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Gestion locative - Obligations du mandataire

Louartan
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Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar Louartan » 06 avr. 2021, 05:28

Bonjour à toutes et à tous.

En juin 2018, j’ai confié l’administration d’un appartement (achevé en 2017), à une agence immobilière de Pessac et adhérente à la FNAIM. La gestion des loyers se déroulait jusque là, correctement (ni plus, ni moins).
Mais tout s’est compliqué au moment où les locataires ont donné leur congé. La suite a, me semble-t-il, été régie de façon chaotique et les actions menées (pour celles qui l’ont été) ont fait preuve d’un grand amateurisme. Tant et si bien que le logement n’a retrouvé un occupant qu’au bout de trois mois et demi (durée comprenant le mois de préavis, donc deux mois et demi sans loyer). Pour la banlieue de Bordeaux, cela me semble excessif ; mais possible. Cependant, il paraît normal qu’on me fournisse quelques explications et malheureusement, la directrice de l’agence applique la « politique de l’autruche » (pas de réponse à mes courriels, filtrage de mes appels téléphoniques). J’ai dû me résoudre à lui adresser une « Mise en demeure » ce qui l'a contraint à me répondre. Usant d’arguments fallacieux pour excuser certains manquements à ses obligations de mandataire et n’apportant aucun justificatif pour étayer ses propos, j’ai cru malgré tout, que le contact était renoué. Je lui ai donc envoyé un retour par mél le 22 mars 2021. A ce jour, j’attends toujours la réponse…

En vue d’étayer mon dossier et mon argumentation, j’ai tenté de glaner, au cours de ces trois derniers mois, toute information qui me serait utile ; en ce sens, j’ai beaucoup apprécié la lecture de certaines discussions sur le forum ayant pour thème la « Gestion locative » et j’ai également beaucoup appris.

Toutefois, je souhaiterais obtenir quelques certitudes, notamment sur la remise ou communication de certains documents. Ainsi, en s’appuyant sur l’article 1993 du Code Civil "Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant", le mandataire est-il tenu de transmettre au mandant, entre autres :
-la copie du préavis du locataire en partance ?
-Toute facture de travaux réalisés dans le logement (exemple : travaux d’embellissement suite au départ du locataire) ?
-la copie du bail contracté avec un nouveau locataire ?
-la copie du dossier concernant ce dernier ?
-la copie de l’État des Lieux, que ce soit « en entrée » ou « en sortie » ?
-le détail explicite des « frais de visite » facturés par l’agence (exemple d’une facture comprenant trois lignes libellées du terme « frais de visite », pour la même date mais avec des montants différents) ?

Si cela n’est pas réalisé de manière systématique, le mandant est-il en droit d’exiger la remise de ces documents ?

Est-il déjà arrivé que la FNAIM joue le rôle de médiateur dans ce genre de différend ? Auquel cas, privilégier un éventuel accord amiable avant d’envisager de faire appel à un avocat...

Merci d’avance pour vos réponses et vos retours d’expérience.

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valioud
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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar valioud » 06 avr. 2021, 08:32

Il sera difficile de prouver le manquement au contrat de gérance locative comme l'absence de recherche d'un locataire.

Le mieux est de faire jouer la concurrence et de changer d'agence.


Que faire en cas de litige ?

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Louartan
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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar Louartan » 07 avr. 2021, 06:34

Bonjour valioud et merci pour votre suggestion.

Toutefois, dans cette affaire, je n’ai rien à prouver : la directrice de l’agence a reconnu dans son courrier en réponse à la « Mise en demeure » qu’aucune visite n’avait été organisée pendant le mois de préavis, tout au moins. Pour quel motif ? « État de crasse avancée et odeurs nauséabondes » imputable à la résidente de l’époque, dixit dans le texte. Argumentation qui s’avère mensongère car, suite à une maladresse d’une collaboratrice de l’agence, j’ai pu prendre connaissance d’un échange épistolaire entre cette dernière et l’occupante du logement ; à dix jours de son départ, alors que la locataire demandait un report de l’état des lieux de sept jours pour raison personnelle, sa correspondante lui demande s’il lui est possible de prendre et de lui envoyer des photos des lieux car elle ne dispose que du plan de l’appartement. Cela lui serait utile pour illustrer une présentation de la location à d’éventuels candidats. Cette discussion atteste d’une méconnaissance parfaite de la situation et donc de l’impossibilité d’apprécier d’une quelconque façon l’état d’insalubrité des locaux. Cette personne va même jusqu’à lui poser la question sur l’existence d’un ascenseur ; nous parlons là d’une petite résidence avec un rez-de-chaussée et un étage…

Conclusion : aucun représentant de l’agence ne s’est jamais rendu sur site jusqu’au moment de l’état des lieux (repoussé d’une semaine sans que je sois consulté). De plus, que l’on demande au locataire de prendre des photos semble être une méthode de travail peu orthodoxe et démontre le manque de sérieux de cette agence. Et la première annonce proposant la location est publiée plus de quarante jours après le départ de l’occupant.

Quant à changer de mandataire, cela ne se fait pas d’un claquement de doigt, ni même d’un mois à l’autre. Je suis tenu par la signature du mandat et je ne peux dénoncer celui-ci, chaque année, que trois mois avant la date anniversaire.

Pour ce qui est de faire jouer la concurrence, si par la suite je trouve un professionnel compétent et rigoureux capable de gérer au mieux cet appartement, ce qui ne semble pas si évident, je m’estimerai pleinement satisfait.

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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar justedroit » 09 avr. 2021, 08:37

Bonjour Louartan,

Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion …. oui, mais laquelle doit être stipulée au contrat du mandat pour que d'une part, celle qui revient à la mission du mandataire pour laquelle il est rémunéré pour ce faire, ne le soit au supposé compte de son mandant et que, d'autre part, par voie de conséquence, ne puisse exister aucune ambiguïté à l'exercice de celle-ci confiée au dit-mandataire et exprimée par son mandant.

Car, chaque mandant le voit de sa fenêtre.

En son essentiel :

-Le locataire contracte un contrat bail avec le propriétaire bailleur du bien et non avec son représentant.
A cet effet, le bailleur signe le bail et en conserve sa partie, le mandataire éventuel, sa copie puisque en tant que tel désigné aussi au bail.

-Le mandant doit ou devrait être averti du départ de son locataire et recevoir de son mandataire la sélection des dossiers complets des candidats à la location sur lesquels il doit ou devrait faire le choix de son preneur.

Le mandant doit ou devrait recevoir de son mandataire la copie de l'EDL de sortie pour connaître l'état de son bien au départ de son locataire, et le cas échéant les réparations des désordres éventuels à la charge du locataire sortant.

Puis, celle de l'EDL d'entrée du logement d'un preneur pour savoir si le montant du dépôt de garantie retenu pour effectuer ces désordres a été employé ou réservé dans l'attente d' y être employé.

Et ce qui n'est pas réalisé dans son essentiel et qui inquiéterait le mandant, il est de droit à ce dernier de réclamer toute explication ou justificatif à son mandataire.

Le mandataire n'a pas une obligation de résultat mais de moyen (diligence et prudence à la mission qui lui a été confiée) comme le précise l'article 8 de l'Annexe du Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, où il est stipulé :

« Défense des intérêts en présence

Dans l'exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l'article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s'obligent :
1° A ce que les actes sous seing privé qu'elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu'ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu'ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l'une d'entre elles en tire seule les avantages ;
2° A faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur ;
3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
4° A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l'exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;
5° A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;
6° A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent ».

Enfin, pour ce qui de la FNAIM susceptible le cas échéant de jouer le rôle de médiateur dans ce genre de différend bien que davantage penchée sur ceux inhérents aux ventes immobilières, il faudrait d'abord que le mandataire y soit adhérent.

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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar Louartan » 10 avr. 2021, 08:28

Bonjour justedroit.

Comme je l’ai précisé auparavant, j’ai eu l’occasion de parcourir certains sujets relatifs à la « Gestion locative immobilière » abordés sur le forum ; j’ai pu apprécier vos écrits et, je l’avoue, nourrissais l’espoir que vous vous penchiez sur mon humble cas. En cela, je tiens à vous remercier pour votre analyse et vos commentaires circonstanciés sur la question.

Pour cette affaire, le mandataire est adhérent à la FNAIM ; le mandat de gérance est un contrat type de cet organisme où on y trouve, dans le chapitre « 5. - MISSION – POUVOIRS » :
CHANGEMENT DE LOCATAIRE
-Rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ;
-Substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataires et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés ;
-Faire tout ce qu’il jugera utile pour parvenir à la location ou à la relocation.
En conséquence du présent mandat, le mandataire :
-diffusera l’annonce commerciale des biens objet du présent mandat au moyen de :
-toute publicité à sa convenance avec diffusion éventuelle de photos sur le site de l’agence
-l’affichage dans la vitrine de ses locaux
-la pose d’un panonceau sur les biens désignés, si la configuration des lieux le permet
-l’insertion dans des sites Internet spécialisés et notamment : LE BONCOIN – SE LOGER
- Rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants - ou leurs renouvellements - les signer à l’exception de ceux qualifiés d’actes de disposition (baux commerciaux, ruraux…) ;

- Donner et accepter tous congés ;
- Dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux.
Si le présent mandat porte sur des biens dont la location est soumise au statut des baux commerciaux ou ruraux ou à tout autre statut en vertu duquel la conclusion du contrat ou le renouvellement du contrat est qualifié d’acte de disposition, le mandataire ne pourra relouer ou donner congé aux fins d’offre de renouvellement sans avoir, au préalable, avisé le mandant et obtenu son accord exprès en ce qui concerne les conditions essentielles du nouveau contrat, notamment le montant du nouveau loyer proposé. Il en est de même pour les conditions essentielles nécessaires à l’acte de refus de renouvellement.


Aussi, dans les points essentiels que vous listez :

Le locataire contracte un contrat bail avec le propriétaire bailleur du bien et non avec son représentant » ; est-ce en opposition avec le mandat de gérance où il est précisé « Rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants - ou leurs renouvellements- les signer » ? Existe-t-il un article de loi qui tranche la question ?

-Dans le mandat de gestion, il n’est jamais fait allusion, de manière explicite, aux documents à transmettre au mandant (bail, EDL, LRAR du locataire signalant son congé…) ; est-ce pour cela que vous employez le conditionnel dans les termes « doit ou devrait » ? Et donc, dans ces conditions, le mandataire pourrait-il s’appuyer sur le fait qu’il n’a nulle obligation de communiquer ce genre de renseignements ?

Pour finir, si je peux abuser, le contrat indique dans le chapitre « 8. – DURÉE » :
« Le présent mandat est donné pour une durée de trente ans à compter du jour de la signature des présentes. A défaut de manifestation de l’une des deux parties, ce mandat sera tacitement reconduit. L’une ou l’autre des parties pourra toutefois y mettre fin au terme de chaque année à condition d'en aviser l'autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant la date anniversaire de la signature des présentes. »

Lors d’une de vos interventions, vous faisiez référence à l'article L215-1 du Code de la consommation issu de la Loi Chatel :
« Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.
»

Pour être clair (car il m’arrive d’avoir le cerveau un peu lent), avec un exemple concret et en tenant compte des conditions évoquées dans le chapitre précédemment cité (« 8. – DURÉE ») : pour mettre un terme à un contrat en date du 1er mai de l’année X, le mandant doit adresser son souhait par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 1er février précédent de l’année en cours. Toutefois, si le mandataire ne l’a pas avisé avant le 1er janvier (au plus tard), de la possibilité de ne pas reconduire le mandat, cela lui confère le droit de résilier le contrat à tout moment ?

Dans l’attente de vos éclaircissements, je tiens à vous remercier, encore une fois, pour le temps que vous consacrez aux précieuses réponses apportées sur ce forum.

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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar justedroit » 11 avr. 2021, 10:16

Bonjour Louartan,
-« Le locataire contracte un contrat bail avec le propriétaire bailleur du bien et non avec son représentant » ; est-ce en opposition avec le mandat de gérance où il est précisé « Rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants - ou leurs renouvellements- les signer » ? Existe-t-il un article de loi qui tranche la question ?
C'est l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le contrat de location précise : le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire".

Dés lors, le bailleur doit signer le bail pour approuver toutes les clauses qui y sont contenues notamment celles particulières voulues par lui.

Le mandataire, s'il en existe, qui a rédigé le bail sous sa forme légale prévue au Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale incluant la volonté de son mandant, qui renseigne le locataire sur ses coordonnées, le signe tout autant.

Par ailleurs, sa signature au contrat bail est volatile puisque le bailleur peut rompre son mandat alors que celle du bailleur y demeurera, celui-là même de bailleur qui renseignera son locataire du congé de son mandataire et de son remplacement.

Cependant, pratiquement seul le mandataire signe le bail, alors qu'en cas de litige sauf rare cas d'exception comme par exemple celui d'un DOL à l'encontre du locataire, ce dernier assignera toujours le propriétaire bailleur du bien autrement cette assignation ne serait pas recevable.

Et combien la serait-elle, le mandataire dirait alors c'est pas moi, c'est lui, et lui c'est le propriétaire bailleur.

Il en est ainsi autre exemple pour autre chose, où le mandataire garde et/ou encaisse le montant du dépôt de garantie que lui a versé le locataire alors qu'il revient au bailleur de le détenir en l'encaissant ou pas.

Car à qui sera réclamé cette restitution en cas de départ du locataire et du dépôt de bilan du gestionnaire ?
-Dans le mandat de gestion, il n’est jamais fait allusion, de manière explicite, aux documents à transmettre au mandant (bail, EDL, LRAR du locataire signalant son congé…) ; est-ce pour cela que vous employez le conditionnel dans les termes « doit ou devrait » ? Et donc, dans ces conditions, le mandataire pourrait-il s’appuyer sur le fait qu’il n’a nulle obligation de communiquer ce genre de renseignements ?
Donner pouvoir pour exercer sa délégation n'empêche en rien son contrôle sans exclure la confiance.

Autrement, comment savoir ce qui se passe dans votre logement et à quel titre se draperait le mandataire de ne pas répondre de ce pouvoir qu'il exerce en votre nom.

A cet effet comme préalablement invoqué, les alinéas 3°, 4°, 5° et 6° de l'article 8 du Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 précise que le mandataire se doit :

« -A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
-A rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l'exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ;
-A transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ;
-A transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent ».


Lors d’une de vos interventions, vous faisiez référence à l'article L215-1 du Code de la consommation issu de la Loi Chatel :
« Pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.
Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. »
Je confirme que le mandant est un consommateur à laquelle s'applique cette loi pour des contrats de prestations de services avec une durée déterminée et clause de reconduction tacite mentionnée au dit-contrat.

Pour être clair (car il m’arrive d’avoir le cerveau un peu lent), avec un exemple concret et en tenant compte des conditions évoquées dans le chapitre précédemment cité (« 8. – DURÉE ») : pour mettre un terme à un contrat en date du 1er mai de l’année X, le mandant doit adresser son souhait par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 1er février précédent de l’année en cours. Toutefois, si le mandataire ne l’a pas avisé avant le 1er janvier (au plus tard), de la possibilité de ne pas reconduire le mandat, cela lui confère le droit de résilier le contrat.

Je ne fais pas la même analyse que vous sur le chapitre 8 intitulé DUREE : Votre durée d'engagement obsolète du mandat a une durée déterminée de 30 ans (!) (généralement 1 à 3 ans) à compter de la date de ses signatures soit le 01/05.

A défaut de manifestation par l'une des parties, le mandat de 30 ans est donc reconduit automatiquement (imaginez !).

Toutefois, chaque partie peut y mettre fin au terme de chaque année (donc civile) soit le 31/12), à condition d'en aviser l'autre partie par LRAR trois mois avant la date anniversaire de la signature des présentes soit le 01/05.

Ainsi d'après moi et concrètement, la partie qui entend résilier ce mandat le peut, au terme d'une année à condition d'adresser sa demande le 01/02 qui correspond au préavis de 3 mois avant le date des signatures (01/05).

Et force donc est de constater que la durée du mandat n'a pas de clause de reconduction tacite ou alors oui mais celle-ci s'appliquerait dans 30 ans à compter de la date des signatures du mandat où votre mandataire sera tenu de vous adresser l'information prévue à l'article L215-1 du Code de la consommation.

D'autant si aucune clause au contrat n' y fait semble-t-il référence.

Tel est de cet ensemble le fruit de ma penséet à tout moment.

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Re: Gestion locative - Obligations du mandataire

Messagepar Louartan » 12 avr. 2021, 10:32

Bonjour à toutes et à tous. Bonjour justedroit.

Qu’importe les suites qui seront données à cette affaire, j’ai beaucoup appris au cours de nos échanges ; je vous exprime donc toute ma gratitude pour l’ensemble des informations que vous avez pris soin de communiquer et pour votre analyse éclairée de la situation.

Au plaisir de vous lire sur un prochain sujet. Portez-vous bien.

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