Vice caché appartement en location accession

Messagepar **electron46** » 26 mai 2021, 10:30

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum. J'espère pouvoir trouver une réponse à mon problème ici.

Le contexte:

1/ Les fissures:

- J'habite un appartement en location accession depuis janvier 2021. Je suis le deuxième locataire de cet appartement, la première locataire n'ayant pas levée l'option d'achat.
- Il y a des fissures qui ne sont pas d'ordre esthétique sur la façade de ma terrasse. Ces fissures ne m'ont jamais été cachées par le vendeur. Je les ai vus pendant ma visite et il m'a été expliqué que l'ancienne locataire n'avait pas levé l'option d'achat à cause de ces fissures.
- Ces fissures ne m'ont au contraire pas inquiété, le bâtiment ayant moins de 10 ans (fin de construction en novembre 2017), je pouvais faire marcher la garantie décennale. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait, puisque l'expert est passé constater et des travaux doivent être entrepris (pose d’agrafes pour consolider).
- Il y a 2 jours, j'ai rencontré l'ancienne locataire avec qui j'ai discuté. Il s'avère que les fissures avait déjà fait l'objet de réparation lorsqu'elle habitait encore l'appartement (pose d'agrafes) mais que les fissures étaient revenues au même endroit et que c'est pour cela qu'elle n'avait pas souhaité lever l'option d'achat. Je n'ai jamais été mis au courant par le vendeur de travaux déjà effectué sur la façade. Evidemment, je n'aurais pas accepté les termes du contrat si j'avais su ça. Je ne souhaite donc pas lever l'option d'achat dans ces conditions.

2/ Le prix du logement

- Sur l'acte du notaire de l'ancienne locataire, le prix de vente du logement est exactement le même que le prix de vente sur mon acte. Or, il est stipulé sur les 2 actes:
" Minoration progressive du prix
Ce prix sera minoré de 1 % à chaque date anniversaire de la livraison du bien.
Pour information, en fonction de la date de levée d’option. "

Mes questions:

1/ les fissures

- Les travaux déjà effectués sur la façade qui m'ont été cachés peuvent-ils être un vice caché?
- Si le réponse est oui, quels dommages et intérêts puis-je réclamer? Je souhaiterais au minimum récupérer les frais de notaire déjà versé.
- Et si c'est le cas comment faire valoir mes droits? Envoi d'une lettre recommandé au vendeur et au notaire?

2/ Le prix du logement

- Le prix de vente pour moi, aurait-il du être minoré de 3% par rapport à l'ancienne locataire? Logement construit fin 2017 et emménagement dans les lieux pour moi début 2021.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

Messagepar **justedroit** » 26 mai 2021, 14:46

Bonjour electron46,
En regard de l'article 1642 suivant du Code civil, il ne s'agit pas d'un défaut caché de la chose vendue puisque vous en avez eu connaissance :

« Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Par contre, le fait que le vendeur se soit tu sur les travaux déjà réalisés sur la façade au titre de la garantie décennale et qu'au surplus, ceux à venir sont pour une même cause et par une même façon de faire, alors que les réparations initiales ont été inopérantes durablement, sont vaines, d'une situation telle, qui laisse à penser que le vendeur et l'assureur tendent à laisser couler le temps de sa prescription, ce silence-là constitue un DOL prévu à l'article 1137 du Code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

Ainsi votre consentement a été vicié de tel sorte que si vous aviez eu connaissance d'un tel fait, vous n'auriez peut-être pas contracté cet investissement ou l'auriez contracté à des conditions substantiellement différentes.

Et, le vice de consentement est une cause de nullité du contrat visé à l'article 1132 du Code civil :

« Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Vous avez donc de la matière pour ouvrir une discussion avec le vendeur sur un fort dédommagement de son prix, l'entamant par LRAR factuelle, concluant agir d'abord dans le cadre d'une procédure amiable, vous réservant de toute action de droit à son encontre en cas d'absence de manifestation positive de sa part.

A ce sujet, non, cette minoration est progressive et minorée de 1 % chaque année d'anniversaire à compter de la livraison du bien et en fonction de la date de la levée d'option ; cette dernière est celle qui compte.

Tel est mon sentiment en réponse à votre problème.