Découverte vice caché : quelles suites ?

[remif9428]

Bonsoir,

J'ai acheté une maison en juin 2019. L'acte de vente comprend une clause d'exclusion des garanties des vices cachés.

Quelques mois après, j'ai remarqué à plusieurs reprises lors de fortes intempéries, des infiltrations d'eau le long du mur du garage sans investiguer davantage. Lundi, suite aux orages qui ont touché la région, les infiltrations ont été plus importantes que d'habitude. J'ai fait venir un couvreur. Résultat : malfaçon dans la réalisation du solin entre le garage et la maison ayant conduit à des infiltrations d'eau et au pourrissement de 2 chevrons dans le garage. Toujours selon le couvreur, ces dégâts sont antérieurs à mon emménagement et n'ont pas pu passer inaperçus auprès des anciens propriétaires (quand bien même ils n'étaient pas au courant que le solin n'avait pas été fait correctement, ce dont je doute personnellement). Je n'ai pas encore reçu le devis mais les travaux s'annoncent évidemment conséquents.

Je souhaite donc adresser une réclamation aux vendeurs pour me faire rembourser les travaux à engager. J'ai bien conscience que la procédure risque d'être longue et complexe et je souhaiterais donc savoir quelle est la bonne façon de procéder. Dans un premier temps, je prévois d'envoyer un courrier AR au vendeur et une copie au notaire avec des photos, un courrier du couvreur résumant ses constatations, éventuellement des témoignages des voisins (si jamais ils avaient vus les anciens proprios sur le toit au niveau du solin mais je n'ai pas encore pu aller les voir pour le moment...). Je demanderai aux vendeurs de répondre sous 10 jours.

Pour être franc, je préférerais un règlement à l'amiable et ai déjà cherché à téléphoner aux vendeurs, je leur ai laissé en message en leur demandant de me rappeler car c'était très important et je n'ai eu aucune nouvelle de leur part (c'était hier matin...)

Que faire s'ils ne répondent pas à mon courrier ? Auprès de qui me tourner ? J'ai entendu parler d'un conciliateur/médiateur. Est-ce qu'en cas de convocation, les anciens propriétaires sont légalement obligés de venir ?

Merci d'avance pour votre aide et bonne soirée à vous.

[remif9428]

Bonsoir,

Auriez-vous des conseils à me donner suite à mes questions ?

Merci à vous et bonne soirée

[justedroit]

Bonjour remif9428,
Ne pas contacter qui que ce soit avant de connaître précisément les travaux à réaliser en réparation de cette malfaçon, son montant, d'obtenir du professionnel (l'entrepreneur) une attestation portant sur l'existence d'infiltrations bien avant la vente du bien.

A la suite de quoi, oui, adresser une LRAR gardant copie au principal mis en cause s'agissant du propriétaire puis le vendeur ; le notaire n'a rien à voir au problème.

Lui dévoilant votre intention de vouloir agir d'abord dans le cadre d'une procédure amiable, en l'invitant le cas échéant à participer financièrement aux dépenses des réparations (joindre copie du devis) lui en indiquant son pourcentage.

Ajoutant, que sans manifestation positive de sa part dans un délai de 30 jours, vous entendez dans le cadre d'une procédure judiciaire obtenir une réparation intégrale des dommages invoquant pour ce faire selon, l'article 1641 du Code civil portant sur le vice caché de la chose vendue :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ;

OU, le DOL conformément aux dispositions de l'article 1130 du Code civil :

« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Bonne journée à Vous !

[remif9428]

Bonsoir justedroit et merci pour votre réponse !

Ne pas contacter qui que ce soit avant de connaître précisément les travaux à réaliser en réparation de cette malfaçon, son montant, d'obtenir du professionnel (l'entrepreneur) une attestation portant sur l'existence d'infiltrations bien avant la vente du bien.

Oui, c'est ce que je comptais faire. Pour le moment, j'attends le devis et la lettre du couvreur que je lui ai demandée. J'ai aussi demandé à mes voisins situés à gauche et à droite de ma maison mais selon leurs dires, ils n'ont jamais vu les anciens proprios sur le toit.

A la suite de quoi, oui, adresser une LRAR gardant copie au principal mis en cause s'agissant du propriétaire puis le vendeur ; le notaire n'a rien à voir au problème.

Propriétaire/vendeur sont la même personne en l'occurrence. Du coup, je n'envoie qu'un courrier, rien au notaire ?

Lui dévoilant votre intention de vouloir agir d'abord dans le cadre d'une procédure amiable, en l'invitant le cas échéant à participer financièrement aux dépenses des réparations (joindre copie du devis) lui en indiquant son pourcentage.

C'est vrai que c'est une bonne idée de chercher à arrondir les angles. Même si je dois en payer une partie, un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès. Par contre, aucune idée du pourcentage à leur demander. Ca dépendra je pense du montant du devis...

Ajoutant, que sans manifestation positive de sa part dans un délai de 30 jours, vous entendez dans le cadre d'une procédure judiciaire obtenir une réparation intégrale des dommages invoquant pour ce faire selon, l'article 1641 du Code civil portant sur le vice caché de la chose vendue :

L'article 1641 s'applique-t-il même s'il y avait une exclusion des garanties pour vices cachés dans l'acte de vente ?

Quoi qu'il en soit, je vous mettrai une copie du courrier ici avant de l'envoyer pour que vous puissiez me dire ce que vous en pensez (si vous voulez bien )

Bonne soirée !

[justedroit]

Bonjour remif9428,

Propriétaire/vendeur sont la même personne en l'occurrence. Du coup, je n'envoie qu'un courrier, rien au notaire ?

La tâche vous est ainsi facilitée. Pourquoi, le notaire ?

L'article 1641 s'applique-t-il même s'il y avait une exclusion des garanties pour vices cachés dans l'acte de vente

Cette exclusion qui est mentionnée dans tout acte de vente n'a plus aucune valeur ou si peu. L'important tiendra au fait de votre comportement, à savoir si vous vous êtes montré suffisamment vigilant, curieux lors de l'inspection du bien qui fait que ce défaut était vraiment caché.

Quoi qu'il en soit, je vous mettrai une copie du courrier ici avant de l'envoyer pour que vous puissiez me dire ce que vous en pensez (si vous voulez bien )

Pas de problème.

Bonne journée.

[remif9428]

Bonsoir,

Pourquoi, le notaire ?

Pour faire respecter la clause de l'acte de vente qui stipule que l’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas si « les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

N'est-il pas tenu de faire respecter les clauses de l'acte qu'il a (si chèrement) rédigé ?

Bonne soirée !

[justedroit]

Bonjour remif9428,
Il n'est pas dans la fonction d'un notaire de demander seulement aux parties signataires de l'acte authentique de respecter les clauses qui y sont mentionnées lorsque la transaction est accomplie ; il n'en a pas l'autorité.

Pour autant, il n'est pas interdit de porter à sa connaissance le fait dont il n'aura probablement que faire, de vous retourner contre le vendeur.

Par ailleurs, vous avez dit malfaçon dans la réalisation du solin. Cette malfaçon est-elle d'origine, c'est-à-dire lors de la construction de la maison ou est-elle postérieure à l'expiration de sa garantie décennale ?

[remif9428]

Par ailleurs, vous avez dit malfaçon dans la réalisation du solin. Cette malfaçon est-elle d'origine, c'est-à-dire lors de la construction de la maison ou est-elle postérieure à l'expiration de sa garantie décennale ?

C'est une bonne question, à laquelle je n'ai pas la réponse...

Le couvreur m'a bien dit que le solin n'était pas fait dans les règles de l'art (uniquement une jointure de ciment et pas un vrai solin). Le garage date de 1972 donc le solin original également. Les anciens propriétaires n'ont gardé la maison qu'une petite dizaine d'années donc ils ne sont pas à l'origine de la construction.

Est-ce que le solin a été mal fait au départ ? Possible, car sinon il n'y aurait pas de raison d'avoir de telles fuites même si les règles de construction ont dû changer en 40 ans...

Est-ce que les anciens propriétaires ont pu remarquer la fuite et bidouiller avec plus ou moins de mauvaise foi en refaisant du ciment ? Je ne sais pas : le ciment n'a pas l'air très récent. J'ai aussi demandé à mes voisins situés de part et d'autre de ma maison et ils m'ont dit ne pas avoir souvenir d'avoir vu les anciens proprios sur le toit...

Il y a peut-être une carte à jouer concernant la malfaçon, mais je ne vois pas trop comment...

Bonne journée !

[justedroit]

Est-ce que les anciens propriétaires ont pu remarquer la fuite et bidouiller avec plus ou moins de mauvaise foi en refaisant du ciment ?

C'est cela à fouiller ; si le vendeur a pu en avoir connaissance car autrement une malfaçon qui date de tant d'années n'en n'est plus une.