litige belvia

[BUQUET]

Bonjour,

Nous sommes nous mêmes victimes d'une "e.......e" à la défiscalisation. Nous avons acheté en 2009 un bien 162 k€ (à FORBACH) à AKERYS. Ce bien en vaut aujourd'hui 65 k€... et encore si nous arrivons à le revendre! Par ailleurs ce bien se loue très difficilement car le région est sinistrée, contrairement aux allégations du vendeur.

J'ai gardé jusqu'en avril 2017, le gestionnaire CITYA à Nancy (anciennement AKERYS, puis BELVIA), "agréé" par le promoteur, en raison de la "garantie des loyers" qui apparait dans le contrat préliminaire de vente... mais cette garantie n'apparait pas, bien sûr, dans le contrat de vente définitif!
Dès 2009, le locataire en place ne payait que partiellement ses loyers. Jusqu'en 2014, j'ai dû constamment appeler le gestionnaire afin qu'il fasse fonctionner l'assurance de garantie des loyers. A partir de juin 2014, quoique CITYA me retienne 10% du loyer pour l'assurance garantie des loyers, il ne la faisait plus fonctionner. CITYA n'a jamais répondu à mes courriers recommandés et n'était pas joignable ni par e-mail, ni au téléphone depuis fin 2014. Après expulsion du locataire qui ne payait plus du tout ses loyers, je viens de résilier le contrat de gérance avec CITYA à Nancy, et j'entame une procédure judiciaire à leur encontre.

Je me suis renseigné auprès de plusieurs avocats. Il semble qu'il soit illusoire d'espérer gagner contre le promoteur, à moins que la vente soit ressente (- de 3 ans) et que le bien ne corresponde pas, par exemple, à la description faite, ou encore que le côté "défiscalisation" ne puisse pas être réalisé à cause du promoteur.

La seule possibilité, dans notre cas, reste d'attaquer le gestionnaire, qui a failli en ne déclarant pas les loyers impayés à l'assurance, et en ne prenant pas de mesure radicale au bon moment envers le locataire. Je considère que CITYA me doit aujourd'hui environ 10 000 € (loyers impayés, procédure d'expulsion qui devrait être pris en charge, dégradation locative).

De notre coté, nous avons reçu également des explications d'absence de prise en charge au motif de "déclaration tardive" (et c'est eux qui font la déclaration!).

Aujourd'hui, je recherche des témoignages écrits, montrant l'incompétence (ou plutôt la malhonnêteté...) de BELVIA/ CITYA en tant que gestionnaire de bien. Si vous pouvez me l'apporter, cela pourrait me servir lors du procès que je vais leur faire.

[Laure4775]

Bonjour,

Nous avons aussi fait la malheureuse acquisition d un logement en 2008 en Loi de robien par akerys, repris par citya belvia. À ce jour, le bien vaut la moitié du prix acheté donc pas possible de vendre. À force de fouiner sur le net je suis tombé sur l adresse d un avocat à Paris qui a déjà défendu des gens dans le même cas , j ai pri contact avec lui et je le rencontre prochainement.

[olivier1303]

Bonjour , je viens de re joindre le groupe, mon histoire est identique à la votre , achat à Morscbach 57600 en 2010, loyers impayés pendant 2 ans et demi, tous les travaux et la remise en état à nos frais . Nous gérons ce bien par nos propre moyens à ce jour. L'appartement acheté 15000€ à l'époque est aujourd'hui estimé à 69000 €, 10 ans de privations et de sacrifices pour ces [Message Modéré], j'avoue ne pas trop savoir quoi faire .....Difficile à revendre car la vente ne couvre même pas le rachat de crédit , on est au fond du trou.

[AS 31]

Bonjour aux lecteurs de ce forum sur lequel j'interviens maintenant depuis 6 ans (notamment au sujet de la loi Pinel, pour ceux qui ne me connaissent pas).

La lecture de ce dernier message m'a fait réagir, car je connais très bien ces réseaux de vente qui ternissent l'image de mon métier, et je vais en profiter pour vous raconter une anecdote très récente, puisque je viens de sortir quelqu'un d'un très mauvais pas, je m'explique (et je ne lui ai rien vendu, alors que j'aurais pu très facilement le faire, je vous explique pourquoi à la fin de mon message, et je pense que la majorité d'entre vous va se reconnaître) :

Comme c'est le cas depuis maintenant plusieurs années, une personne m'a contacté pour me demander mon avis sur un investissement en loi Pinel qu’on lui proposait de faire sur Toulouse. Avant d'entrer dans les détails, je précise que cette personne est en région parisienne, que le cabinet de conseil (si on peut appeler ça du Conseil) se situe à Toulouse, et qu'ils ont fait un rendez-vous en visioconférence (vous allez voir que ce point est important).

Donc, cette personne me contacte par mail et il m'envoie des documents dans ce mail, dont une étude tellement caricaturale que l'on ne peut pas appeler ça une étude (si j'ai le temps j'en ferai une vidéo sur ma chaîne YouTube tellement c'est ridicule). Mais surtout dans ce mail, il y a un contrat de réservation sur lequel est indiqué qu'il est signé par signature électronique (yousign pour ceux qui ne connaissent pas, consiste à vous envoyer des documents par mails, puis un code de signature électronique par SMS sur votre téléphone dont vous êtes le seul destinataire, de façon à pouvoir authentifier la signature). Donc je me dis que cette personne a décidé d'acheter ce logement puisque le document est signé, mais qu'elle veut mon avis après coup, juste pour vérifier qu'elle ne se trompe pas.

Mais, comme cette personne se trompe, qu'elle fait une grosse bêtise et qu'elle va perdre beaucoup d'argent, je lui fais une analyse détaillée par retour à son mail, analyse que je vous recopie ici (il venait de signer l'achat d'un T3 à plus de 300 000 € sans même le savoir) :

Donc, je me cite «

j’ai cherché les ventes dans l'ancien dans le quartier sur un périmètre de 500 mètres. J'en ai trouvé 30, mais j'en ai écarté 2 car ce sont des ventes dans le neuf (dans le neuf, ce n'est pas le marché qui décide du prix, c'est le promoteur).
La plupart des ventes ont eu lieu à moins de 3 000 € le mètre carré, il y en a seulement 8 au-dessus de ce prix, et ces 8 ventes sont toutes très proches des 3 200 €. Je vais être optimiste en supposant que vous pourriez revendre à 3 500 (mais si jamais entre-temps, les taux de crédit immobilier remontent, je sais que le marché va s'effondrer et que vous allez vous faire très mal).
Je fais cependant exprès de rester sur mon hypothèse optimiste de 3 500, même si je n'y crois pas du tout. Dans ce cas, votre prix de revente serait à 226 520. Je suis encore optimiste, je vais arrondir à 230 000.
Analyse de l'étude qui vous a été remise (si on peut appeler ça une étude) :
Vous avez un capital restant dû sur le crédit de 215 357 € et vous avez un effort de trésorerie moyen de 400 € par mois sur 9 ans, soit un total de 43 200 (en fait c'est faux car c'est plus, ils ont oublié au moins un an, le temps de la construction de l'immeuble).
Le prix limite de revente pour ne pas être perdant est donc de 258 557 (soit 43 200 plus 215 357).
Donc si vous revendez à 230 000, vous perdez 28 557 € (et encore je suis optimiste), pour une opération qui vous aura coûté 400 € par mois. Je vous laisse maintenant imaginer ce qui se passerait si les taux de crédit remontent entre-temps, et que le marché immobilier s'écroule.

»


À ce moment-là, cette personne me dit qu'elle ne va pas faire cet investissement, et qu'elle va appeler le cabinet pour leur expliquer (je lui déconseille en lui expliquant que ces gens sont des filous et qu'il y a un risque de se faire manipuler en leur parlant, d'autant plus qu'elle n'a aucun compte à leur rendre).

Alors, mon interlocuteur me dit « bah oui vous avez raison, je n'ai pas de comptes à leur rendre et après tout je ne suis pas engagé ».

Ici j'ai un courant d'air froid qui me passe dans le dos et je lui indique que j'ai vu le contrat de réservation signé. Je lui demande donc comment ça se fait et Il me répond que pendant la réunion en visioconférence avec ce pseudo cabinet de conseil, on lui a envoyé un code par SMS et que ses interlocuteurs lui ont demandé le code ensuite.

Je lui explique donc que ses interlocuteurs ont signé le contrat de réservation à sa place, ce qu'il n'avait bien sûr pas compris. Je lui ai dit d'envoyer sans tarder un courrier recommandé de rétractation au promoteur, j'espère juste qu'il m'a écouté.

Je vous explique maintenant pourquoi je ne lui ai rien vendu (bon courage on est presque rendu à la fin de mon récit, mais je pense que certains vont se reconnaître) :

Cette personne habite en région parisienne et est environ à 10 ans de sa retraite. Avec sa femme, ils sont originaires du Sud de la France et ils voudraient retourner s'y installer pour la retraite, d'où l'idée de faire un investissement en loi Pinel, pour ensuite récupérer un capital, et acheter un logement dans le sud de la France.

Donc vous avez vu qu'en faisant ce Pinel il aurait perdu de l'argent et je vous explique maintenant pourquoi je ne lui ai rien vendu : j'utilise des supports immobiliers qui sont pourtant nettement plus rentables, mais je ne veux jamais faire un pari sur une revente. Quand je propose une solution à un client, c'est parce que je sais que cela fonctionne à long terme, sans être obligé de revendre (c'est d'ailleurs le but de l'immobilier). Vous vous posez donc la question de savoir pourquoi je ne parle jamais de revente ?

Je vous l’ai expliqué un peu plus haut : le marché immobilier est un marché libre, sur lequel les prix sont fixés par une rencontre entre une offre et une demande. Les prix ont énormément monté ces dernières années, et ils restent extrêmement élevés parce que les taux d'intérêt des crédits sont historiquement très bas. Mais si un jour les taux de crédit remontent, vu que les prix sont très élevés, il y aura un paquet de gens qui ne seront plus finançables à cause de leur endettement, et si la demande s'écroule, les prix commencent à baisser puis le phénomène s’amplifie et les prix chutent (en immobilier je l’ai déjà dit et je le répète : comme en bourse, il y a des cycles).

Donc arrêtez de croire toutes les sornettes qu'on vous raconte dans des pseudo études qui supposent une revente, et si vous avez un doute, posez-vous et réfléchissez en faisant appel uniquement à votre bon sens (j'ai beau avoir 30 ans de métier derrière moi, c'est toujours comme ça que je fais pour savoir si je valide ou non un support d'investissement pour mes clients).