Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

[AS 31]

Bonjour Sybille,

Je prends mon élan pour essayer de faire une réponse complète :

La date minimum de départ d'une telle opération est celle de la signature de l'acte notarié (tant qu'il n'est pas signé, vous n'êtes pas propriétaire).

Mais attention : si les travaux nécessitent un dépôt de permis de construire (ou démolir) ou une autorisation de mise en chantier, c'est la date d'acceptation de dépôt du permis en mairie qui va compter (bon courage avec le confinement).

Et vous avez raison : le Pinel existe en réhabilitation mais aussi en changement de destination (local initialement commercial ou industriel transformé en logement).

Je vois mal comment vous pourriez réussir à faire valider un tel projet avant la fin de l'année, d'autant plus que, vous avez raison, le plus dur est de trouver le logement et je suis bien placé pour le savoir puisque, avec mes associés, nous montons parfois des projets où il y a des travaux (loi Denormandie ou réaménagement dans l'ancien pour de la colocation meublée).

Vous pouvez vous référer à l'une de mes dernières vidéos sur ma chaîne You Tube où je vous donne le timing entre le moment où mon client décide de me suivre et celui où on signe l'acte chez le notaire, sachant qu'ici, j'ai trouvé très vite le logement et qu'il n'y avait quasiment pas de travaux (imaginez le timing si j'ai du mal à trouver et qu'on rajoute un mois de travaux).

La vidéo dont je vous parle s'appelle " Une de mes réalisations en colocation : très rentable ! Et c'est du clefs en main. " et vous pouvez ensuite visionner la suivante et regarder le chantier quand il y a des travaux (je fais souvent des vidéos "avant - après").

Cordialement.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Ceux qui ont eu le courage de lire l’ensemble de mes interventions et de mes exemples sur ce forum ont probablement noté que, parfois, certains « petits malins » sont intervenus, soit pour tenter de me contredire (difficile, avec 30 ans de métier, je connais mon sujet), soit pour faire de la publicité « masquée » en prétendant être des investisseurs qui avaient trouvé un site internet génial pour investir.

J’ai eu récemment la même situation en commentaires sur l’une de mes vidéos de ma chaine YouTube et je me suis bien amusé, je m’explique :

Je vous ai dit ici, à la fois pourquoi tous les vendeurs de Pinel (qui ne savent vendre que ça) vous faisaient une étude avec une revente du logement au bout de 9 ans de location (normal, sans la réduction d’impôt, ce n’est plus rentable), mais aussi que faire un pari sur une revente était nettement trop risqué et qu’il ne fallait pas faire un tel pari (vous pouvez reprendre tous les exemples que j’ai pris ici).

Donc, comme toutes les études que l’on vous fait supposent une revente, j’ai comparé la revente d’un T3 en Pinel pourtant vraiment pas cher (3 300 € le m² dans une grande ville, c’est presque une anomalie) qui se trouve juste en face d’une de mes réalisations pour un client sur un T4 en meublé (on est donc exactement dans la même ville et dans le même quartier, à 50 mètres l’un de l’autre).

Le seul but de cette vidéo comparative, était pour moi de comparer la marge de sécurité à la revente entre les deux appartements sans perdre de l’argent (un T3 Pinel de 60 m² contre un T4 de 72 m² entièrement meublé et équipé, mais 30 000 € moins cher).

C’était donc une sorte jeu pour moi, à la fois parce que je ne savais pas ce que le résultat allait donner avant que je fasse l’étude, mais aussi parce que l’objectif d’un investissement immobilier n’est pas de le revendre, sauf s’il n’est pas rentable, comme la plupart des Pinel, et je suis très à l’aise avec le sujet car, du Pinel rentable, avec mes associés Rudy et Sébastien, il nous arrive d’en vendre, mais très rarement car c’est très difficile à trouver (on travaille uniquement en réseau pour les trouver, donc pas en allant les chercher sur internet, mais c’est compliqué).

Et ça n’a pas loupé, comme c’est arrivé ici, quelqu’un a ajouté des commentaires pour essayer de contredire mon analyse comparative, en prétendant être un investisseur mais en utilisant exactement les mêmes arguments que les commerciaux qui vendent du Pinel. Je vous invite à lire ses commentaires (puisqu’il indique son nom et son prénom, c’est Olivier Delporte), mais surtout mes réponses, car ça m’a pris pas mal de temps, mais je me suis bien amusé. Pour les fautes, ce n’est pas ma faute (restons sur le ton de l’humour), j’ai juste fait un « copié-collé » de ses commentaires, donc j’ai laissé les fautes, même s’il m’arrive aussi d’en faire, mais pas à ce point (on aurait dit qu’il était pressé ou alors énervé, parce que parfois, j’énerve les vendeurs de Pinel).

La vidéo s’appelle « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable » et en bonus, dans le commentaire que j’ai mis tout en haut sous cette vidéo (d’autres commentaires détaillés sont dessous, en réponse à Olivier), vous avez des liens dont un exemple en Pinel rentable à long terme que nous avons commercialisé à nos clients avec Rudy et Sébastien.

Bonne lecture, amusez-vous bien (prenez le temps de tout lire, c’est amusant).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Avec le retour des gens qui m'ont contacté suite à mon dernier message sur l’autre sujet de discussion au sujet de la loi Pinel, sur lequel je suis longuement intervenu (LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel), comme je vois que je n'ai pas été assez clair, je vais vous apporter une précision en prenant un exemple.

Il s'agit ici d'un système de réduction d'impôts avec un rendement connu à l'avance et dont vous avez un résultat rapide sans attendre de faire un pari sur une revente dans 9 ans comme pour la loi Pinel.

Imaginons que vous payez 7 200 € d'impôt sur le revenu. Si vous investissez 6 000 € maintenant, en été 2022, donc dans un peu plus d'un an, l'administration fiscale vous rembourse 7 200 €, soit les 6 000 que vous avez investi plus 20 % de rendement et vous ne payez plus d’impôt.

Autre exemple : Vous payez toujours 7 200 € d'impôt sur le revenu et vous avez 1 000 € de réduction de cet impôt dû au crédit d'impôt d'un salarié à domicile ou de garde d'enfants.

Cette fois-ci, si vous investissez 6 000 € maintenant, l'administration fiscale vous remboursera toujours à l'été 2022 les 7 200 € dus au dispositif de réduction d'impôts que je vous propose, plus les 1 000 € de crédit d'impôt de la garde de vos enfants ou de la femme de ménage.

Pourquoi ? : C'est le principe du crédit d'impôt : Quand vous ne payez pas d'impôts, l'administration fiscale vous rembourse le montant de la réduction d'impôt que vous ne pouvez pas avoir puisque votre impôt est égal à 0.

Je vais maintenant répondre à une question qui m'a été plusieurs fois posée sur ce dispositif très particulier. On me dit souvent « monsieur LEGOFF, c'est super intéressant mais pourquoi les autres ne me le proposent jamais ? »

Comme vous savez que je n'ai pas de tabou, je vais encore mettre les pieds dans le plat : Si vous vous mettez à la place du commercial et que l'on imagine que mon taux de commission est à 6 % sur ce que je vous vends, est-ce que vous préférez toucher 6 % de commission sur un versement de 6 000 € ou 6 % de commission sur un « bon gros Pinel » à 200 000 ou 250 000 € ? En clair est-ce que vous préférez toucher 360 € et faire du conseil ou 12 000 € et faire de la vente ?

[AS 31]

Bonjour à tous les lecteurs de ce forum,

Je reviens ici pour vous parler d'un phénomène étrange que je n'arrive toujours pas à m'expliquer, et si le modérateur de ce forum a une explication, elle est vraiment la bienvenue car je n'y comprends plus rien, je m’explique :

Cela fait deux fois que quand je viens sur ce forum, je ne peux non seulement plus accéder aux sujets de discussion, mais j'ai sur l'écran un message qui me dit que mon adresse IP est bannie à tout jamais de ce forum pour non-respect de la charte, et que je peux adresser un message au modérateur via le lien indiqué pour obtenir une explication. Mais quand je clique sur le lien, je ne peux pas envoyer de message et surtout quand je redémarre l'ordinateur, je peux à nouveau voir le forum et m'y connecter.

Cela fait 5 ans que j'interviens sur ce forum pour expliquer aux investisseurs de se méfier des méthodes peu scrupuleuses de certains commerciaux, notamment ceux qui vendent la loi Pinel comme le seul remède à leurs problèmes. Et je peux vous dire que, avec tous les mails que j'ai reçus, j'ai évité à des centaines de personnes une catastrophe annoncée d'avance.

D'ailleurs j'aurai apprécié quelques témoignages pour me remercier en public, notamment de ceux que j'ai sauvé de la noyade en leur disant de ne rien faire, donc sans rien essayer de leur vendre, juste en essayant de les aider à y voir clair. Mais il faut se rendre à l'évidence, le français est comme ça, il râle très fort en public quand il est mécontent, mais quand il est content, il ne dit rien car c'est normal d'être content.

Je reviens donc au sujet que j'évoquais plus haut car je ne comprends pas ce qui se passe mais, après 5 ans d'intervention ici, si j'ai fait ou dit quelque chose que je ne devais pas par rapport à la charte, je suis tout à fait ouvert pour qu'on me l'explique. Et comme je le fait ici en public puisque je ne peux pas le faire autrement (le lien qu'on indique ne fonctionne pas), je suis tout à fait disposé à me faire « disputer » en public si jamais j'ai commis une faute.

Et j'aimerais vraiment une explication de la part des animateurs de ce forum car, si le blocage que je subis pour accéder à ce forum ne vient pas d'eux, cela signifierait que je suis victime d'une attaque informatique, ce qui pourrait s'expliquer par le fait que je dois empoisonner pas mal de monde avec mes explications détaillées sur la loi Pinel.

[AS 31]

Bonjour à tous,

Cela faisait longtemps que je ne m'étais pas exprimé ici (très sollicité, puis « très » en vacances, dont je rentre, mais allez-y doucement si vous me contactez, je n'ai pas encore repris mon rythme de croisière).

Donc, finies les vacances et après avoir testé le lien indiqué dans le message précédent, je n'ai bien-sûr pas pu résister (vous me connaissez) : Comment vous donner mon analyse en restant calme ? En fait, c'est encore du grand n'importe quoi tellement ça ne sert à rien et surtout, encore une fois, tellement ça vous induit en erreur, je m'explique :

1) C'est encore une nouvelle façon de présenter un investissement immobilier comme si c'était un produit financier. Il suffit de regarder les termes utilisés, moi ça me fait froid dans le dos : « maitriser totalement le Business Case », « Cash out », « Cash revente », « Marge nette ».

2) C’est, pardon du terme, un peu « bidon » : tous les critères indiqués, on les retrouve quand je fais une étude, car c'est tout simplement la base (comment chiffrer un projet sans y mettre tous les détails ?)

3) Mais le plus énorme, et ceux qui ont l'habitude de me lire savent que ça me met en colère, c'est encore un simulateur qui suppose une revente (je viens de poster une nouvelle vidéo qui va vous faire oublier la revente sur du Pinel).

4) Et il y a pire encore, puisque ce simulateur suppose une plus-value. En clair, vous achetez un logement neuf, donc cher par rapport au marché, mais la valeur de ce logement, quand vous allez le revendre, aura quand même augmenté (je vous invite à relire tout ce que j'ai écrit sur ce forum à ce sujet). Si vous voulez le vérifier faites comme moi : vous ouvrez une page Word, vous cliquez sur l'image en haut du simulateur (le grand tableau), puis vous déplacez cette image vers votre page Word. Vous allez alors voir un lien apparaître, vous cliquez dessus, puis le tableau apparaît dans une nouvelle page (pour voir les détails il faut ensuite zoomer sur l'image). Vers le bas vous avez un tableau de plus-value qui suppose une augmentation du prix de 1 % par an (elle est bien bonne !)

Les esprits chagrins vont encore dire que je vais parler de moi, mais je vous livre ici mon expérience de conseiller en gestion de patrimoine indépendant, je pense sans langue de bois, et il me semble que c'est ce qu'on attend sur un forum.

Un investissement immobilier doit porter ses fruits à long terme et n'est pas fait pour être revendu, sauf dans un cas, celui où vous achetez vous-même un logement « tout pourri », vous faites vous-même les travaux, puis vous revendez. Dans ce cas effectivement, vous ferez une plus-value.

Trouver un support d'investissement en loi Pinel qui répond à mes critères de rentabilité à long terme me prends énormément de temps, car ces programmes immobiliers sont rares. Le pire c'est que les plus rentables, car leur fiscalité est plus intéressante, se trouvent dans les DOM (la réduction d'impôt plus importante diminue le prix de revient). Mais pour aller sur un tel sujet, il faut vraiment être expert, traduisez, il faut une expérience de plusieurs années. Donc aller chercher le premier produit Pinel qui passe sur internet, puis calculer sa rentabilité sur un simulateur qui suppose une revente, c'est complètement fou.

Et pour poursuivre sur la revente, imaginez que vous achetiez un logement dans un quartier qui va virer au social (je n’exagère pas, j'en ai déjà parlé), où il n'y a que des locataires et où tous les investisseurs vont revendre en même temps, je vous laisse imaginer comment va se passer la revente !

Une dernière chose dans mon analyse, qui n'est pas pour moi une situation certaine mais hautement probable : si vous achetez un logement en Pinel en pariant sur une revente, vous revendrez dans environ 10 ans (si vous tentez une revente à 6 ans je vous souhaite bon courage car vous aurez amorti très peu de crédit).

Les taux de crédit sont actuellement exceptionnellement bas, mais il va bien arriver un jour où la BCE va dire aux banques que ça suffit « l’argent gratuit ». Et si le taux de la banque centrale augmente, les taux de crédit vont aussi augmenter et il y aura alors nettement moins d'acheteurs solvables sur le marché par rapport aux ventes de logements. Résultat des courses : une baisse des prix de l'immobilier (on n'y peut rien, il y a un moment où le marché purge, car comme en bourse en immobilier, il y a des cycles). Raison de plus pour ma part de penser que, faire un pari sur une revente en Pinel est un pari complètement fou, mais on peut ne pas être d'accord avec moi.

J'espère juste avoir été complet et pas trop technique.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant (aucun rattachement a aucun réseau, ni aucune marque), et j'interviens depuis plusieurs années sur ce forum, pour vous mettre en garde contre les gens qui vous vendent la loi Pinel comme un produit financier (et je suis très objectif, puisque je pourrais en vendre facilement, si j'utilisais les mêmes méthodes).

Si on vous a déjà réalisé une étude en Pinel, vous pouvez le vérifier, il y a des ratios de rentabilité de tous les côtés, les hypothèses ne sont pas détaillées, et surtout, toutes ces études parient sur une revente au prix d'achat (je l’ai déjà expliqué à travers plusieurs exemples, c'est un pari complètement fou, je dirais même une mauvaise blague).

J'en ai également parlé abondamment sur YouTube, ainsi que pour d'autres exemples sur d'autres supports, mais malheureusement, comme je suis très sollicité, j'ai du mal à trouver le temps d'intervenir ici et de poster de nouvelles vidéos (j'en ai quand même mis en ligne une nouvelle il y a quelques jours, où j'aborde plusieurs sujets, dont la loi Pinel, mais il y en a d'autres, comme par exemple, les différents risques liés à la loi Pinel, des exemples en loi Pinel rentables à long terme, comment booster un loyer en location meublée, des comparatifs de reventes en immobilier, la défiscalisation en loi Denormandie, la défiscalisation en One shot avec un rendement connu d'avance, des comparatifs en immobilier sous différents régimes fiscaux…).

Je vais ici vous parler d'une nouvelle anecdote assez énorme, puisque j'avais été contacté par une personne qui m'avait demandé d'analyser une proposition qu'on lui faisait en loi Pinel sur Lyon, en me précisant qu'il avait confiance, puisque la personne qui lui faisait cette proposition, était la femme d'un ami (à partir de maintenant, je vous conseille de vous asseoir si ce n'est pas le cas, car vous risquez de tomber à la renverse).

Quand j'ai reçu cette étude sur Lyon, je l'ai appelé pour lui expliquer que ça n'était pas sérieux, puisque rien n'était détaillé, Mais il m'a dit à ce moment, que la conseillère avait changé de stratégie, car un investissement sur Lyon était trop élevé pour lui, et qu'elle lui proposait d'investir sur Givors.

Pour ceux qui me connaissent, je suis donc allé tout vérifier, mais avant de vous donner mes conclusions, je dois préciser que, comme les autres études que vous me faites passer depuis plusieurs années, celle-ci supposait encore une revente au prix d'achat, avec un gain supposé de l'ordre de 31 000 €, qui va se transformer en une énorme perte, comme vous allez le voir après, comme quoi, même quand on connaît les gens, on a intérêt à se méfier.

Je vous recopie ici le mail que j'ai adressé à cette personne, après qu'il m'ait envoyé l'étude, je me cite donc, avec l'autorisation de l'auteur, puisque c'est moi (j'ai juste retiré les liens des pages internet, puisqu'ils ne fonctionnent pas sur ce forum) :

« Je suis désolé car je vais être rabat-joie, mais une telle proposition ce n'est vraiment pas sérieux, je m'explique :
Je suis allé sur le site officiel des notaires qui enregistre les transactions dans l'ancien (vous avez la copie d'écran en pièce jointe), puis j’ai indiqué l'adresse, et on m'indique un prix compris entre 1 380 et 1 930 € au m² dans ce quartier (et je suis remonté sur un an, il y a 81 ventes). Même si je arrondi à 2 000, l'appartement quand vous propose est 60% au-dessus du marché !
Si vous voulez le vérifier rien de plus simple, voici les annonces du site Seloger sur Givors pour des T2 en ce moment :
Elles sont tout en dessous de 100 000 € ce qui confirme ce que disent les notaires. Il y en a juste une à 124 000 € qui a l'air d'être de l'ancien (c'est indiqué retour à la vente), mais c'est du bluff, car je suis allé sur le site de l'agence immobilière qui passe cette annonce, et il s'agit bien d'un programme neuf. C'est une agence parisienne et regardez tout ce qu'ils ont à vendre sur Givors, que du neuf ! (si vous regardez le détail des annonces vous verrez que c'est indiqué éligible Pinel).
À vous de juger et désolé si j'ai un peu cassé l'ambiance. »

Je ne sais pas quel effet ça vous fait de lire mon message, mais moi ça me fait froid dans le dos, sachant que ces 2 personnes se connaissent.

Bonne soirée et soyez vigilants.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Pour ceux que ça intéresse, je profite des congés de fin d'année, qui me laissent enfin un peu de temps libre, pour créer de nouvelles vidéos dont certaines vont vous aider à réfléchir (il y a notamment des comparatifs). Il vous faudra quand-même être un peu patients car il ne suffit pas de les créer, il faut ensuite les assembler (et je ne suis pas un pro de YouTube, juste un conseiller en gestion de patrimoine qui essaie de parler de son métier à travers des exemples vécus).

[AS 31]

Je voudrais m'excuser ici auprès des personnes qui me suivent sur ma chaîne vidéo car je m'étais trompé en remettant en ligne la même vidéo que la précédente au lieu de celle que j'avais annoncée (celle qui compare le T3 acheté dans le neuf mais payé au prix d'un T3 ancien au même T3 en loi Pinel). J'ai réparé cette erreur il y a quelques jours.

Je vous rappelle un point que j'ai déjà évoqué plusieurs fois et qui va vous faire courir à la catastrophe si vous ne m'écoutez pas : toutes les études que l'on vous fait en loi Pinel supposent une revente, au minimum au prix d'achat, au bout de 9 ans de location. J'ai déjà expliqué pourquoi ils font tous ça, puisque ça vous évite de vous rendre compte après 9 ans (baisse puis disparition de la réduction d'impôt) que vous payez le logement trop cher et qu'il n'est pas rentable sans cette réduction d’impôt (c'est la raison pour laquelle j'ai fait ce comparatif dans ma vidéo, c’est saisissant).

Je vous ai déjà expliqué aussi de nombreuses fois (ici et en vidéo) pourquoi vous ne revendrez pas au prix où vous avez acheté. Je vous ai aussi déjà expliqué que si vous faites le pari de cette revente, vous allez tous revendre en même temps (concurrence = prix bas), des logements qui sont loin d'avoir le standing que l'on vous a promis (le Pinel pour moi c'est souvent du locatif à vocation sociale), dans des quartiers ou c'est le règne du béton (j'en ai même un exemple dans la ville où j'habite, où ils ont appelé ça écoquartier, alors que les gens qui habitent dans les premiers étages de l'immeuble ne verront jamais la lumière du soleil à cause des autres bâtiments autour), bref le pari de la revente est déjà très compliqué rien qu'avec ces critères, mais je vais en rajouter un autre : nous avons actuellement une période de taux de crédit très bas. J'ai par exemple récemment (le 10/12 et le 15/12) des clients qui ont été financés sur 25 ans par le LCL avec un taux de 1,02 % pour un T2 acheté outre-mer (Pinel DOM), et un autre couple de clients pour une opération avec moi en colocation meublée avec un taux à 1 %, toujours sur 25 ans à la Caisse d’Epargne.

Je ne vais pas vous faire un cours d'économie, mais notamment avec l'inflation qui repart, je peux vous faire le pari que les taux de crédit dans 10 ans (donc quand vous revendrez), seront plus élevés que ceux d’aujourd'hui.

Je vous rappelle que les prix immobiliers ont énormément monté ces dernières années, que se loger coûte de plus en plus cher, et que si beaucoup de gens aujourd'hui arrivent encore à acheter des logements, c'est principalement parce que les taux de crédit sont très bas (c’est d’ailleurs ce qui entretien le marché et les prix, car si vous comparez l'évolution des prix de l'immobilier à l'évolution des salaires, vous voyez bien qu'il y a une anomalie).

Je vous rappelle également que le marché immobilier est un marché d’offre-demande, donc que le prix est principalement décidé par le vendeur quand la demande est très forte, parce que l'acheteur a intérêt à ne pas traîner s'il ne veut pas que ça lui passe sous le nez (ce qu'on appelle la concurrence), mais que à l'inverse, c'est principalement l'acheteur qui décide du prix quand il y a peu d'acheteurs (parce que le vendeur n'a pas de choix quand il veut vendre).

Et quand les prix commencent à baisser, c'est un phénomène d'entraînement qui s'opère, et qui peut même aller jusqu'à ce que l'on appelle une crise immobilière. À ce sujet, toujours sans vous faire un cours d'économie, mais j'ai déjà vécu cela plusieurs fois dans ma carrière, il y a en immobilier comme en bourse, des cycles de hausses et de baisses, et c'est normal : quand tout va bien, c'est l'euphorie et tout le monde achète, ce qui fait monter les prix, mais à l'inverse, au moindre grain de sable dans la mécanique (par exemple une hausse des taux de crédit), tout le monde se met à vendre, puis c'est la panique et on vend vite avant que ça continue à chuter ce qui précipite la baisse. En clair le marché se purge lui-même, et c'est normal.

Donc, si les taux de crédit se mettent à remonter dans les 10 prochaines années (si vous faites un pari sur une durée aussi longue je vous trouve très audacieux), vous aurez moins d'acheteurs potentiels puisque plein d'entre eux seront passés à la trappe à cause de leur endettement. Je vous ai déjà expliqué ce qui se passe dans ce cas : les prix baissent.

Je reviens maintenant sur la loi Pinel et le prix que vous payez : généralement vous achetez un logement neuf 30 à 40 % plus cher que le même type de logement (T2, T3, etc) dans l'ancien dans le même quartier (j'ai déjà pris plein d'exemples détaillés sur ce forum, si vous cherchez un peu). Je vous rappelle que ce que vous revendrez dans 10 ans, ce sera un logement ancien et que votre acheteur n'aura pas l'argument de la réduction d'impôt que vous, vous avez eu. Donc déjà aujourd'hui, si les prix immobiliers se maintenaient à leur niveau actuel, vous auriez peu de chances de revendre ce logement au prix où vous l'avez acheté (il y a des exceptions mais elles sont rares, et c'est un type qui a 30 ans de métier qui vous le dit), mais imaginez ce qui se passerait si les prix se mettaient à baisser.

Je vais reprendre ici les éléments du T3 de ma dernière vidéo (je n'ai pas mis ces éléments concernant la revente dans ma vidéo, car je n'aime pas cette hypothèse de revente, pour moi trop risquée, mais je l’ai faite parfois dans d’autres) :

Pour pouvoir revendre celui en Pinel sans gain ni perte (payé 300 000 € sans les frais de notaire), il faut être capable de rembourser le crédit (212 000 de capital restant dû), mais aussi rembourser l'effort de trésorerie que vous avez eu sur cette période (30 000), ce qui nous donne un total de 242 000 €.

Si vous l'avez acheté 30 % plus cher que le marché de l'ancien actuel, cela signifie qu'il vaut dans l'ancien environ 230 000 €, et si vous le revendez à ce prix, vous avez perdu 12 000 €.

Je vais être d'abord modéré, en supposant une baisse du marché de l'ancien de seulement 10 % : dans ce cas cela veut dire que vous ne revendrez pas 230 000 € mais à 207 000 € et que vous aurez perdu 35 000 €. Les plus attentifs noteront que dans ce cas, pourtant avec une baisse modérée (10 %), vous ne pouvez même pas solder votre crédit (il reste 212 000).

Mais si le marché se mettait à baisser de 20 %, cela signifie une revente à 184 000 (perte 58 000 et il manque 28 000 pour solder le crédit).

Je vous laisse faire la conclusion vous-même. À titre indicatif, le T3 de la vidéo, vendu par mon associé et qui me sert de comparatif par rapport au Pinel, a coûté 41 000 € et un capital restant dû de 174 000 € (revente possible dès 215 000 € sans perte).

[AS 31]

Cela faisait un moment que j'avais envie de vous raconter cette anecdote vécue, car on atteint des sommets dans la malhonnêteté commerciale de certains. Monsieur Christophe D m'a contacté fin décembre, après avoir trouvé mes coordonnées sur ce forum (en cherchant un peu, on trouve), car il voulait avoir mon analyse sur un investissement qu'on lui proposait en loi Pinel (pour ceux qui ne me connaissent pas encore, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant, même très indépendant, puisque rattaché à aucune marque ni aucun groupe).

Je vais vous relater ici mes échanges avec Monsieur Christophe D, qui m'avait demandé de lui faire une analyse, et qui avait pour objectif de récupérer un capital dans une dizaine d'années, quand il partira en retraite. Si vous n'êtes pas encore assis, je vous conseille de vous asseoir, car tout ce que vous allez lire ici est malheureusement vrai, et certains utilisent des méthodes commerciales qui me mettent en colère, car elles abîment l'image de mon métier. Et dans cet exemple vécu que je vais vous relater ici, c'était l'avenir financier de Christophe D qui était en jeu si je n'étais pas intervenu (je n'ai pas la grosse tête quand je dis ça, j'aime juste mon métier de conseil, et je ne supporte pas que l'on puisse gagner de l'argent de manière malhonnête au point de ruiner les gens).

Ses projets futurs seraient devenus complètement impossibles à réaliser, tout ça parce qu'un cabinet de conseil peu scrupuleux avait une grosse commission à toucher sur cette vente (Monsieur D m'a envoyé tout le dossier, y compris le contrat de réservation, dans lequel est indiquée une commission de 26 992 € HT, soit 32 390 € TTC, vous avouerez qu'il y a de quoi être motivé pour des gens sans scrupules).

Pour être précis, il m'a contacté par mail le 24 décembre pour m'indiquer qu’on devait lui faire une proposition d'investissement en loi Pinel début janvier, et le 6 janvier, il m'a envoyé le dossier complet avec son téléphone pour que l'on puisse se parler (et il a bien fait, vous allez voir pourquoi juste après). Dans le dossier il y a la plaquette commerciale du promoteur, qui nous parle d'un quartier résidentiel parmi les plus prisés à Toulouse, alors qu'il s'agit juste d'un quartier quelconque, excentré du centre-ville, avec très peu de commerces, et plutôt calme, bref un quartier d'habitation correct mais sans charme particulier. Dans le dossier il y a également une étude, qui pour moi est une caricature (si je faisais des études comme cela, j'aurais honte), car sur les 24 pages de l'étude, il n'y a que du baratin et des schémas dans tous les sens, sans aucune analyse. C'est tellement caricatural, que j'ai décidé d'en faire une vidéo, dès que j'en ai le temps car une vidéo ça prend du temps (vous pouvez vous abonner à ma chaîne pour en être prévenus, c’est plus simple).

Comme l'objectif de Monsieur D était de récupérer un capital, cette étude s'arrête au bout de 9 ans en supposant une revente, avec deux hypothèses : la première suppose une revente au prix d'achat, ce qui ne tient pas debout comme vous allez le voir juste après, et la 2e hypothèse va même jusqu'à supposer une revente 30 000 € au-dessus du prix d'achat (quand il y a 32 000 € de commissions en jeu, certains sont prêts à raconter n'importe quoi, quitte à ruiner leurs clients).

Mais cet exemple n'est pas un pas isolé puisque, toutes les études que l'on m'a fait passer pour analyse depuis 6 ans j'interviens sur ce forum, toutes ces études supposent une revente au prix d'achat, ce qui n'est pas réaliste, puisque vous revendrez au prix du marché, c'est à dire le marché de l'ancien. Mais ces pseudo études sont tellement bien faites, qu'elles vous emmènent là où on veut vous emmener, et il faut les réflexes d'un spécialiste pour déjouer les pièges et surtout faire une vraie analyse.

Je vais recopier ici celle que j'ai faite à Monsieur D en analysant le marché immobilier dans ce quartier précis (périmètre de 500 mètres autour de l'investissement qu'on lui proposait). Je me cite donc ici :


J'ai cherché des ventes dans l'ancien pour des T3 de surface similaire, dans un périmètre de 500 mètres et j'en ai trouvé 28 (j'ajoute ici que quasiment toutes les ventes, sont ce que l'on appelle des sorties de défiscalisation, donc tout le monde revend en même temp). La plupart des ventes ont lieu à moins de 3 000 € le m², et il y en a seulement 8 qui sont au-dessus. Et celles-ci sont toutes aux alentours de 3 200 (remarque : le marché est très structuré puisque toutes les ventes sont dans le même périmètre de prix, preuve que le quartier n'a rien d'exceptionnel, sinon il y aurait des biens d'exception vendus au-dessus de la moyenne).

Si je suis optimiste et que je cale le prix de revente du T3 que l'on vous propose à 3 500 € le m², cela nous donne 226 520. Je vais être encore très optimiste en arrondissant à 230 000.

Analyse de votre étude (si on peut appeler ça une étude) :
Vous avez un capital restant dû sur le crédit de 215 357 €.
Vous avez un effort de trésorerie de 400 € par mois sur 9 ans, soit un total de 43 200 €.
Le prix limite de revente pour ne pas être perdant est donc de 258 557 (215 357 pour solder le crédit + 43 200 pour vous rembourser vous-même).

Si je garde mon hypothèse de revente optimiste à 230 000, vous aurez perdu 28 557 €, pour une opération qui vous aura coûté 400 € par mois.

J'ajoute ici une remarque que je lui avais faite à l'oral : imaginez ce qui se passerait si entre-temps, les taux de crédit se mettaient à remonter, ce qui ferait chuter le marché.

Monsieur D m'a alors demandé si j'avais un investissement immobilier à lui proposer pour qu'il puisse récupérer un capital dans une dizaine d'années, et j'ai refusé, en lui expliquant que, même si j'utilise des supports beaucoup plus rentables, comme je ne suis pas devin et que je ne connais pas le marché dans 10 ans, je ne peux pas lui faire faire un tel pari, l'immobilier étant pour moi toujours un investissement de long terme (mais vous remarquerez que tous les gens qui vous vendent du Pinel, vous font une étude avec une hypothèse de revente au bout de 9 ans).

Le plus gros dans cette histoire, et qui me met réellement en colère, c'est que pendant le rendez-vous qu’il avait eu en visio avec le cabinet (il est en région parisienne et le cabinet est sur Toulouse), on lui a demandé le code qu'il venait de recevoir par SMS. Si vous n'avez pas compris pourquoi je vais vous l'expliquer : ils se sont permis, sans le lui expliquer, de signer le contrat de réservation à sa place (Yousign en signature électronique), et j'espère juste qu'il a suivi mon conseil, en envoyant sur le champ un formulaire de rétractation en recommandé au promoteur (je ne sais pas encore si, dans la vidéo que je vais faire sur ce dossier, je vais citer ou pas le nom du cabinet, mais je vous avoue que ça me démange).

Conclusion : ne croyez pas tout ce que vous raconte le commercial, car le discours est toujours fait pour vous rassurer, voire même, vous "endormir", et une étude doit toujours être argumentée, avec par exemple, une analyse du marché : je viens, par exemple, de passer 3 heures en visio avec une future cliente (enfin j'espère), car en plus de l'étude, réalisée avec une analyse détaillée du marché locatif, il y avait à commenter des données INSEE et notaires, une vue Google Earth de l'environnement de la résidence, des photos du quartier juste autour, et même un article de presse expliquant la tension sur le marché immobilier local. Petite anecdote : elle voulait me donner la réponse demain, et je lui ai dit que, à sa place, je ne prendrais pas une décision aussi rapide, et qu'elle s'accorde au moins la fin de semaine pour réfléchir et voir si elle avait d'autres question.

L'investissement n'est pas un jeu, car vous allez vous mettre un crédit sur le dos, et le minimum que le conseiller doit faire (si il n'est pas juste un commercial qui parle bien), est de vous prouver ce qu'il raconte, avec des sources fiables, pas juste la plaquette commerciale du promoteur.

Bonne soirée.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Ça y est, j'ai enfin trouvé le temps de mettre en ligne sur YouTube cette vidéo qui me démangeait depuis un moment, tellement cette arnaque est énorme. J'ai donc repris l'étude en loi Pinel faite à Christophe D par ce pseudo cabinet de conseil, mais j'ai retiré la plupart des pages tellement c'était ridicule et inutile, et j'ai gardé l'essentiel, puis j'ai fait une analyse. Regardez cette vidéo attentivement, car vous avez l'essentiel de la démarche commerciale très rusée de ces cabinets pour vous vendre un appartement, en vous faisant croire que c'est un produit financier, et surtout la démarche pour déjouer les pièges de ces commerciaux sans scrupules (comme mon métier c'est le conseil et que je ne suis donc pas un pro de la vidéo sur internet, j'ai oublié d'indiquer dans cette vidéo, que le plus simple pour être au courant quand j'en réaliserai une nouvelle, est tout simplement de vous abonner, ce qui est gratuit et ne vous engage à rien, passez le message autour der vous, ça peut être utile).

Conclusion : ne croyez pas tout ce que l'on vous dit, et prenez bien le temps de la réflexion avant de vous engager, sinon c'est votre avenir qui est en jeu (ne prenez pas ma remarque à la légère, regardez la conclusion de mon analyse dans la vidéo, pas drôle du tout).

Patrick LEGOFF