Litige restitution de fond de garantie.

Messagepar **Hayao57** » 18 juin 2020, 15:36

Bonjour à tous, je viens vers vous pour avoir quelques précisions quant aux délais de restitution du fond de garantie de mon ancien logement et sur la nécessité d'entamer une démarche. Voici les éléments de l'histoire:
-31 decembre: envoi préavis de fin de bail au 31 mars en recommandé avec Ar
-déménagement initialement prévu les 21 et 22 mars, reporté cause confinement.
-28 mars, nous sollicitons le propriétaire pour mettre en place une convention temporaire d'occupation, document obtenu, et retourné signé et accompagné du chèque de paiement du loyer et des charges. Nous commençons toutefois le déménagement nous même, seuls, avec nos voitures...
- 17 avril fin du déménagement et demande de rdv pour état des lieux contradictoire.
- 21 avril état des lieu fait et abrogé car le proprio estimait que l'appartement était sale ( la seule partie de l'appartement qui n'avait pas été nettoyée était le balcon) et que nous avions deux option: payer 100€ pour l'intervention de nettoyage, soit le faire nous même. Ce jour là notre propriétaire était odieux.
- 22 avril deuxième état des lieux, l'appartement est nickel, nous restituons l'ensemble des clés. Nous ne recevons aucun papiers ce jour là, promesse est faite de nous faire parvenir les documents par voie postale dans la semaine suivante.
Nous demandons toutefois au propriétaire si il accepte de confier une des clés de la boîte aux lettres au concierge le temps du confinement, car je suis des cours par correspondance et que mes cours sont expédiés par transporteurs. Le propriétaire accepte et remet lui même cette clé au concierge pour une période de 1 mois
-22 mai, inquiets de n'avoir pas reçu le moindre document, je sollicite le propriétaire par mail pour savoir si la copie d'état des lieu de sortie, le décompte des charges pour l'année 2019 et pour le 1er trimestre 2020. Mail resté sans réponse.
- 2 juin, sur recommandation de notre banquier, nous envoyons par recommandé avec AR une mise en demeure notre propriétaire de nous fournir ces document et l'informons que le délai légal d'1 mois de restitution de la caution est dépassé
-3juin au soir (recommandé reçu le 3juin) échange par SMS sur le délai de restitution de la caution, fixé à 2 moi à cause de la clé de boîte aux lettres chez le concierge, que nous aurions dû "manager" le retour des clés
- 10 juin, nous recevons un recommandé daté du 3 juin nous mettant en demeure de payer le loyer du mois d'avril ( chèque envoyé le 1er avril avec la convention d'occupation temporaire), s'appuyant sur " de nombreuses relances" dont nous n'avons aucune trace, le loyer n'ayant pas été réclamé même lors de l'état des lieux
- 17 juin, nous recevons un nouveau recommandé contenant enfin les documents réclamés depuis le 2 juin, à savoir l'état des lieux de sortie, décompte et régularisation des charge de 2019 et 2020 pour un montant de 418€ mais toujours pas de restitution de caution. Le propriétaire justifie à nouveau le délai de 2 mois à cause de la clé de boîte aux lettres confié par lui au concierge et annonce effectuer une retenue sur cette caution pour cause de loyer impayé en avril, au prorata des jours d'occupation

Mes questions sont les suivantes. Ce délai de deux mois est il justifié/légal ?
Dois je faire opposition au chèque envoyé en avril ? Doit on répondre au recommandé reçu le 10 juin et contredit par le recommandé reçu le 17? Que doit on faire ?
Le délai que defend le propriétaire prend fin au 22 juin, que doit on faire si à cette date la caution ne nous est toujours pas restituée ? Que faire si la caution est pas restituée dans son intégralité ?

Merci d'avoir pris le temps de lire ce pavé et j'espère avoir des réponses.

Messagepar **justedroit** » 19 juin 2020, 08:58

Bonjour Hayao57,
Votre bail s'agissant d'un logement vide tient essentiellement de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

A cet effet, c'est en réalité le 22 avril qui est la date de la remise de toutes les clés au bailleur, qui constate que le locataire a quitté les lieux, qu'il n'occupe plus le logement..

La clé de la boîte aux lettres que votre bailleur a remis au concierge par la suite pour que vous puissiez retirer vos cours, n'a pas d'incidence sur la date de la restitution des toutes les clés puisqu'il s'agit d'une convenance, un service, que s'est obligé le bailleur à votre endroit.

De facto, au titre de locataire, vous êtes donc redevable des loyers et charges jusqu'à cette date (21/04 inclus), à compter de laquelle court le délai de restitution du montant du dépôt de garantie que vous appelez à tort caution.

Ce délai est d'un mois lorsqu'aucune réserve n'est mentionnée sur l'EDL de sortie, comme cela semble être le cas.

Je ne soulève pas à dessein sa possible restitution échelonnée si ce logement est situé dans une copropriété puisque le bailleur n'en dit mot à ce sujet.

Dés lors, si cette restitution n'est pas effectuée dans ce délai soit donc le 22/05, il vous est fait droit en vertu de l'article 22 de la Loi précitée de réclamer des pénalités au bailleur s'agissant de majorer le montant de cette restitution de 10 % du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard comme ainsi dit :

« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Vu l'article 1710 du Code civil :

« Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ».

La convention d'occupation temporaire tient de cet article Loi.

De tout qui précède, en toute logique, cette convention aurait dû être datée du 22 avril, date à laquelle vous êtes déchu du droit de locataire et non le 28/03 alors que vous êtes encore locataire par la non remise des clés au bailleur.

A cette date, vous avez le titre d'occupant et de ce fait, en principe, vous n'avez pas de charges à régler et la redevance - et non plus le loyer - doit être un montant modique.

Cette convention se termine à la date qui y est mentionnée.

Faites vos comptes et voyez ce qui arrange vos intérêts, en regard de ce qui n'a pas été légalement.