Mettre en cause un syndic dans le cadre d'un logement neuf.

[Sebastien83]

Bonjour a tous, et merci par avance pour votre aide.

Je vais essayer de vous faire un résumé de la situation.

Je suis propriétaire dans une résidence neuve, les livraisons ont commencés en juillet 2013 et viennent de se terminer pour la deuxième tranche courant janvier il me semble.

Cette résidence est constituée de + de 90 appartements,sans gardien, des espaces vert méditerranéens ne justifiant pas d'interventions quotidiennes, le tout géré par un syndic mis en place par le promoteur.

En ce qui me concerne, mon appartement type 4 est BBC, chauffage individuel avec pompe a chaleur, et l'eau est chauffée par des panneaux solaires sur le toit de mon immeuble.
La réception des travaux des parties communes a eu lieu avec le syndicat de copro, je n'ai a ce jour aucune idée des réserves concernant mon bâtiment, bien qu'en ayant fait la demande au syndic. J'ai moi même émis des réserves sur les parties communes, dans le délai légale par recommandé avec accusé de réception au Syndic.

Hors a ce jour, 9 mois après la réception de mon appartement, aucune avancée favorable sur les défauts n'est constatée, voir pire, nous constatons que le syndic reste totalement passible envers le promoteur et ne le relance a aucun moment, et que certaines réceptions de travaux ont eu lieu de façon furtives entre le promoteur et le syndic, aucunes réserves sur certains points qui en mériteraient une vingtaine, juste pour un portail par exemple.

En ce qui concerne les charges dites prévisionnelles depuis juillet....... il s’avère qu'elles sont complètement hors de propos, approchant les 300 euros par mois en ce qui me concerne. Mais ceci est compréhensible, puisque je paye 140 euros d'eau chaude par trimestre alors que l'eau chaude est chauffée par le soleil par exemple, en fait ce qui est bien plus compliqué dans ce cas, c'est la baleine cachée sous le gravillon, j'entend par la que l'appoint au gaz n'est plus un appoint car la consommation de gaz est énorme, et cette chaudière déclenche même en plein mois d’août sous un soleil de plomb. En gros, le système de chauffage d'eau chaude ( solaire ), réceptionnée par le syndic, une fois de plus présente de grave défauts de fonctionnement. Et aucunes actions ne sont prises pour mettre en cause le promoteur.

La dessus vient s'ajouter une piscine sur le toit d'un batiment, celle ci est vidée régulièrement puisque que des infiltrations ont étaient constatées, elle devait être livrée en juillet de l'année dernière, personne ne sait a l'heure actuelle ou en est cette réception, et aux vues des constats, j'ai bien peur que le syndic la réceptionne avec ses défauts.

J'ai donc besoins de vos connaissances, j'aimerais ajouter quelques questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Du genre, compte rendu des actions menées pour la levée des réserves des parties communes, compte rendu de réception des parties communes, compte rendu des actions menées pour les appartements ne respectant pas le règlement de copropriété, le tout bien entendu pour en venir a précipiter son départ en finissant par demander sa révocation immédiate. bien entendu il ne fait rien depuis 9 mois, il ne va pas tout résoudre dans le peu de temps que je lui laisserais avant l'assemblée. cependant, ai-je le droit de m'y prendre de cette manière ?

En ce qui concerne mes charges, le syndic a t'il le droit de toujours me demander du prévisionnel 9 mois après mon installation dans mon appartement ? lui permettant ainsi de cacher le dysfonctionnement du système solaire par exemple. En sachant par exemple que je paye la location d'un compteur d'eau et l'abonnement a son relevé depuis juillet 2013.

Voilà merci a tous de m'apporter vos connaissances dans ce domaine que je maîtrise trop peu aux vues des nombreux problèmes.

Cordialement, Sébastien.

[le réboussié]

Bonsoir Sébastien,
vous avez de nombreux sites sur le net qui vous expliquent le fonctionnement d'un syndic, d'un conseil syndical, d'une copropriété, etc... exemple service public.fr.
Je ne sais pas comment vous avez acheté votre bien. Je sais par contre que des biens ont été acheté en VEFA (vente en futur achèvement) autrement dit sur plan, pour défiscaliser (Loi de Robien). C'était mon cas. Or, les choses ne se sont pas passées comme prévues. J'ai eu beaucoup de problèmes jusqu'à des non réponses à mes lettres recommandées.
En fait, le promoteur était aussi gestionnaire et syndic (C'était la même société). Vous comprendrez aisément pourquoi je n'obtenais jamais de réponse. Je cotisais en plus pour une autre société qui était sensé me défendre et qui n'en a jamais rien fait... et pour cause, tous ces gens travaillaient ensemble.
Vous avez le site de l'ADIM (association de défense des investisseurs et mandataires) qui explique bien le dispositif DE ROBIEN et ses mécontents. Allez y voir. je pense que vous allez pouvoir trouver des infos intéressantes, même si votre achat n'est pas du De Robien (Maintenant ce doit être du DUFLOT).
Vous avez une avocat Anne sophie RAMOND à PARIS (elle a un site intéressant). Vous pouvez le consulter.
Vous pouvez saisir un juge de proximité (voir procédure sur le net) pour régler un litige de faible importance.
Vous avez l'ADIL (Association de défense des investisseurs et locataires). Permanence gratuite dans chaque département, normalement.
Vous avez enfin des consultations gratuites d'avocat dans chaque tribunal.(Pour les gens qui envisagent de faire un procès)
Il faut vous renseigner auprès de tous ces organismes pour mieux comprendre votre situation.
Bon courage à vous.
Cordialement.
Le réboussié.

[Pbcopro]

Bonjour,

On constate ce genre de problème assez fréquemment, acheter dans du neuf n'est pas forcément synonyme de tranquillité ! La collusion entre syndic et promoteur doit prendre fin avec la loi ALUR, qui impose une mise en concurrence des syndics lors de l'Assemblée Générale initiale d'une copropriété, nous attendons sa publication officielle.
Gardez bien les lettres recommandées envoyées au syndic pour les réserves que vous avez notifiées, afin qu'ils ne puissent pas les contester, l'important étant que ces réserves soient bien constatées officiellement lors de l'année de parfait achèvement. Quelle est la durée du mandat du syndic actuel ? Vous devriez effectivement le mettre en concurrence dès que possible ( à faire par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic avec en pièces jointes les propositions de contrat des concurrents)

Pour les charges, une clôture des comptes avec répartition des charges doit être réalisée une fois par an, après vote et présentation des comptes lors de l'Assemblée Générale. Ces comptes (avec les factures et les contrats) doivent être vérifiés au préalable par le conseil syndical de la résidence. Si vous détectez une anomalie, votez contre ! Vous aurez ensuite 2 mois à compter de la réception du procès verbal de l'AG pour contester.

Bien cordialement,

P Brezel
Pbcopro
[Message Modéré]

[Sebastien83]

Bonjour,

Merci pour vos réponses,

Le contrat initial est de 2 ans !

J'ai bien pris note, je vais essayer de rencontrer les représentants du conseil syndical ce week end.

Encore merci
Sebastien

[Pbcopro]

Bonjour,

Tenez nous au courant si vous le pouvez !

Bon courage

Bien cordialement,

P Brezel
Pbcopro
[Message Modéré]

[pieton]

Bonjour, (réponse rapide - excusez le style et les fautes!)
Tout d'abord le syndic n'est pas qualifié pour réceptionner l'immeuble (parties communes) encore moins parties privatives!.
Tous les désordres doivent être notifiés au promoteur dans l'année de parfait achèvement et redressés avant la fin de cette année de parfait achèvement.
Vous avez jusqu'à la fin du 13e mois pour dénoncer les désordres notifiés mais non redressés.
Le C-S peut se faire assister de toutes personnes....
Il faut trés rapidement faire faire une réception par un huissier (qui n'y connait rien) assisté d'un professionnel du bâtiment (expert amiable par exemple) qui pourra s'inspirer des désordres que les copro. ont déjà listés.
Veiller à ce que l'huissier rédige un constat sous la dictée du spécialiste et le notifie au promoteur, accessoirement au syndic.
Dans le courant du 13e mois il faudra déposer un référé au TGI dénonçant les désordres dénoncés et non redressés, le référé suspend la prescription de l'année de parfait achèvement.
S'il reste des appartements à livrer, dites aux acquéreurs de retenir 5% du prix déposé sur un compte bloqué.

[MarieMeuh]

Bonjour,

je suis à peu près dans la même situation. Enfin presque.

Parce que l'année suivant la réception des parties communes est largement passée, et le CS de l'époque (je ne suis arrivée que 6 mois après la date fatidique) n'a clairement pas su faire respecter ses droits.
Niveau date : les livraisons ont commencé en juillet 2013, la dernière réunion pour la levée de réserves était programmée en juillet 2014. Etant membre du CS, je n'ai trouvé trace nulle part du compte rendu de cette pseudo réunion.
Bien évidemment, profitant de la naïveté de ce CS, aucun référé n'a été déposé, et JAMAIS le syndic n'a indiqué au CS qu'il fallait le faire.

Donc que pouvons nous faire pour que le promoteur FASSE les travaux qu'il n'a à ce jour toujours pas fini (ni même commencé) ?!
A savoir que depuis que je reprends les dossiers, nous en sommes à ce jour à pas loin de 10k€ de travaux, et que j'ai une visibilité pour environ 35 k€ supplémentaires, minimum.