé avant le terme du prochain bail, mais seulement qu'il prolongera la durée du bail par autant de jours de retard de la réception de sa lettre congé.

Dans le cas qui nous intéresse, le bailleur a donné congé à son locataire selon la procédure prévue notamment dans ses délais ; tampon du cachet de la poste faisant foi, étant entendu pour seulement prouver sa présentation au locataire et sa mauvaise foi, et non sa réception.

Dés lors, sans tenir compte que le terme du bail soit dépassé, le bailleur qui a reçu le retour de l'Avis de la LRAR mentionnant le motif du refus de sa réception, peut renouveler son congé à son locataire avec une nouvelle date d'effet faisant courir le préavis, lui rappelant naturellement son procédé tendant ad vitam aeternam à demeurer dans les lieux dans les mêmes conditions d'acheminement du courrier, lui faisant savoir que passé ce délai, il entend considérer son locataire comme sans titre ni droit et le montant de son loyer comme celui d'une indemnité compensatoire, et à ce titre demander au juge de procéder à la résiliation du contrat bail et à son expulsion.

[Sophie788]

Suite à votre réponse très intéressante, j'ai fait qqs recherches de jurisprudence, et j'ai trouvé l'arrêt de la Cour de Cassation du 24 septembre 2020.

Il s'agissait ici de la situation inverse, c'est le propriétaire qui n'avait pas été retirer le recommandé envoyé par le locataire pour donner congé.
Le locataire voulait faire valoir que le congé devait commencer à partir de la date de retour du courrier à l'expéditeur, et il a gagné en appel.
La cour de cassation a cependant cassé le jugement, en rappelant la loi du 6 juillet 89 : C'est bien la date de réception du courrier qui compte. Lorsque le courrier AR lui est revenu, le locataire aurait dû faire une remise en mains propres ou faire appel à un huissier.

Si je comprends bien votre 2eme proposition, il s'agirait de positionner la date de fin de bail à 3 mois après réception d'un nouveau courrier, et ce sans tenir compte de la date annuelle de renouvellement (qui est en mai). Ceci me semblerait contraire à la loi de 89, qui dit que le congé par le bailleur ne peut être donné qu'à l'échéance du bail. Si vous avez une jurisprudence dans ce sens, ça m'intéresse !

[justedroit]

RE-,
Cet arrêt de la Cour suprême semble donner de l'eau à mon moulin.

En effet, il n'est pas dit que le bailleur ne peut pas renouveler son congé à son locataire puisque la Cour précise qu'il aurait dû au retour de sa lettre, faire une remise en mains propres ou par voie d'huissier.

Seulement pour moi (humble excuse la Cour !) ce congé tel quel mentionné initialement n'est pas valable puisqu'il ne respectera plus le délai de préavis, celui-ci étant réduit par le va et vient des courriers, d'où ma suggestion d'un nouvel effet du délai du préavis qui rend celui-ci conforme à la Loi.

Par ailleurs, si dans ces conditions, la remise en mains propres ou par voie d'huissier est le mode idéal d'une nouvelle remise des congés au locataire, j'ai voulu tenir compte des écrits de notre internaute disant que son ex-mari et elle même sont en surendettement et comme au surplus, je ne connais pas la distance entre l'adresse du domicile de son locataire et le sien ou celui de son ex-mari pour sa remise en mains propres, le congé donné par LRAR doublée et suivi d'un envoi simple qui est la méthode généralement employée par les tribunaux pour convoquer des personnes à l'audience, lesquelles ne pourront en aucun cas soulever ne pas avoir eu connaissance de cette notification, m'a paru être la solution à suggérer à Marann37.

[Sophie788]

Le domaine locatif est le seul à ma connaissance où ce n'est pas la présentation de la lettre qui compte (comme dans l'exemple des convocations au tribunal que vous évoquez), mais bien le fait qu'elle soit reçue.
Les différents forums et sites juridiques mettent tous en garde sur cette nuance de taille.

La postante peut envoyer autant de lettres de congé en recommandé qu'elle le veut, la jurisprudence dit que tant que le locataire ne les réceptionne pas, le congé n'est pas valide.

Puisque l'échéance du bail est en mai et qu'aucun congé valable n'a été donné dans les délais, le bail est renouvellé jusqu'en mai 2023.

La seule autre façon de faire partir le locataire avant cette date est une négociation amiable (donc en lui proposant de l'argent).

[justedroit]

Je ne parle pas de présentation mais de réception d'une lettre et de la connaissance de son contenu par son destinataire.

En effet, une personne peut refuser une lettre recommandée avec AR se doutant de l'identité de son expéditeur, mais ouvrira un envoi simple (enveloppe neutre) car elle ne peut se soupçonner son origine parmi d'autres reçus, et c'est la raison pour laquelle il est admis que le destinataire a eu connaissance de son contenu, étant entendu qu'en parallèle, lui soit aussi adressée la LRAR dans laquelle il est mentionné l'expédition de sa copie par envoi simple.

Le destinataire ne pourra pas soulever devant un tribunal ne pas avoir pris connaissance de ce courrier simple même s'il jure ses grands dieux ne pas l'avoir reçu ; le mensonge et la mauvaise foi de ce locataire seraient flagrants alors qu'il a refusé la LRAR que notre internaute aura gardée sans l'ouvrir ainsi que l'Avis mentionnant le motif de son retour non ? alors qu'au surplus, ce locataire ne règle pas régulièrement ses loyers sans même pour le moins, se plaindre de son bailleur !

Et un Juge est souverain dans son domaine.

Je pense maintenant que Marann37 a suffisamment d'éléments de réponses pour en tirer profit, partiellement ou pas.

Au besoin, se rapprocher d'une association de défense des consommateurs ou saisir un Conciliateur de justice dans le cadre d'une procédure amiable.