Loyers Facturés Après Départ

Messagepar **astve** » 22 déc. 2015, 13:31

Bonjour,

J'ai envoyé un préavis fin juin pour quitter un logement bnp paribas immobilier (studélites) le 31 aout. ils m'ont confirmer réception de préavis, j'ai donc quitté l'appart le 30 aout , j'ai proposé à leur représentant sur place de faire l'état des lieux le jour meme car je devais quitter le pays le lendemain. Il avait soit disant pas le temps , il est néanmoins rentrer dans l'appart et il m'a dit qu'il y avait pour un bon 2 000eur de travaux , sachant que j'avais déposé 960eur de caution il était donc hors de question pour moi de rajouter 1 000e pour des travaux que la caution couvrait largement. Je suis donc parti en colère en lui précisant qu'il trouverait les clés dans la boite au lettres et que je ne remettrai plus jamais les pieds dans cet immeuble.

Nous voici le 20 décembre et je reçois un courrier qui m'explique qu'ils ont attendu le 20 octobre pour faire un état des lieux par huissier et que par conséquent je leur doit les mois de loyers de septembre et octobre. Ils avaient mon numéro et mon e-mail et ils ne m'ont jamais contacté pour me prévenir de leur pratiques douteuses que je trouve extrêmement malhonnête car ils ont probablement attendu de trouver un autre locataire pour faire la procédure dans le but de pas perdre un mois de revenu , ce qui n'est ni mon problème , ni ma responsabilité, Bref j'aimerais savoir si j'ai un recours ou si je dois juste capituler et passer à autre chose.

De plus les dégâts dans l'appartement ne devrait pas tombé sous ma responsabilité, mon assurance habitation m'a informé qu'ils ne couvraient pas les défaillance vmc et que c'était de la responsabilité du propriétaire. ce fameux dysfonctionnement de vmc a provoqué de la moisissure au plafond et au sol et ils m'ont donc facturé ces travaux. Je leur avais signalé le problème mais lorsqu'ils ont reçu mon préavis peu après ils ont fait comme ci ils n'avaient jamais reçu cette information. Je me suis donc dit que signer un état des lieux ce serait admettre que ces dégats sont de ma faute.
Tant de malhonnêteté et de vices chez bnp paris immobilier , je déconseille fortement de louer leur appartement , surtout leur filiale studélites qui tire avantages des étudiants novice et loin de chez eux. Bref ce n'est pas le sujet. Je paye ou pas?
merci d'avance

Messagepar **mallo** » 22 déc. 2015, 19:36

La loi pour les locations est la 89-462 du 6 juillet 1989 : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=vig#LEGIARTI000020449382

1)J'espère que vous avez envoyé le préavis en LRAR en conservant la preuve de la réception par le destinataire car cela définit le point de départ de la période de préavis :
article 15 : "(...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre."

2) Le délai de préavis est variable selon le type de logement : 1 mois pour un meublés (article 25-8) et 3 mois pour un vide (article 15).
> Si votre logement était un meublé et que le préavis a été notifié par LRAR, vous n'avez pas à payer après le 31 août.
> Si le logement était vide, en supposant que l'avis de congé ((LRAR)) a été reçu le 1er juillet par l'agence, le préavis va jusqu' au 1er octobre et vous devez donc payer les loyers couvrant cette période (le loyer d'un mois entamé est calculé sur le nombre de jours d'occupation).

S'agissant de l'état des lieux de sortie, votre situation est plus délicate. En effet, vous n'étiez pas présent et vous ne l'avez donc pas signé. En l'absence du locataire, seul un EDL établi par huissier est valable (votre cas). Toutefois, pour que le constat d'huissier soit valable, deux conditions sont nécessaires :
a) Il faut que très peu de temps se soit écoulé après le départ du locataire. Le constat peut être réalisé immédiatement après la sortie du locataire ou après un délai de 15 jours (Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996). En revanche, un constat établi plus de 3 mois après le départ du locataire n'est pas valable (ce n'est pas votre cas).
b) L'état des lieux établi en l'absence du locataire n'est pas valable si le bailleur n'a pas cherché à contacter le locataire ou l'un de ses proches dont il avait les coordonnées. Il en est de même si le locataire a contacté le propriétaire pour obtenir une date d'établissement d'état des lieux mais que ce dernier a fait la sourde oreille. (c'est votre cas)
Dans ce cas, l'article 3-2 dit :
"Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.".
Donc, si vous ou une personne dont le bailleur avait les coordonnées n'a pas été prévenu par LRAR dans les délais, l'EDL de sortie est non valable.
Bien que cet article 3-2 précise : "A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. ", la jurisprudence montre que le bailleur ne peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie.

Pour résumer :
- si vous avez donné votre congé dans les règles (LRAR), vous n'avez à payer que les loyers couvrant le délai de préavis jusqu'à la date de départ des lieux.
- si le bailleur ou l'agence avait vos coordonnées ou celle d'une autre personne et que vous n'avez pas été informé de la date de l'EDL par l'huissier, cet EDL n'est pas valable. Vous êtes alors réputé avoir restitué les lieux en bon état et aucune déduction sur le dépôt de garantie ne peut être opérée même s'il existe bel et bien des dégradations et/ou des pertes.

Pour faire valoir vos droits et si les conditions telles qu'exposées ci-dessus sont réunies, en vous appuyant sur les articles pré-cités de la loi 89-462, adressez une LRAR à l'agence mentionnant votre refus de payer les loyers au delà de la fin du préavis et exigez la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie du fait de la nullité de l'état des lieux de sortie.