Litige restitution et délai depôt de garantie

[Piochet]

Bonjour,
Location d'un logement conventionné loyer annoncé 720 euros mais lors de la visite découverte
1 bail pour le logement ( 539.72) et 1 bail pour le garage ( 108.28)! et obligation d'un garant malgré un salaire dans les normes ( 3 fois le loyer)

Occupation du 13/07/2022 Préavis le 23/12/2022 cause déplacement à l'étranger pour un temps indéterminé et donc remise des clés au propriétaire lors de l'état des lieux en date du 25 janvier 2023.
Propriétaire n'a pas apprécié le préavis (cause ses charges administratives ) et donc n'a pas donné suite à sa promesse d'envoyer l'état des lieux de sortie et a oublié son accord donné par mail qui confirmait la fin de location fin février au lieu du 23 mars, accord basé sur le fait qu'a partir du 25 janvier il lui a été possible de mettre des annonces pour vider l'appartement afin d'y faire des travaux .

LA CONCLUSION: ignorant mes appels téléphoniques et sms, ce n'est que récemment suite à une lettre recommandée que ce monsieur m'a indiqué par mail que le loyer a été augmenté début janvier et donc rappel loyer + charges en janvier+février+28 jours en mars; de plus il a ajouté 30 euros car il a été obligé de nettoyer une petite paroi de baignoire laquelle je voulais nettoyer en sa présence car je l'avais oubliée mais il avait refusé.
Sa principale justification est la durée d'occupation courte et m'a informé qu'il a été obligé de changer la chaudière ( entretien faite par un pro lors de mon séjour cause fuite qui a abimé le dessus de mon lave vaisselle et le chauffagiste avait indiqué qu'il fallait changer une pièce qui n'était plus disponible et donc propriétaire avisé et aucune mention de ce fait sur l'état des lieux de sortie en ma présence ).

Comment dois-je procéder afin qu'il respecte notre accord de fin de préavis et qu'il reconnaisse que depuis le 25 janvier 2023 bien qu'il ait mon adresse et mon numéro de téléphone ainsi que mon mail, il n'a pas chercher a me remettre le dépôt de garantie.

Je trouve son attitude irrespectueuse d'autant plus qu'il s'agit d'un propriétaire rénovant beaucoup de biens immobiliers pour les louer et aménageur foncier donc parfaitement au fait des délais de restitution d'un dépôt de garantie.

Avec mes remerciements pour votre aide car moi au contraire je suis novice en matière de droit immobilier.

[justedroit]

Bonjour Piochet,
En somme, votre question porte sur le non respect de la promesse de votre bailleur sur le terme du bail fin février au lieu du 23 mars, et la reconnaissance par lui de la non remise du double de l'EDL de sortie.

Sur le terme de la location.
Outre le fait que votre accord avec le bailleur sur le terme du bail qui a été confirmé par mail et constitue de droit la preuve de son existence, est une convention, un contrat par lequel le bailleur est tenu au sens de l'article 1103 du Code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

votre déplacement à l'étranger constitue une mutation, laquelle aux termes de l'alinéa 2° du paragraphe I de l'article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, vous autorise à un délai de préavis d'1 mois.

Donc, le terme de votre bail pour un préavis le 23/12 est le 22/01 inclus mais comme vous avez remis les clés au bailleur le 25/01, c'est cette dernière date qui compte pour le décompte de la restitution du montant de votre dépôt de garantie :

« Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
-En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ».

Sur la non remise du double de l'EDL de sortie.
Le premier alinéa de l'article 3-2 de la même Loi précitée dispose que :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

Le troisième alinéa du même article de la même Loi précise que :

« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ».

Ainsi, par défaut de la remise d'une copie d'un EDL de sortie, votre bailleur ne peut évoquer un moindre désordre au logement comme prévu à l'article 1731 du Code civil pour le locataire si l'EDL de sortie n'avait pas été établi :

« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire".

De ce qui précède, il ressort que le bailleur aurait dû vous restituer l'entier montant du dépôt de garantie au 24/02/2023 inclus.

S'en abstenant par motifs inopérants, il vous est ouvert le droit de lui réclamer en son principal, le montant de votre dépôt de garantie, mais aussi en son accessoire les pénalités de retard prévu au sein de l'article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 évaluées à 10 % du loyer mensuel en principal (sans charges) par mois de retard :

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Suggestion : LRAR gardant copie au bailleur, lui rappelant les FAITS en les datant (sans commentaires) en vous fondant sur les articles Loi précités, lui réclamant le remboursement du principal et par démonstration (le calcul) le paiement du montant des pénalités de retard, sous un délai de 30 jours avant procédure judiciaire.

[Piochet]

Bonjour ,

Grand merci pour votre réponse, j'ai encore une précision a vous demander.

J'avais payé par virement les loyers de janvier ( 720 euros ) et février ( 720 euros )

Or le propriétaire a augmenté le loyer en janvier ( 746,13 euros ) et même montant en février alors que mon préavis datait du 23/12/2022 ) et donc il me demande de payer la différence.

A aucun moment ni à réception de mon préavis ni lors de la remise des clés fin janvier , cette augmentation de loyer n'a pas été évoquée et de plus sa rénovation de logement après ma remise des clés était pour le futur locataire et non pour moi.

Dois-je effectuer ses versements supplémentaires? Avait'il le droit d'agir ainsi?

Je vous renouvelle mes remerciements pour votre précieuse aide.

[justedroit]

Bonjour Piochet,
Il importe peu que les travaux d'amélioration soit en vue de la prochaine location mais que cette augmentation ait lieu pendant votre jouissance, y compris la période de préavis. Donc jusqu'à la date de sortie.

Toutefois, il faut que ces travaux apportent une réelle rénovation du logement, qu'il ait été convenu entre lui et vous de son montant, à moins qu'une clause au bail prévoit ce cas (je ne parle pas de la révision annuelle du loyer).

En absence de cette clause, il doit être établi un avenant au bail qui constate cette modification et votre accord.

Cette majoration est applicable au terme des travaux.