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Denormandie + convention anah : trop beau pour être vrai

spud62
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Denormandie + convention anah : trop beau pour être vrai

Messagepar spud62 » 18 avr. 2021, 10:15

Bonjour,
Je suis en cours d'étude pour me lancer dans mon premier investissement locatif.
Parmi tout ce que j'ai pu trouvé, deux dispositifs m'intéressent et je me demande s'ils sont cumulables.
1- loi Denormandie : j'aimerai acquérir un logement dans l'ancien (80m² habitables) à 80 000 euros puis réaliser environ 35 000 euros de travaux éligibles Denormandie (isolation combles + chauffage + menuiseries). Total investissement : 115 000 euros

Les conditions de locations pour un bien en Denormandie sont en B1:
Barème x Surface Utile x Coefficient
- barème : 10.28 euros le m²
- surface utile : 80 m²
- coefficient = 0.7+(19/surface utile)=0.9375
loyer max = 10.28*80*0.9375 = 771 euros

plafond ressources couple sans enfant en B1 : 41 618 €

2- je suis intéressé pour signer une convention ANAH avec travaux
Une fois la maison achetée, j'aimerai signer une convention ANAH avec travaux et ainsi j'aimerai bénéficier d'une aide pour les travaux :
- 25% des travaux sur une base de 30 000 euros des travaux éligibles : 7 500 euros
- 3000 euros de primes région Haut de France si travaux économies d'énergie compris entre 20 000 et 30 000 euros
- 85 % de déduction fiscale
- 1000 euros de prime sur intermédiaire social
- 25 % des travaux ANAH
- 3000 euros de primes région si travaux économies d'énergie compris entre 20 000 et 30 000 euros
- Prime réduction de loyer ANAH (éligible si obtention d'une prime par la région ou commune) : 3 fois le montant de la prime obtenue donc 9000 euros
- 1500 euros prime habiter mieux (si réduction de 35% des dépenses énergétiques)
- 1000 euros de prime pour intermédiation locative

Bien évidemment, tout cela me semble trop beau pour être vrai mais je n'ai rien trouvé qui viendrait contredire un tel montage. Si vous en avez, je suis preneur :

En résumé, cela ferait ce montage :
- emprunt de 120 000 euros pour financer achat (80 000) + notaire (5 000) + travaux (35 000) sur 15 ans -> mensualité de 750 euros par mois (134 920 à rembourser)

Dispositifs :
- loi Denormandie : réduction d'impots de 21 % sur 12 ans : 25 200 euros (134920 - 25200 = 109 720 euros)
- aide ANAH pour les travaux : 7500 euros (109 720 - 7 500 = 102 220 euros)
- prime région haut de france : 3000 euros (102 220 - 3000 = 99 220 euros)
- Prime réduction de loyer ANAH : 9000 euros (99 220 - 9 000 = 90 220 euros)
- Prime habiter mieux : 1500 euros (90 220 - 1 500 = 88 720 euros)
- Prime intermédiation locative : 1 000 euros (88 720 - 1 000 = 87 720 euros)

Loyers : 400 euros mensuel (du fait de l'intermédiation locatif en convention social) : 400*12*15 = 72 000 euros (87 720 euros - 72 000 euros = 15 720 euros)

impots fonciers : 1 200 euros annuel : 1 200*15 = 18 000 euros (15 720 + 18 000 = 33 720 euros)

Avec les 85% d'abattement liés à la convention intermédiation locative, pas de surplus en impots sur le revenu).

Donc pour un investissement de 33 720 euros sur 15 ans : 187 euros par mois. Je me retrouve 15 ans plus tard propriétaire d'une maison d'environ 100 000 euros.

Merci d'avance pour toutes vos corrections, remarques.

Spud62

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Re: Denormandie + convention anah : trop beau pour être vrai

Messagepar spud62 » 21 avr. 2021, 07:10

Bonjour,

J'ai finalement trouvé l'information et comme prévu :cry: ces deux dispositifs ne sont pas cumulables. Je me disais aussi !!

Spud62


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AS 31
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Re: Denormandie + convention anah : trop beau pour être vrai

Messagepar AS 31 » 24 avr. 2021, 08:41

Bonjour Spud62,

J'ai vu votre question avant-hier et j'ai vérifié auprès de mon associé qui nous monte nos opérations en Denormandie, mais le temps d'arriver à me poser (gros emploi du temps), vous avez dégainé plus vite que moi : vous avez raison sur le non-cumul et d'ailleurs, avec le code général des impôts, on peut rarement cumuler deux avantages fiscaux différents sur le même objet d'investissement.

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