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Découverte facheuse après compromis de vente

Fley25
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Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar Fley25 » 12 janv. 2023, 20:36

Bonjour à tous,

Nous sommes en phase d'acquisition d'un appartement de 100m² dans une copro datant des années 50-60. Nous avons effectué 2 visites et passer en revu tous les diagnostics réglementaires avant signature du compromis.

A l'heure où je vous parle nous avons rendez-vous dans 1 semaine et demi pour signature chez le notaire. il y a quelques travaux à faire dans l'appartement, chose dont nous avons conscience, nous essayons de chiffrer notre projet avec travaux et au vu du diagnostic électrique fait en même temps que le DPE, sur la partie électrique il n'y a que des choses peu onéreuses.

Sauf qu'en faisant une visite avec le mari de la propriétaire (après signature du compromis, et l'agence ne veut pas nous laisser les clefs jusqu'à signature chez le notaire, donc pour les devis des travaux nous devons prendre rendez-vous avec le proprio/l'agent immo pour qu'il nous ouvre), celui-ci se vante d'avoir fait quelques travaux électriques et nous montre un tableau électrique situé sous l'évier juste derrière le siphon de celui-ci.

La présence de ce tableau n'a été notifié ni par l'agent immobilier ni par l'expert du DPE/diagnostiqueur sur son rapport écrit.
En faisant preuve d'un minimum de bon sens, je me dit qu'il est curieux d'avoir mis un tableau à cet endroit, on ne parle pas juste d'une prise trop proche d'un robinet, il y a environ une dizaine de disjoncteur sous mon évier.

En échangeant avec l'agence, il m'atteste qu'il n'était pas au courant de cela et que de toute façon cela ne constitue pas une anomalie.
Je me suis renseigné au téléphone avec un autre expert qui fait les diagnostiques et elle me dit que c'est une anomalie.
Dans tous les cas j'aurais du être mis au courant de la présence de ce tableau et je pense que c'est à l'agent immobilier de connaître son produit en coopérant avec le vendeur et non à moi.

Mes questions sont, est-ce une anomalie grave qui sera forcement inscrite dans les diagnostiques électriques futures ?
Y'a t-il de gros risques en termes de court-circuit, incendie, électrisation ? Cela vaut-il le coup de le déplacer ? Est-ce onéreux ?
Est-ce que cette situation peut intervenir dans un contexte de manquement de l'agent immobilier dans son devoir de conseil ou cocher toutes les cases concernant les garanties de vice cachés ? Quels sont mes recours possibles ?

J'espère avoir été clair dans mon expression, c'était pas évident à synthétiser, merci de m'avoir lu.

Fley

jadis
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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar jadis » 13 janv. 2023, 07:25

Bjr @Fley25
Comme vous l'écrivez:
"En faisant preuve d'un minimum de bon sens"...
"D’une part, votre tableau électrique doit venir se placer sur une GTL, ou gaine technique du logement. Cette GTL accueille également le disjoncteur d’abonné et réserve un espace pour le coffret de communication. Elle sert aussi de goulotte pour cacher les gaines et fils électriques.
D’autre part, la GTL elle-même doit se situer dans un espace technique logement (ETEL) virtuel, dont les dimensions minimales sont fixées à 60cm de large et 25cm, du sol au plafond. Dans ce volume, il ne doit y avoir ni tuyau de gaz, ni canalisation d’eau, ni source de chaleur. "

https://www.legrand.fr/questions-frequentes/comment-installer-un-tableau-electrique
https://izi-by-edf.fr/blog/tableau-electrique-ou-placer/

Vous avez découvert cette installation avec le vendeur après la signature du compromis...celui-ci se vante d'avoir fait quelques travaux électriques et nous montre un tableau électrique situé sous l'évier juste derrière le siphon de celui-ci.

Concernant le mandataire, il a bien sûr un devoir de conseil :
"Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices"
https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Agent-immobilier
Quelle explication donne le vendeur au sujet de cette intallation ?
Cdt
PS:DOC :arrow: Les vices cachés dans l’immobilier ancien

https://smartinvestimmo.com/comment-detecter-les-anomalies-lors-de-lachat-immobilier/
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/153-les-obligations-du-vendeur-immobilier/
https://www.fnaim.fr/3697-garantie-vices-caches-immobilier-quels-recours.htm
Selon l’article 1641 du code civil Et/Ou article 1645 du Code civil


Que faire en cas de litige ?

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justedroit
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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar justedroit » 13 janv. 2023, 13:23

Bonjour Fley25,
Si c'est une anomalie grave qui sera forcément inscrite dans le diagnostic électrique prochain alors qu'il ne l'est présentement pas, il vous fera droit de vous retourner contre le diagnostiqueur qui sera tenu de réparer l'intégralité de votre préjudice.

Si comme il le semble vous avez connaissance de l'existence d'un quelconque défaut caché de la chose vendue, vous ne pourrez soulever sa garantie :

Article 1642 du code civil : "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Enfin, vous avez le droit de visiter le bien autant de fois que vous le souhaitez avant de signer l'acte authentique de vente.

Le refus à ces accès signifie une crainte de découvertes fâcheuses.

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar Fley25 » 13 janv. 2023, 17:25

Bonjour Fley25,
Si c'est une anomalie grave qui sera forcément inscrite dans le diagnostic électrique prochain alors qu'il ne l'est présentement pas, il vous fera droit de vous retourner contre le diagnostiqueur qui sera tenu de réparer l'intégralité de votre préjudice.

Si comme il le semble vous avez connaissance de l'existence d'un quelconque défaut caché de la chose vendue, vous ne pourrez soulever sa garantie :

Article 1642 du code civil : "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Au niveau des recours, selon la bonne foi de l'agent immo, celui-ci n'avait pas connaissance de la présence de ce tableau et il n'est pas non plus des plus naturel d'aller vérifier ce genre de chose sous l'évier. De plus je pense que le diagnostiqueur n'a pas non plus été averti de la présence d'un tableau à cet endroit par le propriétaire. J'ai envoyé le DPE à un autre expert, et celle-ci l'a quand même qualifié de "light" par contre...

Si je comprends bien, maintenant que j'ai connaissance du tableau électrique problématique, je ne peux plus bénéficier de la garantie du diagnostiqueur en cas de contre expertise ? j'ai du mal à interpréter cette loi du code civil que vous citez et ma situation, si c'est une anomalie notable où le vendeur semble dissimulé la chose, en quoi je m'en convaincs moi-même ?

Le vendeur de son côté dit que cela a été fait par un professionnel et veut me donner une facture...tout ceci me parait peu sérieux et pas très rassurant :roll:, à la base, c'était des travaux qu'il avait fait lui même selon ses dires et je doute qu'un professionnel travaille de la sorte même il y a plusieurs années, après je peux me tromper...

En définitive dois-je passer par une action en justice pour avoir gain de cause maintenant que le compromis est signé ? Cela en vaut-il la peine pour un tableau électrique ?

Le refus à ces accès signifie une crainte de découvertes fâcheuses.Enfin, vous avez le droit de visiter le bien autant de fois que vous le souhaitez avant de signer l'acte authentique de vente.

Sur ce point l'agence est très coopérante et réactive.

Merci pour votre aide précieuse :)
Modifié en dernier par Fley25 le 13 janv. 2023, 17:57, modifié 12 fois.

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar Fley25 » 13 janv. 2023, 17:31

Voici une photo

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar jadis » 14 janv. 2023, 07:58

Brj @Fley25
"En définitive dois-je passer par une action en justice pour avoir gain de cause maintenant que le compromis est signé ? Cela en vaut-il la peine pour un tableau électrique ?"

Maintenant que la vente approche, il me semble que la solution est de venir avec un Artisan électricien pour envisager de déplacer ce compteur (dans le futur) serait le mieux et aussi savoir ce que distribue ce dernier? et avoir une idée du prix de ces travaux éventuellement (comme cité avant, vous pouvez visiter le bien autant de fois que vous voulez...)

En tout cas, il semble évident que le vendeur s'est bien gardé de signaler cette installation avant!
Cdt

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar Fley25 » 17 janv. 2023, 12:31

Merci pour votre réponse,

Je n'ai pas réussi à être écouté sérieusement par l'agence qui noie le poisson et se dédouane de toutes responsabilités.
J'en ai donc informé ma notaire et l'agence a programmé une réunion avec les vendeurs.

L'agent immo ne semble plus disposé à me mettre à disposition le bien pour les visites avec les artisans jusqu'à la réunion mais de mon côté j'aurai aimé refaire un diagnostic, complet ce coup-ci car, nous ne voyons qu'un tableau électrique mais le problème est peut être même plus profond car finalement une partie notable du réseau de l'appartement ne semble pas avoir été contrôlé. En définitive, je n'ai pas l'impression d'avoir été bien informé sur ce que j'achète.

Pensez-vous que l'agence peut s’opposer à me mettre à disposition le bien pour une contre expertise ?

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar justedroit » 17 janv. 2023, 16:18

Bonjour Fley25,
Comme je l'ai dit précédemment et je me répète bien volontiers.

Si l'acheteur a connaissance tout comme vous d'un défaut caché de la chose vendue, vous ne pourrez pas soulever sa garantie car il sera supposé que vous l'avez admis.

Par contre, ce que vous ne savez pas est l'ampleur éventuel de ce défaut.

C'est pourquoi, il vous est fait droit de demander AU VENDEUR (et non à l'agence) et d'informer le NOTAIRE de votre intention d'expertiser le défaut,puisque vous en avez connaissance sans connaitre son ampleur, de sorte que le prix de l'acquisition du bien serait à renégocier selon le montant des travaux à réaliser.

Acheter un bien n'est pas acheté un paquet de cacahuètes que, si elles sont moisies, vous jetterez le paquet.

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar Fley25 » 04 mars 2023, 20:16

Je reviens vers vous finalement, on a réussi à avoir 50% du montant des travaux de remise au norme par les vendeurs. C'est toujours ça de pris. Les négociations ont été compliquées et on a dû se frotter également à la mauvaise foi de l'agence immo (à tous les étages hiérarchiques d'ailleurs) qui a multiplié les mensonges pour se couvrir...Le diagnostiqueur est revenu notifié l'anomalie sur le DPE mais il y avait une connivence évidente avec l'agent immo je pense...La légitimité de ces diagnostiqueurs et leurs diagnostics me paraissent un peu fragiles en définitive, voila le leçon que j'en retire ou alors j'ai vraiment eu affaire à des mauvais professionnels...En tout cas les dispositions censées protéger les consommateurs sont encore à perfectionner il semblerait...
Notre agent immo était censé venir signé avec nous chez le notaire mais il s'est fait porté pâle...et silence radio de sa part. Si nous n'achetons pas des cacahuètes de leurs côtés, ils sont vraiment prêt à tous dont une déontologie/éthique de travail assez douteuse. J'avais déjà une opinion peu reluisante de ces gens là mais là la méfiance est de mise...
A mon prochaine achat, une protection juridique ne sera pas de trop et je ne travaillerai plus avec cette agence.

Merci à tous pour vos messages qui m'ont bien aidé.

Cdt

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Re: Découverte facheuse après compromis de vente

Messagepar justedroit » 05 mars 2023, 07:15

Bonjour Fley25,
Content d'apprendre que vous avez réussi à obtenir du vendeur la prise en charge de 50 % du montant de travaux relatif à la remise en norme du bien.

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