DPE non enregistré et erroné annexé à l'acte de vente : quels sont mes recours ?

[pacodoso]

Bonjour,

Nous avons acheté une maison de 1975 en 2022, pour laquelle nous avons prévu d'importants travaux de rénovation. L'agence avait annexé un DPE réalisé par le vendeur en août 2021, qui classait la maison en niveau E, ce qui est plutôt correct vu l'âge de la maison.

Mais pour obtenir les aides, il a fallu réaliser un audit énergétique, ce que nous avons fait en mars 2023 : cette fois, on arrive en classe G, car il y avait plusieurs erreurs et approximations dans le DPE.

Dans un premier temps, j'ai donc pris contact avec l'auditeur qui a réalisé le DPE fin 2023 pour comprendre sur quels éléments il s'était basé. Mais après lui avoir transmis une copie de l'audit énergétique en janvier 2024, je n'ai plus jamais eu de nouvelles de sa part. J'avais créé un sujet pour discuter de la différence entre l'audit énergétique et le DPE ici :
https://forum.quechoisir.org/dpe-et-audit-energetique-donnent-un-classement-different-t345574.html

En approfondissant le sujet, je me suis ensuite rendu compte que le DPE n'avait jamais été enregistré par l'ADEME, et n'avait donc aucune valeur juridique : il n'aurait jamais dû être annexé à l'acte de vente par l'agence ou le notaire !

Comme j'étais déjà accompagné par un avocat pour un conflit avec un architecte, j'ai mandaté l'avocat d'envoyer une mise en demeure à l'auditeur, avec une copie du courrier à son assurance et à son organisme de certification.

Il n'est jamais revenu vers nous, mais s'est défendu auprès de son organisme de certification en expliquant que c'était l'agence immobilière qui lui avait "mis la pression" pour fournir le DPE non définitif, et qu'ils étaient donc au courant de la situation. Pour l'erreur de classement du DPE, il la justifie par le fait que l'agence lui avait "promis" des éléments pour justifier la composition des parois évoquée dans le DPE, qui permet d'atteindre le niveau E.

L'agent immobilier qui nous a vendu le bien est en arrêt maladie. J'ai donc pris contact directement avec le responsable d'agence avec qui j'ai échangé plusieurs fois. Mais malgré ses promesses de revenir vers moi avec des informations et des explications, je n'ai jamais eu de nouvelles...

Je me demande maintenant quelle suite donner à cette affaire :
- Dans la mesure où il existe un vrai "préjudice" à acheter une maison classée G au lieu de E, et que l'audit énergétique recommande des travaux supplémentaires par rapport au DPE (notamment l'isolation par l'extérieur), puis-je demander la prise en charge d'une partie de ces travaux ?
- Contre qui dois-je me retourner en priorité ? L'avocat a uniquement contacté l'auditeur pour l'instant, mais l'agence et/ou le notaire auraient dû voir également que le DPE n'avait jamais été enregistré : nous avons payé des frais d'agence et des frais de notaire...

Comme je suis contraint de changer d'avocat, je cherche un peu à anticiper les éléments donc je devrais discuter avec le nouvel avocat...

[pascal85]

Bonjour
En premier lieu, le notaire n'aurait jamais dû prendre en compte le DPE sans le numéro d'enregistrement ADEME. D'ailleurs, sans ce numéro, il est indiqué sur la première page que ce document ne peut pas servir dans le cadre d'une transaction immobilière (vente ou location).
Le diagnostiqueur a établi un DPE sur des paramètres "en attente de justificatifs" qui devaient être fournis par l'agence immobilière... ça me laisse perplexe, mais ça permet de comprendre pourquoi le diagnostiqueur n'a pas fait l'enregistrement auprès de l'ADEME, et il a bien fait !
Par contre, l'agence qui s'est servi d'un DPE qu'il savait potentiellement erroné, il a tout faux !
Quoi qu'il en soit, dans votre démarche juridique, il faut vous retourner contre le vendeur, le notaire et l'agence. Charge ensuite au juge de définir les responsabilités des uns et des autres.
Cordialement

[pacodoso]

Bonjour
En premier lieu, le notaire n'aurait jamais dû prendre en compte le DPE sans le numéro d'enregistrement ADEME. D'ailleurs, sans ce numéro, il est indiqué sur la première page que ce document ne peut pas servir dans le cadre d'une transaction immobilière (vente ou location).
Le diagnostiqueur a établi un DPE sur des paramètres "en attente de justificatifs" qui devaient être fournis par l'agence immobilière... ça me laisse perplexe, mais ça permet de comprendre pourquoi le diagnostiqueur n'a pas fait l'enregistrement auprès de l'ADEME, et il a bien fait !
Par contre, l'agence qui s'est servi d'un DPE qu'il savait potentiellement erroné, il a tout faux !
Quoi qu'il en soit, dans votre démarche juridique, il faut vous retourner contre le vendeur, le notaire et l'agence. Charge ensuite au juge de définir les responsabilités des uns et des autres.
Cordialement

Je vous remercie pour votre retour.

Je vais bientôt reprendre contact avec un avocat, car celui qui nous a accompagné un an sur plusieurs problèmes (conflit avec un architecte et problématique du DPE) nous a lâché après un an, prétextant un "conflit d'intérêt". J'attends donc un retour de l'ordre des avocats, en espérant obtenir un remboursement au moins partiel des frais engagés, avant de reprendre les démarches.

J'ai repris contact avec le notaire qui a géré notre vente, afin de discuter du DPE non enregistré, et d'une problématique de servitude et de compteur d'eau.

Sa réponse concernant le DPE me laisse pour le moins perplexe, je ne sais pas si il a raison, ou si il cherche à minimiser son erreur :

Je vous précise ne pas avoir trouvé de texte législatif ou réglementaire qui rendrait nul un DPE sur lequel le numéro ADEME ne figure pas.

L’article L126-32 du Code de la construction et de l’habitation dispose que la transmission à l’ADEME est prévue à des fins d'information, de contrôle, d'études statistiques, d'évaluation, d'amélioration méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques, mais non à des fins de validité du DPE.

Les éléments que doit obligatoirement contenir un DPE sont listés dans l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine.

L’ensemble de ces éléments figure bien dans le DPE annexé à votre acte d’achat.

(...)

Le DPE annexé à votre acte d’achat est donc bien valable.

Que faut-il en penser?

[pascal85]

Le problème, c'est de savoir si les paramètres ayant servis au calcul sont les bons, que ce soit pour le DPE initial, ou celui ayant servi à l'audit.
Le diagnostiqueur doit pouvoir justifier de ces éléments, à plus forte raison en cas de procédure juridique : soit par mesure directe des isolants, soit en s'appuyant sur des factures de travaux.
Il ne peut pas y avoir de DPE avec des paramètres "en attente des justificatifs" ou "sur déclaration du propriétaire" et encore moins de l'agent immobilier !

[pacodoso]

Le problème, c'est de savoir si les paramètres ayant servis au calcul sont les bons, que ce soit pour le DPE initial, ou celui ayant servi à l'audit.
Le diagnostiqueur doit pouvoir justifier de ces éléments, à plus forte raison en cas de procédure juridique : soit par mesure directe des isolants, soit en s'appuyant sur des factures de travaux.
Il ne peut pas y avoir de DPE avec des paramètres "en attente des justificatifs" ou "sur déclaration du propriétaire" et encore moins de l'agent immobilier !

On est d'accord.

Mais c'est la justification donnée par l'auditeur à son organisme de certification, et cela concerne la composition des murs.

Sur le DPE, il est d'abord spécifié pour la Vue d’ensemble du logement :

Murs : Mur double briques creuses avec isolation intégrée donnant sur l'extérieur

Puis dans la fiche technique du logement, le justificatif est évoqué :

Justificatifs fournis pour établir le DPE :
Rapport mentionnant la composition des parois

Et dans la même fiche technique, un valeur "optimiste" est donc saisie pour la composition des murs, d'après ce justificatif qui n'existe donc pas :

Mur 1 Nord
Surface du mur : 25,6 m²
Type de local non chauffé adjacent : l'extérieur
Matériau mur : Mur en briques creuses
Isolation : non
Umur (saisie directe) : Document fourni 0,398 W/m².K

Mais est-ce que le fait que le DPE est erroné aura plus de poids que l'absence de numéro ADEME?

[pascal85]

Le DPE erroné met en cause le diagnostiqueur qui vous aurait induit en erreur... sauf que sans l'enregistrement auprès de l'ADEME, ce DPE n'aurait jamais dû servir !
L'absence de N°ADEME met en cause les intermédiaires de la vente de la maison qui ont utilisé ce document "non-valable pour la transaction" (vente ou location) : agent immobilier et notaire

Lien vers le site "officiel" qui précise l'obligation d'enregistrement du DPE sur le site dédié de l'ADEME :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096?wpappninja_v=sis6j6soq
(30 mai 2024 · L’article 126-32 du code de la construction et de l’habitation inscrit l’obligation de transmettre les DPE à l’agence de la transition écologique (ADEME))

[pascal85]

Je reprend une partie de vos éléments :
"Mur 1 Nord
Surface du mur : 25,6 m²
Type de local non chauffé adjacent : l'extérieur
Matériau mur : Mur en briques creuses
Isolation : non
Umur (saisie directe) : Document fourni 0,398 W/m².K "

Si le diagnostiqueur indique une valeur en saisie directe (0,398 W/m².K - cela correspond à un mur composé d'un mur en parpaing ou brique creuse + 7cm d'isolant + brique plâtrière), c'est qu'il a pu le voir et le mesurer, soit il a un descriptif technique de la construction, ou une facture de travaux.
Mais, c'est incohérent avec l'indication "isolation : non"...