Arnaque à la défiscalisation immobilière (Censi-Bouvard) : Groupe Confiance Immobilier

[AS 31]

Je voulais vous répondre avant, mais j'ai un emploi du temps un peu chargé. Je rappelle à ceux qui ne me connaissent pas, que je vais vous donner un avis d'expert, puisque je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant. J'ajoute que ce que vous nous dites ici, ressemble étrangement à toutes les pratiques commerciales que j'ai déjà décriées au sujet de la loi Pinel : on vous promet une revente, avec des hypothèses complètement farfelues, mais c'est une technique qui permet au commercial de vendre facilement, sans que vous lui posiez de questions.

Le principal problème vient du fait que, la valeur du logement est complètement décorrélée de sa valeur réelle sur le marché immobilier de la ville en question, puisque sa valeur est liée principalement au rendement locatif et la qualité de l'exploitant, ainsi que l'échéance du bail (plus on est proche de la fin du bail, plus il y a un risque de renégociation du loyer par l'exploitant, et dans ces cas-là on intègre le risque de baisse de loyer dans le prix de revente, surtout si l'exploitant est connu pour renégocier le loyer ou imposer les travaux).

Pourquoi la valeur du logement ne correspond pas à sa valeur réelle immobilière ? : vous êtes ici propriétaire d'un logement qui est loué un exploitant de résidence, avec un bail commercial. C'est donc le code du commerce qui s'applique ici, et votre locataire est en position de force, car à la fois, vous ne pouvez pas le virer, ni récupérer le logement pour le gérer vous-même, sans lui devoir ce que l'on appelle une indemnité d'éviction (dans le code du commerce c'est prévu, cela peut aller jusqu'à 2 ans de loyer perçu par l’exploitant sur le logement concerné).
Le problème est que, si vous voulez cherchez une réparation financière en faisant valoir la tromperie, vous partez dans une procédure où il va falloir dépenser un peu argent, notamment en prenant un avocat, procédure qui va durer longtemps, et qui a peu de chances d'aboutir, d'autant plus si c'est une procédure individuelle (parfois certaines procédures collectives ont abouti, mais c'est un vrai parcours du combattant).

Je partage votre agacement, car je suis moi-même très énervé contre ces pratiques commerciales qui ternissent l'image de mon métier, mais il est tellement plus facile de vendre en racontant n'importe quoi, que en faisant une étude détaillée, avec une vraie analyse du marché. J'en sais quelque chose, car quand je réalise une étude pour un client, j'y passe généralement en tout une dizaine d'heures, en ajoutant par exemple, une liste d'annonces pour vérifier que mes hypothèses de loyer sont justes, ou encore des données INSEE ou des données notaire. Vous n'êtes bien sûr pas obligé de me croire, puisque sur internet on peut raconter tout et n'importe quoi sans en donner la preuve, mais ce matin à 11 heures (le dimanche c'est plus calme pour tout le monde, et je peux travailler plus sereinement), j'ai fait une réunion en visio avec des clients et un promoteur immobilier avec lequel j'ai déjà travaillé (petit programme immobilier de 15 logements), pour répondre aux questions de mes clients. Mais il est vrai qu'il est tellement plus facile et surtout plus rapide, de faire une étude bidon en calant le logiciel de calcul avec une hypothèse de revente, sans analyser ce qui se passe après la période de réduction d’impôt, et c'est exactement l'étude qu'on vous a faite, comme font tous ceux qui vendent de l'investissement en loi Pinel.

Le problème principal pour moi, vient du fait que, comme pour la loi Pinel pour laquelle j'ai pris de nombreux exemples sur ce forum, un investissement immobilier n'est pas fait pour être revendu. Donc, si vous le pouvez financièrement, je vous conseille de continuer la location en bail commercial, puis éventuellement de revendre plus tard, quand vous aurez amorti un capital plus important sur votre crédit. peut-être qu’à ce moment-là, votre opération ne sera plus déficitaire.

Cordialement.

Patrick LEGOFF