Etat des lieux de sortie - retenues arbitraires sur caution de garantie

[nymphea alba]

Bonjour,
Notre fils étudiant vient de sortir fin juin 2017 d'une colocation meublée aux Buers à Villeurbanne. Le propriétaire-bailleur "absent" retient 81 € sur notre dépôt de garantie de 300€ sous divers prétextes, totalement arbitraires, sans nous envoyer de justificatifs pourtant promis par courriel pour le 15 août 2017.
Il a bien viré les 219€ sur notre compte début août, et a invoqué un "déplacement" qui l'empêchait de scanner les factures avant le 14 août. Nous attendons toujours.
Nous voulions transmettre le dossier à notre Protection Juridique. Malheureusement, pour un montant aussi "faible", elle ne peut pas intervenir, seulement nous conseiller.
Je soupçonne le propriétaire-bailleur "absent" de faire ce genre d'arnaque à chaque sortie de locataires pour grignoter quelques 100 euros.
Il nous a même facturé 10€ le "nettoyage d'une grille de hotte de cuisine" que nous avions nettoyée nous-même dix mois auparavant à l'entrée. Pourtant averti début septembre 2016, le bailleur avance cet argument législatif pour justifier sa facturation: "Le fait d'avoir nettoyé la grille à l'entrée de la location ne dispense pas le locataire de la nettoyer à la sortie". Il a refusé de nous rembourser les 5,90€ de remplacement de la batterie vide pour le détecteur de fumée et les 2,99€ pour les mousseurs de robinet de l'évier et du lavabo qui faisaient défaut à notre entrée. Son argument: c'est à la charge du locataire et pas du bailleur. Faux: à l'entrée des lieux, c'est à la charge du bailleur. Dans les meublés loués, c'est TOUJOURS à la charge du propriétaire, à l'entrée comme au cours du bail.
Il nous facture 6,50€ pour une latte de sommier de 47mm de largeur non-standard alors qu'à l'entrée des lieux il a dû la forcer lui-même en place dans l'embout PVC fixé sur le cadre du sommier. Tous les pros vous diront qu'arc-bouter une latte pour la glisser dans l'embout PVC va sérieusement compromettre la solidité de cette latte. Surtout si le sommier lui-même, aux lattes très espacées, supporte difficilement le poids quotidien d'un adulte. Qu'importe, c'est le locataire qui paie!
Le rembourrage polyester d'un oreiller (sous-dimensionné) a rétréci au lavage à 40° pourtant indiqué sur l'étiquette d'entretien. Le bailleur le facture 4€ sous prétexte qu'il est très entaché et doit être remplacé! C'est vrai, il reste quelques auréoles du vomis du coloc qui supportait mal l'alcool sur un estomac vide, le soir à la sortie des cours! Comble de l'ironie: nous payons pour le matelas à ressort vieux d'au moins 3 ans (photos de septembre 2014) que le coloc a souillé de vomis pendant les deux ans de son propre bail. "Le dernier dans l'appartement est celui qui est responsable de tout" selon LA loi du bailleur. "Vous pouvez vous retourner contre le colocataire afin de récupérer l'argent" précise-t-il. Et comme lui-même était une fois de plus "absent" le 25 mai 2017 lors de la remise des clés du 1er coloc, c'est le 2è qui se retrouve avec le trousseau ET la facture.
J'oubliais. En l'absence du propriétaire-bailleur dont le domicile se trouve à quelques 140km des Buers de Villeurbanne, les responsabilités sont déléguées aux locataires! L'état des lieux de sortie doit se faire "entre colocataires" a décrété le propriétaire-bailleur qui a annulé son déplacement aux Buers deux jours avant son rendez-vous du 1er juin 2017.
Évidemment, il pouvait difficilement facturer le 1er colocataire pour des dégradations, matelas ou autre, car la mère-caution de celui-ci s'était chargée de toutes les démarches pour recruter un nouveau coloc en juillet 2016. Annonce sur l'internet, première sélection au téléphone pendant les vacances estivales, visites de l'appartement - et tout ça bénévolement afin de trouver le meilleur coloc pour son fils. Quelqu'un de tout aussi jeune qui ne risque pas de le recadrer pour ses excès d'alcool, ses "apéros" avec une dizaine de convives dont la moitié utilise le salon comme dortoir (bonjour les odeurs), et l'absence chronique de contribution au nettoyage hebdomadaire de l'appartement. Il rentrait avec son linge sale chez ses parents le vendredi soir pour revenir tard le dimanche soir. Pas le temps de nettoyer les 61 m² du 3 pièces meublé...

Mes conseils pour les futurs locataires des Buers ou autre lieu:
- assurez-vous que le propriétaire-bailleur habite bien sur place, ou à moins de 20 minutes de route du logement loué
- si vous ne voyez pas de VMC dans la salle de bain, faites le tour de l'appartement à l'extérieur, et vérifiez si le mur présente un trou de 20cmx12cm recouvert d'un simple grillage (de cage à lapins) ; si c'est le cas, fuyez et laissez tomber la location; les constructions neuves abondent dans le quartier et elles vous éviteront la compagnie de très grosses araignées tout comme les taches noires de moisi sur les joints de la fenêtre au-dessus de la baignoire
- si le meuble du lavabo a régulièrement les pieds dans l'eau et en présente les symptômes, le joint de la baignoire est trop vieux ou trop mal fait pour vous y doucher - cherchez un autre appartement
- à l'entrée des lieux, faites des photos ou vidéos de tout, du sol au plafond, y compris des interrupteurs ou prise de courant, même s'ils sont un peu cachés - le moindre petit défaut pourra servir de prétexte pour vous facturer à la sortie des lieux
- finalement, soyez attentifs aux odeurs dégagées par l'appartement, surtout si le bailleur vous informe que le lieu n'a pas été aéré depuis plusieurs mois.
Dans un secteur locatif tendu, un appartement qui reste vide longtemps est soit trop cher à louer, soit peu attractif (ou les deux à la fois), soit mal géré par un propriétaire absent.

[koragoux]

salutations amicales,
SEULE solution, face à n'importe quel bailleur de quelque nature qu'il soit, FAIRE APPEL AUX SERVICES D'UN HUISSIER ( entrée et sortie ), d'autant plus que la facture de l'huissier est obligatoirement partagée par le locataire et le bailleur,...
et, surtout, cela vous évitera beaucoup de mauvaises surprises,...

[Eric123]

Bonjour,

Faire appel à un huissier aurait coûté plus cher que 81 Euros ! Et le propriétaire peut toujours demander à l'huissier de rajouter des réparations oubliées lors de la visite.

- Le "nettoyage d'une grille de hotte de cuisine" se fait à la sortie, même si vous l'avez fait à l'entrée.
- La batterie vide pour l'alarme incendie est à mon avis une charge récupérable sur le locataire. De toute façon, la sécurité de votre fils vaut bien 5,95 €.
- Rembourser les mousseurs : Vous avez fait une réparation sans en parler au propriétaire. Il n'est pas obligé de vous la rembourser. Par contre, vous pouviez récupérer les mousseurs s'il est bien indiqué dans l'état des lieux leurs absences. Maintenant, dépenser une lettre recommandée avec accusé de réception pour faire remplacer les mousseurs par le propriétaire n'est pas forcément rentable.
- La latte était cassée. Vous pouviez la remplacer vous-même.
- L'état des matelas et oreiller. Souvent, les baux de colocation indiquent que les colocataires sont solidaires vis à vis du matériel de l'appartement. A vérifier sur le bail.

En définitive, vous avez payé 81 Euros de frais d'entretien. Ce n'est pas grand chose, surtout que certaines dépenses étaient évitables. Je connais des cas bien plus graves, par exemple un cas où le propriétaire réclamait plus de 4000 Euros à l'un des colocataires !

Mon épouse et moi-même avons fait beaucoup d'états des lieux d'entrée et de sortie pour nos enfants étudiants (5). La première fois, on a payé un détartrage de WC (justifié), par contre on a contesté et été remboursé de dommage au dessous du matelas. Une autre fois on a payé un cylindre de porte (une clef égarée et retrouvée trop tard). Sinon, une bonne douzaine d'état des lieux de sortie sans dommage. Il ne faut pas hésiter à utiliser des produits de nettoyage performants et y aller avec méthode, ne pas hésiter à changer le tuyau de la douchette (par un modèle premier prix). Les points les plus vérifiés, ce sont la salle de bain, les WC et la cuisine.
Une seule fois, nous avons eu affaire à un huissier mandaté par le propriétaire indisponible. Le nettoyage avait été fait et cela s'est très bien passé. Nous n'avons rien payé, car nous n'avions pas demandé cet huissier.

[koragoux]

mon expérience personnelle : j'ai quatre enfants qui ont TOUJOURS eu des problèmes avec leur bailleur lors des états de lieux de sortie, ( l'état des lieux d'entrée étant toujours minimisé au détriment du locataire et celui de sortie maximisé pour les plus grands profits du bailleur ), depuis qu'ils systématisent l'usage d'huissier, curieusement, ils n'ont plus de problèmes,...
- - - - - - - - - - - - - - - - -
on ne sait pas avant l'état des lieux, quel sera le coût réclamé par le bailleur, c'est facile de dire que c'était inutile après !!!
- - - - - - - - - - - - - - - - -
et, dans ce sujet, il ne s'agit que d'un logement étudiant, donc petit,...
je cite : ... " Et le propriétaire peut toujours demander à l'huissier de rajouter des réparations oubliées lors de la visite."..., quelle visite, entrée ou sortie ? cette affirmation est fallacieuse car le propriétaire peut toujours demander, mais l'huissier n'en tient pas compte puisqu'il ne l'a pas constaté lui-même et qu'il n'y a pas eu de possibilité de contradiction par le locataire ! A défaut le tribunal tranchera ( le locataire peut, en outre, être soutenu par les associations ad-hoc )
infos du site servicepublic.fr : Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, ou s'il ne peut pas être établi de manière contradictoire car l'une des parties ne se présente pas, le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou constat locatif loi de 1989. Les frais d'huissier applicables sont à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire.
les frais d'huissier sont réglementés : pour un logement de - 50 m² : environ 200 €, pour 50 à 150 m² : environ 220 € ce qui donne 100 ou 110 € et beaucoup d'ennuis en moins. J'ai indiqué environ car les frais de déplacement de l'huissier dépendent du véhicule utilisé.
en conclusion : ne vous laissez pas avoir par votre bailleur/propriétaire ou pour éventuellement économiser quelques euros, il me semble déraisonnable de ne pas faire appel à un huissier,

[nymphea alba]

Bonjour,
Il s'agissait d'un bail individuel pour chacun des deux locataires; seul celui de notre fils démarrait en août 2016. L'autre était en cours depuis août 2015 et n'avait pas fait l'objet d'un état des lieux de sortie. Notre état des lieux d'entrée du 27 août 2016 seul servait de référence. Et la mère du colocataire restant n'avait pas fini le nettoyage de l'appartement à notre arrivée, ni au départ du propriétaire. Celui-ci était plus pressé de repartir que soucieux de vérifier en détail l'état des meubles et du logement. Avec son bavardage futile, il retardait même l'avancement du nettoyage de l'appartement.
Je n'ai donc pas compris pourquoi nous étions responsables de "tout" à la sortie, une fois les clés remises par le colocataire, sans la présence du propriétaire-bailleur et sans signature d'un état des lieux de sortie le 25 mai 2017. Ni le colocataire sortant, ni sa mère-caution ne nous a jamais présenté le moindre formulaire à signer ce jour-là. Nous étions tous convaincus que le propriétaire se chargerait de ces formalités le 1er juin 2017. J'ai toujours les mails échangés qui servent de preuve. Or le propriétaire a préféré annuler son déplacement à Villeurbanne, tout en étant averti au téléphone du problème du matelas souillé par le colocataire sortant.
Nous aurions changé la latte cassée si elle avait été de largeur standard. Impossible de trouver des lattes de 47mm de largeur sans les faire fabriquer sur mesure par lot de 10. D'ailleurs nous avons dû acheter très vite deux lattes standards de 53mm à poser sur le cadre du sommier, entre les lattes d'origine trop espacées pour supporter le poids d'un adulte au quotidien. Ceci afin de renforcer le milieu du sommier qui s'affaissait sous les 72kg de notre fils. Le colocataire précédent avait pris la décision de ne pas utiliser ce lit, ni le sommier ni le matelas en mousse, et avait équipé la chambre de son propre clic-clac.
La prochaine fois, à la sortie des lieux, je remettrai en place la batterie vide dans le détecteur de fumée et récupèrerai celle que j'ai payée. Au prochain de faire le nécessaire, comme pour les mousseurs de robinet...
Un trou de 20cmX12cm recouvert d'un grillage de cage à lapins dans le mur Est, à hauteur du sol derrière la baignoire asymétrique d'une salle de bain, ne constitue pas une VMC digne de ce nom, même pour un immeuble des années 60 ou 70. Vous avez beau nettoyer votre salle de bain tous les jours, la poussière noire soulevée par les machines lors de l'entretien hebdomadaire des espaces verts va s'infiltrer sans problèmes et se déposer sur la baignoire et le lavabo. Le logement se trouvait au rez-de-chaussée surélevé.
Seul un coup de chiffon le jour même de l'état des lieux de sortie aurait pu satisfaire le propriétaire, s'il avait bien voulu se déplacer le 1er juin 2017. Et s'il estimait que le WC n'était pas suffisamment détartré, nous aurions pu y remédier immédiatement.
Il avait la possibilité de mandater un membre de sa famille proche qui habite à Lyon, déjà le 25 mai 2017. Ou le frère aîné du colocataire aurait pu être mandaté le 1er juin 2017 pour faire l'état des lieux avec le propriétaire, en notre présence. Il résidait à Villeurbanne.
Je recommande la brochure publiée par l'ADIL 69 "Fin du bail et sortie du logement" téléchargeable en ligne sur leur site. Elle s'adresse aux propriétaires ET locataires. Les litiges de sorties de bail entre locataires et propriétaires engorgent les tribunaux, d'après les dernières statistiques.

[Eric123]

Bonjour,

Pour répondre à koragoux, j'ai 5 enfants et des états des lieux d'entrées et des états des lieux de sortie, mon épouse et moi, on en a fait quelques uns, par exemple 2 en 2016, 2 déjà en 2017. Une seule fois, nous avons eu affaire à un huissier qui remplaçait le représentant du propriétaire qui n'était plus disponible (un 27/12 à 18h00). Et nous ne l'avons pas payé.
Etat des lieux d'entrée : Nous faisons noter tous les défauts. Si la personne refuse de noter un défaut parce que pour lui c'est négligeable, nous faisons une photo. Dès son départ, nous vérifions mètre carré par mètre carré et nous élaborons un dossier complémentaire à l'état des lieux très détaillé de tous les défauts rencontrés et on va le remettre contre signature à l'agence ou nous l'envoyons par Mail et recommandé avec AR au propriétaire.
Etat des lieux de sortie : Il faut que la salle de bain et le WC soient "nickel". Aucune trace de tartre, aucune trace de moisissure, écoulement normal. Si besoin, changer le flexible de douche par un modèle éco à quelques Euros. Un peu de Destop si les conduites ne sont pas métalliques. Ensuite, il ne faut pas qu'un "défaut" soit apparent, donc il faut faire un minimum de réparations.
Bilan : 1 état des lieux de sortie en 2016, 2 en 2017, aucune retenue.

Ne pas hésiter à fournir au propriétaire ou à son représentant le décret des charges récupérables. Ce qui n'est pas sur le décret, ce n'est pas récupérable sur le locataire.
Attention aussi à ne pas oublier de relever les compteurs et de démarcher les fournisseurs d'énergie pour clôturer les abonnements, en vérifiant dans les semaines suivantes que cela a bien été pris en compte.

[nymphea alba]

Bonjour,
Merci pour tous vos bons conseils. Effectivement le locataire a UN MOIS après l'EDL (état des lieux) d'entrée pour compléter sa liste de préférence par LRAR adressée au propriétaire (ou bailleur). Du moment que vous obtenez un accusé de réception par courriel, un écrit électronique fait l'affaire.
Je m'étais contentée d'envoyer par SMS et par courriel au propriétaire la liste complémentaire de défauts constatés dans cet intervalle de temps: grille de hotte pas nettoyée, recharges de mousseurs manquant aux deux robinets (évier et lavabo) pile vide de détecteur de fumée, joint de baignoire trop vieux pour retenir l'eau de la douche, etc...
Il en avait accusé réception par courriel dès le 3 septembre 2016.
Il était même venu à l'appartement, lors d'une visite à Lyon chez sa fille et ses petits-enfants, pour remplacer de façon grossière le joint de la baignoire du meublé. Comme demandé, il a apporté un filtre anti-odeur pour remplacer celui très encrassé de la hotte enfin nettoyée par nos soins. Il n'a jamais offert de nous rembourser pour la pile vide, ni pour les recharges de mousseur, mais s'est tourné vers le colocataire en place depuis août 2015 pour nous proposer de partager les frais entre nous, locataires et leurs garants. Pourtant la loi est très claire à ce sujet concernant les locations meublées.

J'ai trouvé l'explication suivante sur le blog de Clément François, doctorant en droit privé, Université Paris 1:
"L’obligation d’entretenir le détecteur de fumée et de le remplacer s’il ne fonctionne plus incombe exceptionnellement au propriétaire et non au locataire dans certains cas de figure : les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées(4)." Article L129-8, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation. (Merci pour ce blog très précieux - adresse du blog: www.clementfrancois.fr/obligations-proprietaire-locataire-detecteur-fumee/#identifier_3_2375)

[nymphea alba]

Une question me taraude. Le locataire est tenu de rendre le logement en parfait état de propreté, ce qui me semble normal. Le propriétaire par contre, ne semble pas obligé de proposer un logement en parfait état, puisqu'il n'est pas tenu de faire les travaux de nettoyage ou de réparation qu'il facture au locataire sortant. Un simple devis suffit comme justificatif pour les retenues sur caution. Si le bail est signé avant l'état des lieux afin de réserver le logement (étudiant), comment obliger le propriétaire à faire le nécessaire le jour de l'EDL d'entrée ?

[nymphea alba]

Bonjour,
La juriste de notre Protection Juridique vient de nous apporter, par courriel, quelques conseils afin d'être mieux protégés à l'avenir contre un propriétaire-bailleur "indélicat".
Il faut émettre des réserves sur l'EDL d'entrée, et surtout signaler DANS UN DÉLAI D' UN MOIS tout défaut constaté depuis:
Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 "De manière générale, dès lors que vous signalez un défaut dans le logement dans le délai d'un mois après l'établissement de l'état des lieux d'entrée, la dégradation est considérée comme existante au moment de l'état des lieux d'entrée"
Ainsi, nous pouvons effectivement contester la facturation du nettoyage de la hotte à la sortie, puisque j'ai informé le propriétaire-bailleur par SMS dont il a accusé réception le 3/9/16 et par courriel, dès le 5 septembre 2016 que j'ai dû la nettoyer moi-même et que le filtre anti-odeur était tout aussi encrassé. Dans le même SMS et courriel début septembre 2016, soit au plus 10 jours après l'EDL d'entrée, j'avais signalé la pile vide du détecteur de fumée et le manque de recharges de mousseurs ainsi que leurs prix d'achat. Défauts dont la facture incombe toujours au propriétaire dans une location meublée. Il voulait que le colocataire en place depuis août 2015 prenne en charge ces dépenses en septembre 2016. Nous avons refusé car la loi impose ces charges au propriétaire du meublé loué. Ignorance de la part du propriétaire? Ou simple mauvaise foi?
J'opte pour le second. Face au défaut de justificatifs pour les retenues sur caution de garantie, depuis le 2 juillet 2017, notre Protection Juridique nous conseille d'envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au propriétaire, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lui demandant les justificatifs (devis ou facture) en question. Sans retour du propriétaire, notre seule voie de recours est la saisie de la Commission départementale de conciliation dont dépend le logement. A elle de trouver un accord entre propriétaire et locataire. Le tribunal devient la prochaine étape si le propriétaire persiste dans son silence. Il n'est pas obligé d'accepter les propositions de conciliation, ni même de se déplacer pour discuter.
J'en tire donc les conclusions suivantes: puisque notre Protection Juridique ne peut intervenir pour 81€, nous avons très peu de chances de récupérer les sommes contestées.
. Nettoyage de la grille de hotte à 10€,
. pile pour détecteur de fumée à 5,90€,
. les deux recharges de mousseurs à 2,99€,
. l'oreiller sous-dimensionné dont le rembourrage a rétréci au lavage remplacé pour 4€,
. le matelas à ressorts (utilisé depuis août 2015 par le colocataire) remplacé pour 100€ dont la moitié retenue sur notre caution de garantie car nous avons voulu respecter l'intimité de la chambre attitrée lors de l'EDL d'entrée en s'abstenant d'inspecter le matelas recto-verso!
Bref: à l'avenir, plus jamais garants d'une colocation, bail individuel ou pas, puisque le propriétaire a toujours moyen de faire des retenues arbitraires sur caution de garantie. Il suffit que le proprio se désiste à la dernière minute lors d'un EDL de sortie, et qu'il bafoue la loi en refusant de soumettre des justificatifs. Finalement c'est le proprio qui décrète SA propre loi pour des montants d'environ 100€. Qui va le traîner devant le tribunal pour cette somme?

[koragoux]

bravo et merci à tous pour les participations détaillées sur ce sujet toujours brûlant d'actualité,
cordialement, koragoux,