Promesse d'achat non conforme, découverte de pièce non déclarée avec le compromis

[Krissia]

Bonjour,

Je vous contacte parce que nous avons signé une promesse de vente pour une maison de 123m2 et 4 chambres.
A la relecture du compromis, nous avons pu constater que le garage attenant à la maison, n'était pas considéré comme étant une suite parentelle.
Après échange avec la notaire, il s'avère que la 4ème chambre (suite parentale) n'a pas été déclarée à l'urbanisme.

Nous sommes au maximum de notre budget, nous ne pourrons pas absorber la taxe d'aménagement et surtout, la promesse de vente n'est pas conforme.
L'agent immobilier n'a pas fait correctement son travail et je l'ai eu au téléphone et il dit que "c'est de l'agrément, pas besoin de déclarer".

Concrètement, quelles sont nos options ?
Nous avons débuté à débloquer nos fonds (PEL cassé), nous nous étions investis et là nous sommes juste abasourdis parce que l'agent immobilier indique qu'aucun effort n'est possible de la part de propriétaire.

Merci de votre aide.

[justedroit]

Bonjour Krissia,
Le propriétaire du bien n'est pas celui qui vous l'a proposé à la vente, et celui qui vous l'a proposé à la vente est le vendeur qui a eu forcément connaissance de sa non conformité.

Si le bien en question a plus de 10 ans, le certificat de conformité n'est plus obligatoire.

Par ailleurs au delà du délai de rétractation et de la résolution du contrat pour consentement vicié, vous pouvez demander précisément à cet agent immobilier de s'occuper d'obtenir l'agrément qui pour lui n'a pas besoin d'être déclaré, alors que ne serait-ce le fait, qu'une pièce à vivre supplémentaire peut contraindre le propriétaire du bien à modifier selon, son système d'assainissement si non collectif.

A défaut de quoi, ce professionnel a manqué à ses obligations de Conseil et d'Information qui lui fait peser sa responsabilité au sens où, s'il vous avait informé que ce bien n'était pas conforme aux règles d'urbanisme, vous n'auriez probablement pas entamé le déblocage des fonds qui vous sera financièrement préjudiciable si vous décidez in fine et pour cette raison ne plus acquérir ce bien vous en faisant perdre cette chance.

Il s'agit donc de négocier : si pas d'agrément = pas d'achat du bien = si pas achat du bien = paiement de dommages-et-intérêts compensant pour le moins toute perte financière de cette transaction avortée.

C'est ma réflexion sur ce sujet.

[Krissia]

Merci pour votre retour.

Concrètement, que puis-je faire en terme d'action ?
Je suis en droit d'exiger l'agrément (permis de construire et mise à jour de l'urbanisme) ?
Mais s'ils refusent (agent immobilier et vendeurs), est-ce qu'ils peuvent annuler la vente ?

[justedroit]

Bonjour Krissia,
Vous êtes en droit d'exiger la conformité du bien que vous souhaitez acquérir lorsque celle-ci n'a pas été portée à votre connaissance avant la signature de la promesse de vente.

Car il s'git de dissimulation susceptible de constituer un dol au sens de l'article 1137 du Code civil :

"Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie" ;

Dont résulte le consentement vicié.

Naturellement, le propriétaire du bien et le vendeur peuvent ne pas entendre s'y soumettre surtout s'ils savent par avance les difficultés sur lesquelles ils vont se heurter, les mêmes probablement qui ont empêché le propriétaire du bien de l'obtenir par défaut de demande de permis ou d'autorisation à cette modification du garage transformé en chambre.

Dés lors, la vente peut être rompue à votre initiative avec demande de dommages-et-intérêts pour préjudice financier.

A défaut de discussion, d'entente ou de négociation sur ce sujet par l'intermédiaire du notaire, consultez en Mairie, et pour toute action ou décision définitive une lecture des pièces du dossier par un avocat en droit immobilier est de circonstance pour une suite éventuelle à lui donner.