Litige - Contrat de cautionnement Visale - Action Logement suite impayé locataire

[shamirjet]

Bonjour,

Je fais appel à vous car j'ai un locataire (un couple avec enfant) qui avait un visa de la part de Visale/Action Logement (qui a débouché sur un contrat de cautionnement) qui couvre les impayés du locataire.

Pour expliquer brièvement ce qui s'est passé :
- Location à un couple non marié avec enfant depuis Juin 2018 avec sous-location à un couple d'amis dans un F4, jusqu'à Mars, ils payaient avec souvent du retard mais tant qu'ils payaient ...
- Le couple s'est séparé en Août 2018 (je l'ai appris qu'en Mars dernier), la femme a tenu à garder l'appartement avec les sous-locataires, depuis il semblerait que l'ambiance se soit tendue (car ils se sont rendus compte qu'elle ne payait pas sa part alors que eux payaient la leur vers elle, sans compter qu'elle a demandé un effort supplémentaire aux sous-locataires sachant qu'elle travaille, son ex-compagnon a cédé les allocations pour leur enfants, plus les allocations logement)
- En Mars, j'appelle la locataire à qui je demande totale transparence pour les retards afin que je ne mette pas la pression inutilement et qu'elle m'informe en amont, à ce moment là, elle me demande de remplir l'attestation de loyer de la CAF que j'avais reçu en Février pour payer le loyer puisqu'elle est devenue mère isolée avec enfant. J'accepte en lui indiquant que par la suite, je remplirais le formulaire de tiers-payant et que je déduirais cette part de son loyer. J'appelle la CAF pour savoir les délais de traitement d'un dossier de ce type : 4 à 8 semaines. Donc j'étais préparé à ne pas recevoir de loyer pendant au moins 2 mois.
- On garde contact par SMS et en Mai, elle m'indique avoir reçu les fonds de la part de la CAF et le 11 Mai, elle me confirme le paiement des 2 loyers de retards (Mars et Avril) et que le loyer du mois de Mai va suivre. Depuis, je n'ai rien reçu.
- Je suis passé la voir fin Mai, elle disait qu'elle comprenait pas car elle avait été débitée mais elle était incapable de me fournir la moindre confirmation de virement

J'ai donc contacté Visale, j'ai préparé tout le dossier et ai envoyé une lettre de mise en demeure comme indiqué par le conseiller client que j'ai eu par téléphone (elle n'a pas récupéré le courrier qui était adressé en recommandé avec AR bien entendu).
Je les appelle à nouveau pour leur dire que je ne pensais sincèrement pas qu'elle récupérerait le courrier car elle travaille la semaine ce qui lui laisse le samedi matin pour le récupérer sachant que la 1ère semaine, elle était en vacances. Donc on m'indique de fournir la preuve de dépôt et d'envoyer le dossier en validation.
Je reçois un 1er refus car je n'ai pas respecté le délai de 60 jours : j'ignorais ce délai (mais nul n'est censé ignorer la loi), et en effet, je me suis retrouvé coincé dans les délais en tentant d'aider mon locataire à régler son loyer donc je suis passé à travers.
J'ai donc fait un recours en interne de plusieurs façons (le service client n'a jamais été capable de me fournir la bonne information au 1er coup, j'ai donc perdu pas mal de temps à attendre des réponses qui ne seraient jamais arrivées à temps) et finalement j'ai enfin eu une réponse ce matin : 2ème refus car il y a sous-location (c'était indiqué dans le bail dans la partie "autres conditions particulières" et que d'après eux :

" En effet, le contrat est intuiti personae, le cautionnement ne peut servir à des tiers, en l’occurrence aux sous-locataires indiqués dans le bail, pour le compte du locataire.
Nous vous rappelons l’article 1 de votre contrat de cautionnement , le contrat permet au bailleur de bénéficier au profit du locataire désigné au préambule, du dispositif Visale.
Le dispositif Visale ne permet pas la sous-location."

Je leur ai répondu que la sous-location ne me concernait pas car j'ai signé le bail directement avec le couple qui avait son visa pour le cautionnement Visale. J'ai donc demandé un recours par voie officielle avec un retour dans les 2 mois mais honnêtement, habitant à l'étranger actuellement et sans revenus en France (mon loyer devait couvrir mon prêt ainsi que toutes les charges liées), ma situation se dégrade avec 4 mois de loyer à ce jour.

J'ai lancé aussi une saisine auprès de la CAF après leur avoir indiqué l'impayé également mais avec les temps de traitement, ça risque de prendre du temps pour recouvrir la dette donc j'ai besoin que ça aille plus vite car ma situation se détériore de jour en jour.

Je vous remercie par avance pour votre aide.

[fgg]

" En effet, le contrat est intuiti personae, le cautionnement ne peut servir à des tiers, en l’occurrence aux sous-locataires indiqués dans le bail, pour le compte du locataire.
Nous vous rappelons l’article 1 de votre contrat de cautionnement , le contrat permet au bailleur de bénéficier au profit du locataire désigné au préambule, du dispositif Visale.
Le dispositif Visale ne permet pas la sous-location."

Bonjour,
Les sous-locataires étaient-ils ou non mentionnés dans le bail?
-Si c'est le cas vous ne bénéficiez pas de Visale.
-Si ce n'est pas le cas,les sous-locataires étaient occupants sans droit ni titre.Et donc expulsables.
-Quelle est la position de la CAF vis-à-vis d'un loyer payé en partie par des squatteurs,au profit du locataire en titre ?

[justedroit]

Bonjour shamirjet.
Pardon à fgg d'intervenir dans le débat avant la réception des réponses aux questions posées pour seulement l'orienter peut être autrement ce qui, il va de soi, n'empêche en rien toute autre idée du chemin à prendre qui profite aux intérêts de notre postant.

Je dirais que je suis assez d'accord avec vous shamirjet dès lors que, le bail pour lequel l'identité du titulaire et/ou du cotitulaire (ménage 2 personnes) ne diffère pas de celle qui figure sur le visa, ce groupe ne peut se dérober à la mise en jeu de la garantie de votre contrat de cautionnement qui effectivement, est un contrat intuiti personae.

Lequel, faut-il le rappeler, représente justement un acte qui lie le créancier (VOUS) à sa caution (LE GROUPE) et à personne d'autre, en cas de défaillance du débiteur comme l'énonce l'article 2288 du Code civil :

« Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même».

C'est pourquoi pour ma part, je vous suggère d'adresser à nouveau une LRAR factuelle ou courriel au service réclamation, lui demandant une ultime fois de réviser sa position en lui présentant les arguments et article Loi précités, concluant que sans réponse ou réponse négative de sa part, vous saisirez le Médiateur externe s'agissant de l'ASF (Association Française des Sociétés Financières).

[fgg]

Bonjour juste droit,
Le problème est que les critères stricts qui ont permis à Visale d'accorder sa caution ont été viciés à son insu: la présence de sous-locataires. Et ce fait nouveau est exclusif de toute garantie pour le bailleur.
Le bailleur aurait dû demander le départ des sous-locataires.

[shamirjet]

Bonjour à vous deux,
Tout d'abord, je vous remercie pour vos réponses et votre aide précieuse sur ce cas un peu compliqué.

Pour répondre à fgg, le bail a été signé uniquement avec le couple locataire, la sous-location a été indiquée dans la partie "autres conditions particulières", de ce fait, Visale a joué dessus pour indiquer qu'il s'agit d'un contrat intuiti personae mais encore une fois, je n'ai pas signé de bail avec les sous-locataires seulement avec le couple qui avait le visa.
Je viens de regarder le contrat de cautionnement et la seule potentielle exclusion au contrat que Visale pourrait appliquer serait celle-ci: "Pour lesquels, au moment de l'entrée dans les lieux l'identité du titulaire ou co-titulaire diffère de celle figurant sur le visa délivré ;"
En soi, ça ne peut pas fonctionner car le titulaire au bail n'a pas changé par rapport au visa accordé.
Mais l'impression que Visale donne après ses 2 décisions, c'est qu'ils cherchent une porte débordée pour refuser le dossier ce que je trouve vraiment dommage pour le bâilleur qui pense être couvert (et qui pense que c'est un atout au dossier) alors que pas vraiment.
Tant que mon locataire payait (même en retard), ça me convenait et j'ai tout fait pour l'aider à payer, jusqu'à accumuler 2 mois de loyer impayés. Finalement, à avoir été trop conciliant, j'en suis désormais à 4 ...

Je vais suivre la voie proposée par justedroit, je prépare le courriel et j'envoie ça dans la journée même.

Je vous tiendrais informé de l'avancée du dossier.

Merci encore une fois de votre aide !

[fgg]

Bonjour,

"Mais l'impression que Visale donne après ses 2 décisions, c'est qu'ils cherchent une porte débordée pour refuser le dossier ce que je trouve vraiment dommage pour le bâilleur qui pense être couvert (et qui pense que c'est un atout au dossier) alors que pas vraiment."

Visale sur un blog d'avocat:
https://www.optimum-avocats.net/blog-juridique/les-limites-du-dispositif-visale-pour-les-bailleurs/
Un point intéressant:
"Il faut également savoir que lorsque VISALE fonctionne, vous perdez a priori le droit d’agir en Justice pour résilier le bail car vous subrogez ACTION LOGEMENT dans vos droits"

[shamirjet]

Très intéressant comme article, merci fgg!

Par contre, je pense pas avoir tout saisi : si Visale règle les impayés du locataire jusqu'à 3 ans d'impayés (d'après ce qu'ils indiquent) et que dans mon cas, le bail se termine dans 2 ans, je n'ai aucun besoin de forcer la rupture du bail, j'ai juste à attendre que le bail se termine pour que le locataire libère les lieux, ai-je bien compris ou ma compréhension est erronée ?

Et dans mon cas, de ce que je comprends des sous-locataires, la locataire n'a pas l'intention de rester mais entre ce qu'elle dit et ce qu'elle fait, y a une grande différence de ce que j'ai pu constater jusque là.
Par contre, elle a libéré les lieux (officieusement), il ne reste que les sous-locataires qui apparemment font un mois de préavis avant de libérer eux aussi les lieux.
Mais mon objectif est de recouvrir ma dette dans un premier temps.

[fgg]

Bonsoir,
Le bailleur ne retrouve sa capacité juridique qu' au terme des trois années de garantie,et si visale a refusé toute indemnisation, il a déjà perdu trois ans de loyer.
Après trois années passées à guerroyer avec visale, il faut poursuivre le combat en engageant une procédure d'expulsion.

Mais mon objectif est de recouvrir ma dette dans un premier temps.

Bonne chance.

[shamirjet]

Merci pour votre retour fgg.

Donc si je comprends bien : si Visale accepte de m'indemniser, je me retrouve coincé pour 3 ans malgré que le bail se terminé dans 2 ans (dans mon cas).
Dans le cas contraire, si Visale refuse l'indemnisation, j'expulse le locataire.

Je m'excuse si c'est pas clair pour moi, le droit, c'est pas vraiment mon domaine

Merci en tout cas pour vos éclaircissements !

[fgg]

Bonjour,
La durée maximale de garantie est de trois ans ,mais elle est concomitante au départ anticipé du locataire.
A la date d'échéance de la garantie vous recouvez les prérogatives d'un bailleur classique, si toutefois le locataire est toujours présent.

Si ce logement a été acheté dans le cadre d'un plan de défiscalisation,le vendeur aurait dû vous conseiller.
Il existe un choix autre que visale :la garantie de loyer impayé, avec garant.