Retour expérience défiscalisation Pinel ?

[Emmanuel_strasbourg]

Bonjour à tous,

je m'interroge sur les investissements immobiliers défiscalisants.

J'ai beaucoup d'amis qui ont réalisés ce type d'investissement dans le passé et qui les reproduisent aujourd'hui en loi Pinel. Ils sont très satisfaits des réductions d'impôts.

Je me suis rapproché d'un professionnel de ces dispositifs qui m'a communiqué plusieurs études sur différentes villes. A chaque fois, de nouveaux tramway et métro viennent sur la ville. Strasbourg, Nancy et une ville du Grand Paris m'ont alors été proposé.

Qu'en pensez-vous ?

Certains ont-ils déja réalisé ce type d'investissement immobilier neuf dans ces villes ?

Bonne journée

[AS 31]

Bonjour,

J'ai posté ici des dizaines de messages d'analyses détaillées depuis 6 ans (2 sujets loi Pinel), et réalisé plusieurs vidéos sur ce sujet pour mettre tout le monde en garde. Je ne peux pas faire plus que de vous inciter à aller regarder.

Patrick LEGOFF

[alexandresibilski]

Bonjour à toutes et à tous,

Je suis Alexandre, je suis chargé de projet Marketing chez Bevouac, entreprise d'investissement immobilier clé en main. Beaucoup de nos clients se posent ces questions concernant le PINEL. Nous avons tendance à penser que le dispositif PINEL, n'est pas le plus optimal.

Nous avons modélisé sur le long terme une projection financière en mettant face à face le LMNP vs le PINEL. Je vous laisse regarder via ce lien ci-dessous, quel est le dispositif le plus avantageux :https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zL3-BJJ5Hud7VdmtprUR8wdDpjdTEJEngpZ_5pqfOq4/edit?usp=sharing

N'hésitez pas à nous contacter directement sur notre site web pour échanger : https://www.bevouac.com/

Bonne journée,

à très vite,
Alexandre SIBILSKI

[AS 31]

Pour ceux qui me connaissent, vous imaginez bien que je me suis fait un régal d'aller jeter un coup d'œil cette simulation. Je n'ai pas le temps de rentrer dans le détail, mais voici quelques anomalies énormes remarquées. Ça ne veut pas dire qu'il ne faut pas investir dans l'ancien, puisque je monte moi-même des opérations clés en main, mais il m'arrive aussi de vendre du Pinel dans des conditions très particulières, que je ne vais pas développer ici mais que j'ai déjà expliqué en vidéo.

Donc en immobilier, il n'y a pas de vérité absolue, mais cette simulation me paraît vraiment bizarre :

30 € par mois de charges locatives pour un T3 en Pinel (donc neuf), ça me paraît déjà un peu sous-évalué, mais 30 € par mois de charges locatives pour un T3 dans l'ancien, c'est impossible tellement c'est bas (les charges de copropriété sont toujours plus élevées dans l'ancien pour des raisons que je ne vais pas développer ici, notamment le chauffage).

La taxe foncière du Pinel est quasiment 1 000 € plus chère que le T3 dans l'ancien, alors qu'ils font quasiment la même surface et sont dans le même quartier. C'est impossible, puisque la taxe foncière n'est pas calculée par rapport au loyer payé par le locataire, mais par rapport à la valeur locative cadastrale enregistrée au service des impôts (selon le standing du logement, elle peut être légèrement moins élevée dans l'ancien, mais certainement pas à ce point).

Encore plus drôle, les charges de copropriété dans l'appartement neuf, sont quasiment le double de celles payées dans celui qui est ancien. En fait ce devrait être l'inverse, car il y a toujours plus de charges quand c'est de l'ancien (ou alors la copropriété en Pinel comporte une piscine, une piste d'atterrissage pour hélicoptère sur le toit, et un parc d'attractions dans le jardin).

Encore une anomalie : il y a chaque année des frais de vacances locatives dans les 2 cas, alors que généralement, un appartement en loi Pinel n'en a quasiment pas, puisqu'il s'agit d'un logement au standard actuel du neuf (je ne renie pas contre pas ce que j'ai déjà dit sur le standing des logements neufs par rapport aux anciens), mais avec un loyer plafonné, donc plus bas que le marché. Dans ces conditions, les locataires ont plutôt tendance à y rester longtemps, vu que s'ils vont ailleurs, ils vont payer plus cher de loyer (et plus de charges).

Là ce n'est plus une anomalie, c'est une blague : dans l'appartement ancien il y a environ 500 € par an de travaux d'entretien, ce que je trouve élevé si l'appartement a été correctement restauré, mais il y a presque 400 € par an pour le Pinel, cherchez l'erreur, car le logement étant neuf, je ne vois pas bien quels travaux d'entretien il y aurait à effectuer chaque année (ou alors il faut se retourner contre le promoteur pour malfaçons).

Je ne vais pas plus loin car les tableaux qui suivent supposent encore une revente, et j'ai déjà expliqué pourquoi, quand je monte une opération immobilière, on ne vise jamais une revente, mais surtout parce que, déjà pour un type comme moi qui je suis du métier, ça demande un sacré effort de lecture (si mes études ressemblaient à ça, mes clients n'y comprendraient rien), mais surtout parce que les hypothèses de départ sont fausses.

Je ne renie pas par contre tout ce que j'ai déjà dit sur le risque que représente l'investissement en loi Pinel (sauf dans certains cas très rares dans les DOM pour ceux qui ont l'habitude de me lire), et ces gens-là font peut-être de l'excellent travail, mais quand je regarde une simulation avec des hypothèses aussi fausses, cela m'inspire une grosse méfiance (et c'est quelqu'un qui monte aussi des opérations dans l'ancien qui vous le dit, donc je sais de quoi je parle).

Par contre ils ont raison sur un point : il vaut mieux un investissement rentable dans l'ancien, acheté au prix qu'il faut, et loué avec la fiscalité du meublé, qu'un investissement Pinel standard en métropole.

Je viens de me rendre compte que j'avais dit que je n'avais pas le temps de rentrer dans le détail, mais comme d'habitude, je me suis laissé prendre au jeu (en même temps cela ne va pas surprendre ceux qui ont l'habitude de me lire, on ne se refait pas).

Signé Patrick (aucun rapport avec furax pour les cinéphiles, même si de telles simulations me rendent un peu furax).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Ça m'a un peu trotté en tête cette histoire pendant le week-end, surtout quand j'ai vu cette simulation assez incompréhensible, effectuée sur une page en Excel, avec des hypothèses qui ne sont pas toutes exactes, donc j'ai refait la simulation cette fois-ci de façon très fiable (mon logiciel de gestion de patrimoine s'appelle Big expert, c'est probablement le plus complet et le plus fiable, mais il est nettement plus cher qu'un tableur Excel).

Résultats avec un vrai calcul des frais de notaire et de garantie du crédit : le montant à financer en Pinel est de 310 700 et en LMNP avec travaux de 228 448. La simulation avec le tableur Excel a visiblement oublié que le Pinel suppose un temps de construction, donc j'ai rajouté un an de différé sur le crédit au départ.

Et là je vais mettre les pieds dans le plat, en disant que ces gars sont sacrément gonflés de venir faire de la pub sur un forum, avec des calculs qui sont complètement faux (depuis les quelques années que j'interviens ici, j'ai l'impression d'être à la fois un conseiller en gestion de patrimoine indépendant mais également le Zorro du métier, et comme un client m’a posé la question récemment parce qu’il a vu un avis de décès en cherchant mon nom sur internet, mon nom est Legoff, s’écrit en un seul mot et je suis toujours vivant).

Je vais rentrer dans le détail, donc si vous vous intéressez au sujet, vous allez voir des choses qui vous vont mettre en appétit, pour les autres qui se contentent à chaque fois de survoler les sujets et qui croient tout ce que le commercial leur raconte, vous pouvez vous arrêter de lire ici (j'y ai passé un peu de temps à refaire tous ces calculs, alors autant que ça serve à des gens réellement intéressés et attentifs).

Une précision importante avant de commencer (désolé mais je suis en train de m'énerver tout seul) : ces gens qui vous montrent cette simulation sont foncièrement malhonnêtes, car ils vous parlent de la réduction d'impôt de l'ancien Pinel alors que, si vous passez l'acte chez le notaire avant la fin de l'année, vous aurez les conditions fiscales actuelles, et ce n'est que si vous signez chez le notaire les années suivantes, que vous aurez les taux de réduction d'impôt des prochaines années (pour ceux qui ne le savent pas, les taux vont baisser, y compris ceux en outre-mer, donc si vous avez un projet réellement rentable, ce qui est rare en Pinel, allez y sans tarder). Je suis énervé parce que la simulation de ces gens-là laisse supposer que les taux actuels sont des taux anciens déjà dépassés (quand on dit ancien Pinel, à moins que je ne parle pas correctement français, ça veut dire que ça n'existe plus).

Bon allons droit au but et voici les résultats (avec des hypothèses et des caractéristiques réalistes comme je les ai déjà citées) :

Montant emprunté en Pinel 310 700 montant emprunté en LMNP ancien 228 448
Capital restant dû au bout de 12 ans : 133 101 en Pinel (eux affichent 165 117, ils sont soit nuls, soit malhonnêtes), et 96 892 en LMNP (84 193 pour eux, on dirait qu'ils ont quelque chose à vendre, non ?)

Pour ceux qui n'ont pas compris, ce que eux appellent épargne placée au bout de 12 ans, c'est ce que j'appelle dans mes études, effort de trésorerie net cumulé au bout de 12 ans (donc ce que ça vous a coûté réellement, fiscalité incluse).

Voici le vrai calcul, avec un vrai logiciel de modélisation patrimoniale :


Le Pinel a coûté 89 418 (au lieu de 142 122, elle est quand même un peu grosse l'erreur, mais ils n'ont peut-être pas intégré le gain fiscal), et 22 504 en LMNP (33 168 pour eux, sachant que, pour les puristes du régime fiscal en meublé, sur les 38 000 € de travaux, j'ai compté 8 000 € de mobilier, électroménager et montage).

Ici on va vraiment rigoler, parce que je ne sais pas comment ils ont fait pour calculer le capital restant dû au bout de 12 ans sur le crédit, tellement c'est faux dans les 2 cas, voici les vrais chiffres :

133 101 pour le Pinel (au lieux de 165 117 pour eux, et pourtant moi, j'ai rajouté en plus un différé de 12 mois sur le crédit), 96 692 pour le LMNP (84 193 pour eux, c'est marrant de voir que leurs erreurs vont toujours dans le sens favorable à ce qu'ils veulent vous vendre).

Pour l'hypothèse de revente à 190 000, je ne vais pas développer, car j'ai regardé les prix dans le 4e arrondissement de Marseille, et il y a vraiment de tout (quelques ventes vers les 3 000 €, voire légèrement au-dessus, beaucoup de ventes vers les 2 000 et quelques-unes en dessous).
Si vous arrivez à comprendre quelque chose de cohérent à leur tableau, n'hésitez pas à nous éclairer, car même pour un spécialiste comme moi, j'ai du mal à suivre.

Je vais donc me fier uniquement à mes calculs effectués par Big Expert, et je verrai après si j'arrive à comprendre les leurs, donc voici les miens :

Si je revends le Pinel 190 000 €, je vais utiliser 133 101 pour solder le crédit, et il va donc me rester 56 899, pour une opération qui m'a coûté 89 418, et j'ai donc alors perdu 32 519 (et pas 61 684 comme ils le disent, mais j'ai quand même perdu de l'argent, c'est ce que je m'épuise à vous répéter depuis les 6 ans que j'interviens ici sur ce forum).

Au niveau de leur opération en LMNP, la revente se fait à 196 848, le CRD à solder est de 96 892, sachant que l'opération m'a coûté 22 504, j'ai gagné 77 452.
Si vous voulez voir un vrai comparatif chiffré et détaillé, vous en avez un ici :
https://www.youtube.com/watch?v=qoL60WmyAZA

Bon ça c'est la théorie, parce que ceux qui me connaissent ne vont pas être surpris (on peut se demander pourquoi je passe autant de temps et d'énergie à contrer des évidences), je suis allé voir le marché de la location meublée dans le 4e arrondissement de Marseille, et voici ce que j'ai trouvé (on est loin des 1 200 € de loyer hors charges annoncé dans la simulation). Il vous faut copier-coller les liens que je vous indique, ce forum ne permettant pas un accès direct en cliquant dessus :

https://www.bienici.com/annonce/location/marseille-4e/appartement/3pieces/hektor-antaresmarseille-422?q=%2Frecherche%2Flocation%2Fmarseille-4e-13004%2Fappartement%3Fmeuble%3Doui : T3 de 70 m², à 10 min à pied du T3 de la simulation Excel et loué 730 hors charges (les charges sont indiquées dans le texte de l’annonce)

https://www.bienici.com/annonce/location/marseille-4e/appartement/3pieces/hektor-sogebrimo-4437?q=%2Frecherche%2Flocation%2Fmarseille-4e-13004%2Fappartement%3Fmeuble%3Doui : T3 de 61 m², à 20 min à pied et loué 850 hors charges

https://www.bienici.com/annonce/location/marseille-4e/appartement/3pieces/hektor-sogebrimo-4354?q=%2Frecherche%2Flocation%2Fmarseille-4e-13004%2Fappartement%3Fmeuble%3Doui : T3 de 63 m², à 10 min à pied et loué 800 hors charges (les charges sont de 40 € et indiquées un peu plus bas dans l'annonce)

https://www.seloger.com/immobilier/locations/immo-marseille-4eme-13/bien-appartement/type-meuble/?projects=1&types=1&places=[{%22inseeCodes%22:[130204]}]&bedrooms=2&rooms=3&mandatorycommodities=0&furnished=1&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_refine-redirection-search_results : ici vous avez une autre liste de T3 loués en meublé sur le site de se loger, et ils sont tous loués entre 800 et 900 € par mois, sachant que quand je dis ça, je n'ai pas retiré les charges, et j'ai mis de côté celui qui est loué 1 500 € par mois, car c'est du très haut standing (dernier étage donc sur le toit, avec une terrasse de 40 m²).

Ce serait nettement plus efficace si, au lieu d'une location meublée, on parlait de colocation (je connais bien le sujet, je réalise des opérations de ce type), mais dans un T3 de 63 m² seulement, l'opération est sacrément compliquée (certains le font, mais je leur laisse, car moi dans ce cas, il me faut au moins 70 m²).

Je tiens à dire une dernière chose (j'ai prévenu au début du message que j'avais l'esprit un peu échauffé) : vous pouvez apporter des commentaires si vous pensez que mes interventions sont utiles, car cela fait maintenant 6 ans que j'interviens sur ce forum avec des analyses très détaillées, j'ai évité à un nombre incroyable de gens de se faire avoir par des commerciaux sans scrupules (regardez le nombre de vues sur les 2 autres sujets en loi Pinel sur lesquels je suis intervenu, et vous comprendrez alors combien de personnes m'ont contacté), et j'aurais bien aimé un petit « merci Patrick » de temps en temps (j'avais pensé à demander à des clients qui ont fait ma connaissance sur ce forum de témoigner, mais j'ai abandonné l'idée car je me suis dit que, sur internet les gens sont souvent si tordus, qu'ils pourraient penser que ce sont de faux témoignages).

Allez, portez-vous bien.
Signé Patrick

[Bati39]

Bonjour ,
Je suis nouveau sur le forum , je voudrais avoir le retour d’investisseur en PINEL !
Je vois que les avis sont plutôt négatifs , j’ai rendez vous avec un commercial prochainement .. merci de votre retour !!!
Cordialement
Emmanuel .

[issaguen]

Bonjour,

J’ai actuellement un Pinel géré par l’organisme qui m’a vendu ce dernier en 2016.

J’ai envoyé un RAR pour résilier le contrat.

Voici la réponse du gestionnaire :

“Bonjour Monsieur,

Je fais suite à la réception de votre courrier ci-joint.
Nous prenons acte de votre souhait de résiliation.

Monsieur ….., notre responsable du service à essayer de vous joindre, sans retour de votre part.

Néanmoins, je tiens à vous rappeler comme le précise votre mandat de gestion, le montant des frais de résiliation :
– 3ans d’honoraires de gestion : 1 361.77 €
– Frais de clôture de votre compte : 180.00 €

Pour tout compléments, vous pouvez revenir vers nous par mail ou prendre attache directement auprès de Monsieur ……. par téléphone : 0………

Vous en souhaitant une bonne réception.

Bien cordialement,”

Question pour le forum : Selon la loi ALUR, le gestionnaire a t’il le droit de me réclamer ces frais ?

Voici ce que je lui ai répondu :

Bonjour madame,

“Je conteste complètement les frais de résiliation (honoraires de 3 ans et frais de clôture) dont vous faites référence dans ce mail.

Je vous renvoi vers la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, suivie de la loi Macron adoptée le 6 août 2015, ont modifié un certain nombre de règles concernant les contrats de location pour les logements. Entre autres, les délais de préavis et indemnités à verser éventuellement par le locataire pour quitter un logement ont été retouchés.

Je vous prie de bien vouloir me confirmer la prise en compte de ces éléments ainsi que la date effective d’arrêt du présent contrat.

Bien à vous,”

Question pour le forum : Avez vous svp d’autre arguments que je puisse avancer pour l’envoi à ce gestionnaire pour contester les frais demandés ?

Voici la dernière réponse du gestionnaire :

“Bonsoir Monsieur ….,

Je fais suite à votre mail et souhaiterai pouvoir m’entretenir avec vous afin de pouvoir faire le point sur votre demande.

Seriez vous disponible demain jeudi 07/07 dans la journée pour un entretien téléphonique?

Je vous remercie par avance de votre retour.

Très bonne soirée à vous”

Question au forum : ça sent le gars pas sur de lui !?

Au plaisir de vous lire

[nicolasg]

Bonjour

2023-2014 = 9 ans, on devrait trouver des investisseurs qui ont revendu leurs appartement loués en régime Pinel qui ne bénéficient plus de la totalité de la défiscalisation à ce terme !

Je serais intéressé par les retour d'expérience d'investisseurs qui ont loué un bien en régime Pinel, acheté auprès d'un promoteur, banque ou gestionnaire de patrimoine, en précisant le zonage A, Abis, B1 etc...
Avez-vous revendu avec une plus value ou au moins au prix d'achat ?

Je ne souhaite pas d'intervention visant à démonter le régime Pinel pour conseiller à la place d'investir dans l'ancien meublé en déficit foncier ou tout autre investissement (SCPI, etc) . Je ne suis pas intéressé non plus par le retour d'expérience de gens qui ont fait leur propre Pinel rénové. 

Merci par avance

Cordialement. 

[AuréGironde]

Bosoir, avez vous eu des retours après votre question ?
Merci

[AuréGironde]

Bonsoir Mr Legoff, je voualis vous demander si vous aviez déjà fait une étude sur un pinel au bout du credit ? 20 ans par exemple ?
Merci de votre réponse.