Mettre en cause la responsabilité du syndic

[clal]

Bonjour,

Je cherche à savoir si oui et comment nous pouvons mettre en cause la responsabilité de notre syndic de copropriété.

En effet, en 2007 nous avons acheté un appartement en copropriété (duplex situé au 4ième et 5ième (dernier) étage), qui à fait l'objet d'une transformation par l'ancien propriétaire.

En effet, ce dernier a transformé un grenier (le 5ième étage) en 2 chambre en sectionnant deux arbalétriers sur les quatre de la charpente pour faciliter le passage. Le règlement de la copropriété stipule que toute modification doit faire l'objet d'une validation par un architecte nommé par la copropriété, ce qui bien évidement n'a jamais été respecté ni en amont par l'ancien propriétaire, ni à posteriori par le syndic qui aurait du faire valider les modifications constatées.

Fin 2010, nous constatons une souplesse dans le plancher de l'étage, en en faisant part au syndic... rien ne se passe et après beaucoup d'appel et d'email auprès de ce dernier, nous parvenons à avoir la visite d'un architecte (fin 2012) qui vient faire une analyse de notre appartement et là... le cauchemar commence...

Après le pré-rapport de l'architecte, stipulant le danger représenté par l'absence de deux arbalétriers sur quatre, nous faisons mettre des étais dans notre appartement pour supporter le point de la toiture qui pourrait s'affaisser du fait de ce défaut (en janvier).

Nous engageons une procédure judiciaire contre l'ancien propriétaire. Un expert judiciaire est nommé et nous assistons à l'expertise fin juin 2013 chez nous et ce dernier nous informe alors qu'il faut partir, qu'il ne peut pas prendre la responsabilité de nous laisser ici en ayant vu ça (l'expertise à durée plus de 5h... rien n'est conforme)... bref, à deux mois d'accoucher, je ne vous raconte pas l'état de mon épouse...

Pour le moment la procédure est en cours, mais je cherche à savoir si nous avons moyen et pouvons mettre en cause la responsabilité du syndic qui, s'il avait fait le nécessaire en temps voulu, c'est à dire lors de la validation des travaux par l'ancien propriétaire, aurait bloqué l'appartement en le déclarant non conforme et aurait ainsi empêcher sa mise en place sur le marché tel que nous l'avons acheté...

Bref aujourd'hui nous payons un crédit pour un logement que nous ne pouvons occuper et qui, s'il est "réparé" nous fait perdre nos deux chambres de l'étage (remise en conformité de l'isolation + remise en place des deux arbalétriers), donc devient impropre à l'usage pour lequel nous en avions fait l'acquisition.

D'avance merci pour vos réponses,
Clal

[jalice]

Bonjour

Votre question indique : Le règlement de la copropriété stipule que toute modification doit faire l'objet d'une validation par un architecte nommé par la copropriété, ce qui bien évidement n'a jamais été respecté

le 2ème volet ce qui bien évidement n'a jamais été respecté ni en amont par l'ancien propriétaire, ni à posteriori par le syndic qui aurait du faire valider les modifications

Tout d'abord, lorsqu'un copropriétaire veut faire des travaux qui touche à la structure d'un immeuble , c'est AVANT de les faire qu'il doit adresser au syndic, en recommandé avec accusé réception, une demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ( à moins qu'il ne paie l'organisation d'une assemblée spéciale ) l'autorisation de faire les travaux. Cette demande doit être complète c'est à dire qu'il doit adresser également avec sa demande TOUS les plans de son architecte, les calculs du bureau d'étude technique etc etc permettant à l'ensemble du syndicat de prendre une connaissance complète des travaux à venir pour se prononcer en connaissance cause pou ou contre ces travaux. Effectivement, si le règlement de copropriété le stipule, il peut également demandé de voter pour une mission d'architecte ( qui peut ne pas être le même à chaque fois qu'il y a l'intervention d'un architecte sur votre copropriété puisque le syndicat des copropriétaires vote à chaque fois pour une mission bien précise : l'architecte devient à ce moment là " architecte de la copropriété " mais il n'y a pas d'architecte dédié à vie en tant qu'architecte de la copropriété : on peut en changer au fur et à mesure des missions demandées )
Lors de l'assemblée générale la copropriété doit voter OU NON pour permettre au copropriétaire de faire les travaux. Si le vote est favorable il est bien évident que l'architecte ou les ingénieurs du bureau d'étude respecteront leur cahier des charges et sauf accident hautement improbable, tout se passera bien et les travaux se feront dans le respect des études fournies au départ.

Malheureusement , nous gestionnaires sommes confrontés très souvent au problème que vous évoqué : travaux ne respectant pas les indications données plus haut : pas d'appel à un architecte, étude bâclée faite par le copropriétaire et ses copains, pour ne pas dire dire par des ouvriers sans contrôle ni de qui que ce soit de compétent avec toutes les conséquences que cela suppose.
et Malheureusement, la plupart de temps pendant ces travaux, de syndic n'est même pas prévenu ! la plupart des copropriétaires habitant dans l'immeuble ne se doutant pas non plus que les travaux sont faits sur la structure. Ils peuvent à bon droit penser que les travaux sont privatifs et ne regardent que le copropriétaire qui fait des travaux bruyants chez lui


Si personne ne dit rien au syndic, et au gestionnaire et comme je vous le dit précédemment comment voulez vous que le syndic devine ?

Quoi qu'il ne soit le syndic n'a pas à VALIDER QUOI QUE CE SOIT comme travaux de ce type. Ce n'est pas son rôle.

Par ailleurs,
Si vous avez téléphoné en indiquant qu'il y avait " une souplesse dans le plancher " je ne vois pas comment le syndic peut en conclure qu'il y a un problème de structure.
Nous avons quotidiennement des appelles par dizaine de personnes inquiètes qui nous demandent de faire intervenir tel corps de métier alors que la situation ne le justifie pas et qui ensuite ne veulent pas payer le déplacement de l'entreprise C'est parfois compliqué
Si vous jugiez la situation grave, vous aviez la possibilité de faire venir vous même un architecte pour une visite, ( quitte ensuite à en demander le règlement par le syndicat des copropriétaires ou le remboursement )

Vous avez entamé fort justement une procédure. Laissez faire votre avocat il est la pour vous conseiller. Mais en tant que gestionnaire de copropriété, et avec les éléments que vous nous donnez, je ne vois pas comment le syndic peut être considéré comme responsable de travaux qu'il n'a pas commandés, de travaux fait par un copropriétaire qui n'a rien demandé en assemblée générale et qui n'a informé personne de ce qu'il faisait.

Cordialement