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Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Croquefort
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar Croquefort » 29 janv. 2020, 09:01

Bonjour Patrick,

Je ne remets absolument pas en cause ton travail, tes recherches, tes conseils, ton écoute et ton suivi...

Je constate juste trop tardivement que notre réduction d'impôt ne sert qu'à combler un prix d'achat trop élevé au départ.

Cela n'enlève rien à la qualité du produit, l'emplacement et la finition des matériaux...

On a acheté le bien entre 25 et 30 K€ en dessus du prix marché.

Bonne journée

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 29 janv. 2020, 20:04

Bonsoir Christophe et bonsoir à tous ceux qui nous lisent,

Je vous avoue que j’aurais aimé éviter cet exercice en public, non pas parce qu’il me gêne commercialement (vous avez constaté que j’assume bien ce que je fais sans me défiler et que mes réponses ne sont jamais évasives mais toujours précises), mais plutôt parce qu’il crée une ambiance étrange entre mon client et moi (j’en suis en partie responsable puisque Christophe vient probablement me chercher ici parce que je n’ai pas répondu à son dernier mail).

Mais comme je suis interpelé en public, je vais conclure en public, car la dernière réponse mérite des commentaires (et vous allez aussi comprendre pourquoi, même quand vous achetez dans l’ancien, faire un pari sur une revente seulement 9 ans après avoir acheté est un pari risqué, sauf dans quelques cas très spécifiques que j’ai déjà évoqués en vidéos sur Youtube. Et j'ai d'ailleurs aussi expliqué dans une vidéo assez détaillée, quel outil j'utilise pour mes clients qui veulent juste défiscaliser et gagner de l'argent grâce à leurs impôt, sans pour autant faire le pari d'une revente en loi Pinel) :

Christophe, je te remercie pour ta réponse, car je pensais que j’avais perdu ta confiance, et tu me connais, je prends parfois les choses au premier degré. Donc, si tu as acheté 25 000 à 30 000 € au-dessus du prix du marché de l’ancien, cela veut dire que, si tu avais acheté un appartement ancien non rénové, tu aurais payé environ 100 000 € au lieu des 129 000 € que tu as payé pour ton logement refait à neuf dans un immeuble entièrement réhabilité aux normes actuelles du Pinel (la précision est importante, vous allez le voir après).

J’ai donc refait une étude comparative entre :

Le logement que tu as acheté en Pinel 129 000 €
Et exactement avec les mêmes paramètres, un logement acheté 100 000 € dans l’ancien, donc sans la réduction d’impôt Pinel (j’ai juste recalculé les frais de notaire à la baisse puisque le logement est moins cher et j’ai diminué le montant du crédit puisque le logement est moins cher ainsi que les frais de notaire).

Et j’ai regardé ce qui se passe au bout de 9 ans de location :

Le capital restant dû sur ton logement acheté en Pinel est de 77 282 €, pour un effort de trésorerie de 27 268 €, donc pour un total de 104 550 € (c’est ici le prix limite s’il fallait revendre sans être perdant, puisqu’il permet de solder le crédit et de rembourser l’effort de trésorerie fait par l’investisseur).

Le capital restant dû sur le logement acheté dans l’ancien est de 60 804 €, pour un effort de trésorerie de 37 237 €, donc pour un total de 98 041 € (idem, prix limite de revente).

On a donc une différence de 6 509 € (environ 300 € par m² d’écart seulement), entre un logement et un bâtiment refait à neuf et un logement ancien qui nécessitera peut-être des travaux sur ces 9 ans (et si jamais il s’agissait d’un ravalement, une bonne partie des 6 509 € y passeraient probablement).

Si je ramène ces 6 509 € aux prix des logements cela ne fait plus qu’un écart de 6,5 % (soit 100 000 € plus 6,5 %).

Je pense donc que la comparaison n’est pas ridicule, surtout quand on voit les photos de la résidence.

Et encore une fois, cet investissement n’a pas été fait dans le but de le revendre car il est en plein centre de Nice, donc avec un gros potentiel locatif en meublé, notamment étudiant (avec, dans ce cas précis, la garantie de la caution des parents), auquel on peut même ajouter du saisonnier de courte durée l’été. Vous noterez probablement, en voyant les photos de ce programme en réhabilitation, que l’on est très loin des programmes Pinel dans le neuf que vous achetez sur plan, qui sont la plupart du temps dans des ZAC avec une proportion importante de logements sociaux (imposés par la loi dans ce cas) et si c’était un programme neuf avec le même emplacement, je vous laisse imaginer les prix (et il n’aurait d’ailleurs pas non plus la même allure visuellement).

Pour finir, je vais vous citer un cas caricatural de programme neuf (attention, ça va être chaud) puisque deux des personnes qui m'ont contacté récemment (n'oubliez pas d'indiquer un numéro de téléphone si vous m'adressez un mail) m'ont toutes les deux montré une étude faite par deux concurrents différents mais pourtant sur ce même programme (c'est aussi là que vous voyez la différence entre des commerciaux qui vont "faire leur courses" sur internet pour vous vendre des choses qu'ils ne connaissent pas, et la démarche que j'ai avec mes associés de toujours aller voir sur place pour vérifier, même quand il s'agit de vous vendre de l'immobilier sur la Réunion).

Accrochez-vous, on y va :

Le programme est sur Toulouse (ici l'investisseur est rassuré)
Il y a une station de métro juste à côté (2 minutes à pied, ça rassure aussi)
On a une école juste en face (oh super !)
On a plusieurs commerces de proximité et même un supermarché (ici l'investisseur commence à devenir somnolent)
On a même une bibliothèque ! (là il dort et risque de ne pas se rendre compte de la suite)

Jusqu'ici, il s'agissait des arguments développés sur la plaquette commerciale du promoteur, mais attention car ça va sérieusement se gâter en allant chercher des informations plus précises :

Et on a un T2, dans Toulouse à 194 000 €
Soit environ 4 400 € le m²
Ce qui est ici cher car on n'est pas du tout en hyper-centre (comme à Nice)
La résidence comporte plus de 100 logements (aïe ça se gâte effectivement)
Avec deux autres "résidences" en cours de construction juste à côté (même genre au niveau du nombre de logements)
La plaquette nous dit que que l'emplacement est idéal, mais quand on regarde le nom des rues, on voit que l'on est pile dans le quartier... des Izards.

Je vous laisse aller chercher des infos sur Google à propos de ce "délicieux" quartier très sensible de Toulouse.

En voici déjà un aperçu au niveau du trafic de drogue (il vous faut encore, comme pour mes photos, copier-coller le lien dans le navigateur car je ne peux pas indiquer de lien en direct sur ce forum) :

https://www.google.fr/search?source=hp&ei=WqQyXqifNsaGjLsPn-ytuAI&q=les+izards+toulouse+drogue&oq=les+izards&gs_l=psy-ab.1.2.0l10.1710.9954..16222...4.0..0.97.1050.16......0....1..gws-wiz.....0..0i131.0OxXAnX8GMM


Que faire en cas de litige ?

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Croquefort
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar Croquefort » 03 févr. 2020, 22:22

Bonsoir Patrick,

Nous ne sommes toujours pas convaincu ! Je me demande encore comment avons nous pu nous laisser entrainer sur cet investissement.

Quand j'indique que nous avons acheté entre 25 et 30 K€ en dessus du prix marché, il ne s'agit pas d'une comparaison avec un bien dans l'ancien, mais avec un bien neuf.

Si nous faisons la comparaison avec l'ancien, il faudrait parler de 40 à 50 K€.

Voilà d'où provient notre stress !

Cdlt,

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 04 févr. 2020, 07:58

Dès que j'ai le temps, je vais répondre, mais ce sera la dernière fois.

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 04 févr. 2020, 17:27

Bonjour à tous,

Je vais revenir une dernière fois pour répondre au message de mon client qui donne une info complètement fausse, comme vous allez le voir après et surtout sans aucun exemple en apportant une preuve. Je commence même à me poser des questions tellement c'est énorme : prétendre qu'il a acheté 25 000 à 30 000 € plus cher, non plus maintenant par rapport au marché de l'ancien (pour ceux qui n'ont pas suivi, relisez mes messages précédents car j'ai déjà répondu sur ce point), mais qu'il aurait payé 25 000 à 30 000 € plus cher que les programmes neufs vendus sur Nice en ce moment c'est soit une erreur grossière, soit de la calomnie si c'est volontaire. Je vais donc vous en apporter la preuve ici, comme je l'ai toujours fait.

Rapide rappel : Pour la comparaison avec le marché immobilier dans l'ancien et dans le même quartier, j'ai déjà répondu avec des exemples précis, que j'ai volontairement pris, pour « jouer le jeu » en toute transparence, dans le lien qu’avait cité mon client (ventes répertoriées par le cadastre, on ne peut pas faire plus précis). Je répète donc que nous avons des ventes dans l’ancien, dans le même quartier (je me suis même concentré uniquement à deux ou trois rues d’écart par soucis d’honnêteté) qui nous donnent une tendance, car sans voir l’état de conservation du logement et de l’immeuble lors de la vente, il est impossible d’être plus précis.

Par exemple :
565 000 € pour 113 m² soit 5 000 €/m² (en 2015), 643 400 € pour 115 m² soit 5 594 €/m² (au 12 de la même rue et la même année, soit en 2017) et même 442 400 € pour 70 m² soit 6 320 €/m² (petit T5 vendu en 2016).
Et dans l’immeuble d’à côté, en 2016, un 13 m² vendu 69 000 €, soit 5 300 (2016), sachant que l’immeuble d’à côté est très loin de ressembler à la résidence remise à neuf et aux normes Pinel que j’ai vendue à mon client (vous avez des liens des photos dans un précédent message pour le vérifier, je ne peux pas faire plus transparent).

Et je rappelle également que :

En intégrant la réduction d’impôt Pinel (qui n’existe pas dans l’ancien), le prix de revient de mon client est de 4 500 € le m² (vous pouvez relire tout ce que j’ai déjà détaillé).
Que nous sommes en plein centre de Nice.
Que nous sommes à ¼ d’heure à pieds de la faculté des sciences
Pour la gare, c’est 11 à 12 minutes en voiture ou en transports en commun
Que le tramway passe juste la rue d’après
Et ce que je ne vous avais pas encore dit : Terrasse en rez-de jardin de 9 m² (ceux qui habitent Nice savent que c’est rare, surtout pour un petit appartement en plein centre).

Mon client nous dit maintenant qu’il a acheté 25 000 € à 30 000 € au-dessus des prix des programmes neufs, ce qui nous donnerait un prix entre 104 000 € et 99 000 €, soit entre 4 700 € et 4 500 € le m² (retenez bien ces chiffres).

Voici ce que l’on trouve sur Nice en neuf (attention, accrochez-vous) :

Celui-ci est dans le même quartier et on y trouve un appartement de même surface (23 m²) à 187 000 € soit 8 130 € la m² (le moins cher est à 168 000 € pour 25 m² soit 6 720 € le m² et le plus cher 246 000 € pour 33 m² soit 7 454 € le m²). Le lien est ici :
https://neuf.logic-immo.com/programme-immobilier-nice-06000-851b67a7-473e-e4a6-cd7a-a7f5f8004cc9?type=1#lots

Ma question est simple : ils sont où les 25 000 à 30 000 de moins, sachant encore une fois qu’on peut vraiment comparer puisqu’on est bien dans le même quartier ? En clair, pour un appartement de même surface, on est à 58 000 € de plus, pas de moins !


Celui-là aussi est dans le même quartier et il est à plus de 8 000 € le m² (je vous rappelle que pour voir les liens, il faut les copier puis coller dans votre navigateur car ce forum ne permet pas de lire les liens internet). En voici le lien :
https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/nice-06/154765097/

Je joue le jeu, car en voici un autre pas trop loin, à 5 400 € le m² mais qui n'a pas grand'chose à voir au niveau architectural (je le qualifierais plus "d'immeuble" que de "résidence", regardez la photo de présentation en haut du lien). Il est légèrement moins cher, soit environ 10 000 € de moins pour un logement qui aurait la même surface que celui de mon client, mais toujours pas 25 000 à 30 000 ! Lien :
https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/nice-06/144965089/

Un autre, à 10 minutes à pieds, entre 6 400 et 7 400 € le m² :
https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/nice-06/142827691/

Sinon, on a un autre programme mais moins bien placé (un peu excentré plus au nord, donc normalement moins cher) avec un T2 de 46 m² à 265 000 €, soit 5 760 € le m² (à peu près le même prix que celui payé par mon client mais pour un immeuble nettement moins bien situé par rapport au centre-ville). Le lien :
https://neuf.logic-immo.com/programme-immobilier-nice-06000-8472ced9-6eb4-0111-219e-5df886a19dec?type=2#lots

Je vous passe le T2 du côté de Fabron (plus à l’Ouest) à 300 000 € (vous avez bien lu, on est à 7 142 € le m²). Ici pour le vérifier :
https://neuf.logic-immo.com/programme-immobilier-nice-06200-506c0fda-32e0-6391-3e37-e9c9e30ce64f?type=2#lots

Nettement plus au nord (Rimiez, proche de l’A8), vous avez deux programmes neufs avec :

Un T3 de 62 m² à 430 000 €, soit 6 935 € le m². Le lien :
https://neuf.logic-immo.com/programme-immobilier-nice-06100-50fc5778-ba91-694d-62a0-a6dd0946a54b?type=3#lots

Et un T3 de 59 m² à 410 000 €, soit 6 949 € le m². Lien :
https://neuf.logic-immo.com/programme-immobilier-nice-06000-4548ff62-7472-b507-05f8-3ddd07c1922c?type=3#lots

J’ai pour habitude, quand j’écris quelque chose, d’en apporter la preuve, ce que je fais encore ici. Enfin, je le crois et si quelqu’un a un a une remarque à me faire, elle est la bienvenue.

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 03 avr. 2020, 18:52

Bonsoir à tous,

J'avais posté un message il y a quelques jours sur l'autre sujet de discussion de ce forum (Loi Pinel 2016-Défiscalisation loi Pinel) mentionnant que j'allais poster une vidéo sur YouTube comparant la loi Pinel en métropole à celle qui existe en Outre Mer, mais j'ai décalé la diffusion (cela viendra cependant) en choisissant de mettre en ligne une vidéo sur la loi Denormandie (l'actuel ministre du logement) car pas mal de monde me l'avait demandé.

Pour finir, n'oubliez pas de respecter les consignes de confinement car, même si c'est pénible, c'est nécessaire puisque nous n'avons toujours pas de moyens de nous protéger (masques notamment), ni de moyens de nous soigner (à quand les résultats des tests en cours ?), ni même de moyens de nous tester pour savoir qui est porteur du virus.

Bonne soirée et bon courage à tous.

Patrick LEGOFF

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 07 avr. 2020, 19:37

Ça y est : ma vidéo comparative est en ligne sur YouTube.

Après l'avoir vue, je pense que vous allez réfléchir avant de vous engager sur du Pinel quand le commercial vous dit que vous allez revendre au bout de 9 ans et que tout va bien se passer ! Mais les plus courageux peuvent relire aussi tout ce que j'ai écrit à ce sujet sur ce forum.

J'ai ajouté un commentaire sous la vidéo vous proposant un petit jeu car j'ai commis une erreur (qui ne change pas la conclusion). Qui sera capable de la trouver ?

Bonne soirée.

Patrick LEGOFF

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 14 oct. 2020, 17:39

Comme je l’ai dit sur l’autre fil de discussion Pinel de ce forum, cela faisait longtemps que je n’étais pas revenu ici à cause de mon emploi du temps car, depuis que je parle de mon métier en vidéo, les gens qui me contactent sont de plus en plus nombreux, ce qui fait que parfois, je n’arrive pas à répondre à tout le monde. Donc, si après m’avoir lu sur ce forum, cette mésaventure de me contacter sans que je vous réponde vous est arrivée, je m’en excuse.

D’ailleurs, j’ai du mal à trouver le temps de mettre en ligne de nouvelles vidéos sur ma chaine YouTube mais vous avez je pense déjà pas mal de pistes de réflexion (y compris sur le dispositif Pinel).

A ce sujet (les vidéos sur internet), je voudrais vous mettre en garde contre ceux que j’appelle « les gourous de l’investissement immobilier » qui vous vendent des formations en vous promettant de devenir millionnaire ou d’arrêter de travailler garce à l’immobilier.

Si vous pensez que j’exagère, ne riez pas car je me suis inscrit à leurs séminaire pour voir à quoi cela ressemble de l’intérieur et je suis réellement inquiet pour les personnes qui participent à ce genre de « séminaires web » quand je vois la naïveté de leurs questions (sans mépris de ma part, mais c’est une réalité que j’ai constatée avec mon regard de professionnel de l’investissement).

Par exemple FF (ses initiales) vit sur une ile et quand on lui pose des questions un peu précises vous répond « Ah là ce serait trop long de te répondre en direct, mais achète ma formation, tout est dedans ».
Sur un autre registre, SA vous explique que vous aller arrêter de travailler grâce à l’immobilier, comme il l’a fait lui-même.

Mais quand je vois à quel rythme il m’adresse des mails pour me relancer (puisque je ne réponds pas), je me demande si c’est réellement grâce à l’immobilier ou à la vente de ses formations qu’il gagne sa vie, je m’explique :

Depuis que je me suis inscrit, j’ai reçu un mail le 26/06/2020, le 27/06, le 28/06, le 29/06/, le 30/06, le1/7, le 2/7 à 7h46 (titre : « les inscriptions sont ouvertes »), le 2/7 à 17h17 (« C’est de la folie »), le 3/7, le 4/7 à 9h04 puis un autre à 18h37, le 5/7 à 9h31 puis le même jour à 16h46, le 6/7 à 10h36 (« Replay web conférence + Paiement en 12 fois ! ») puis à 15h20, le 7/7 à 8h01 puis à 16h17, le 8/7, le 9/7 à 9h03 (« Ce soir c'est fini... ») puis à 18h04 (« Plus que quelques heures... »), le 11/8, le 13/8, le 14/8 à 9h03 (« Pack juridique colocation : disponible jusqu'à ce soir ») puis à 18h04 (« Pack juridique colocation : plus que quelques heures ») et là on est sur un sujet que je connais bien puisque je réalise des opérations pour des clients en colocation et je vous garantis que c’est loin d’être aussi simple que de se débrouiller tout seul après avoir acheté une formation, le 8/9, le 10, le 11 (deux mails), le 14, le 15, le 16, le 18 (sujet « La bible des revenus alternatif : ce soir c'est fini ! »), le 22, le 26, le 29, le1/10, le 5, le 6, le 13, puis enfin aujourd’hui le 14 (« Offre anniversaire : -50% sur toutes mes formations pendant 48H »).

Et la formation c’est 1 500 € (j’arrondis) et 750 € en promotion si vous répondez vite seulement pour la colocation et 2 000 € (4 000 € sans la promotion) pour la formation complète.

Mais quand je vois le temps et l’énergie que je dépense pour monter un tel projet, je me dis que quelqu’un qui n’a pas comme moi une parfaite connaissance du marché immobilier quartier par quartier (je sais toujours où je « mets les pieds » et je ne vais pas n’importe où, mais ça fait 30 ans que c’est mon « terrain de jeu »), encore plus quand dans la formation on vous dit d’investir dans des villes où l’immobilier n’est pas cher (exemple typique Saint Etienne) mais que vous ne connaissez pas, et que vous n’avez pas le coup d’œil pour rapidement chiffrer les travaux dès la première visite (ça ne s’invente pas, c’est l’expérience) pour déterminer si le prix est bon et éventuellement le négocier car sinon vous ratez l’affaire si réellement s’en est une, tout ça en travaillant à côté, ça fait déjà un gros challenge pour l’investisseur novice qui va se lancer juste en ayant acheté une formation.

Et l’aventure n’est pas finie car il faut ensuite faire réaliser les travaux par de vrais professionnels (essayez de trouver un bon électricien ou un bon plombier disponibles rapidement si vous ne les connaissez pas déjà) calibrer correctement le loyer pour une mise en location rapide, puis trouver une agence immobilière de confiance capable de gérer une colocation… ouf, vous êtes rendus à la fin de l’aventure, pourvu que tout se soit bien passé (et je n’ai pas parlé de la livraison et du montage du mobilier et de l’installation de l’électroménager).

J’ai mis récemment en ligne sur ma chaine YouTube une vidéo où j’explique, en commentaire sous la vidéo, le déroulé détaillé, dates par dates, d’un investissement en colocation pour des clients sur un T4. Cela vous donne une idée de l’énergie et du temps dépensés pour monter une telle opération (et encore, sur celle-là, il n’y avait pas beaucoup de travaux).

En conclusion, je ne dis pas que c’est impossible, mais si vous êtes novice, je vous souhaite bien du courage, même si vous avez acheté une formation.

Cordialement.
Patrick LEGOFF

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 04 nov. 2020, 20:05

Puisque toutes les études que l'on vous fait en Pinel et que vous m'envoyez pour analyse par mail supposent une revente au bout de 9 ans, je viens de mettre en ligne sur ma chaine YouTube une vidéo qui compare la revente d'un T3 en Pinel avec une opération que je viens de finaliser pour un client sur un T4 dans l'ancien. Je pense que ça risque de vous faire réfléchir.

Chose amusante : les deux appartements sont à 50 mètres l'un de l'autre et je me suis garé plusieurs fois devant cet immeuble Pinel pendant la phase travaux et aménagement du T4.

Vous pouvez commenter si vous le souhaitez.

SybilleSy
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar SybilleSy » 07 nov. 2020, 22:56

Bonsoir
Pourrait-on me renseigner sur le PINEL ancien. Je voudrais investir soit dans un appartement, soit dans une maison (insalubre) et y faire de gros travaux de réhabilitation pour bénéficier du Pinel dans l'ancien et du déficit foncier. Ceci à but locatif comme le prévoit le Pinel.
J'ai cru comprendre que la loi s'arrête au 31 décembre 2020 pour les logements non collectifs.
Si tel est le cas, la date de signature d'un compromis peut elle est prise en compte, sachant que le droit de préemption par la mairie est de deux mois. Je serais hors délais ?
Il s'agit d'investir à Montpellier. La difficulté étant de trouver le bien car il y a beaucoup de résidences neuves en Pinel et il est très difficile de trouver un local à prix abordable. (enveloppe de 250 000 euros tout compris).
Les locaux commerciaux peuvent-ils convenir ? Avez-vous des informations sur une prolongation éventuel de la loi ?
Merci d'avance pour vos réponses

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