recours (abusif?) à un huissier

[Alpheratz]

Bonjour
Je suis propriétaire d'un appartement dans une résidence et mes locataires ont enfreint à mon insu le règlement de copropriété en repeignant une portion de façade avec une couleur non conforme (il y a deux ans).
Le syndic, a la demande du conseil syndical, a engagé directement à mon encontre une procédure de constat avec sommation par huissier dont il veut me faire payer les frais, au titre d'une clause d'aggravation des charges.
Puis je refuser de les supporter les dits frais, sachant qu'a aucun moment, ni mes locataires ni moi même n'avons été contactés par des moyens ordinaires pour être mis en demeure de rétablir la conformité ?
merci de vos commentaires

[jadis]

Bsr,

iNFO/Extrait
"...Pour que la clause d'aggravation des charges puisse être appliquée, il est indispensable de démontrer un lien de causalité direct et certain entre le comportement fautif du copropriétaire et les surcoûts engendrés pour la copropriété.

En d'autres termes, il faut prouver que les dépenses supplémentaires engagées par la copropriété sont la conséquence directe du manquement du copropriétaire mis en cause.
Cette preuve peut être apportée par :
des témoignages,
des constats d'huissier,
des factures ou tout autre élément probant.

Proportionnalité entre le manquement et les charges aggravées
Le principe de proportionnalité est un élément fondamental dans l'application de la clause d'aggravation des charges. Les surcoûts imputés au copropriétaire fautif ne doivent pas être disproportionnés par rapport à la gravité de son manquement.

En clair, les charges aggravées doivent être en adéquation avec le préjudice subi par la copropriété. Il ne saurait être question de sanctionner un copropriétaire de manière excessive pour une faute mineure.

Le copropriétaire mis en cause par une clause d'aggravation des charges dispose de certains droits fondamentaux qu'il est impératif de respecter.
Il doit être informé de la procédure engagée à son encontre, avoir la possibilité de s'exprimer et de présenter ses arguments, et bénéficier d'un recours contentieux auprès du tribunal de grande instance..."
https://www.baticopro.com/guides/la-clause-d-aggravation-des-charges.html
============
" La clause d’aggravation des charges : définition et insertion
La clause d’aggravation des charges est l’émanation du droit de la responsabilité civile. En vertu de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »...
https://arc-copro.fr/documentation/la-clause-daggravation-des-charges-insertion-definition-application
===================
https://arc-copro.fr/documentation/la-clause-daggravation-des-charges-en-cas-dimpayes-lordre-du-jour-dune-assemblee

[jadis]

Rajout:
https://www.village-justice.com/articles/rappel-des-regles-relatives-aux-travaux-copropriete-leurs-consequences,51634.html

[justedroit]

Bonjour Alpheratz,
La responsabilité des dommages revient à vos locataires et pas à vous.

En effet, dans le cadre de la responsabilité extracontractuelle, il est énoncé que :

"On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde".

Or, vous n'avez pas à répondre des dommages causés par vos locataires qui ne sont pas de votre famille ou d'une relation ; qu'en serait-il alors d'un meurtre commis par eux dans les parties communes ?

D'autant qu'en principe, un extrait de règlement de la copropriété est remis au locataire lui indiquant les bons comportements à tenir dans les parties communes ; ce qui prouve que l'action à mener est directe, à savoir du syndic aux locataires.

Et, davantage si le règlement ne stipule pas qu'un copropriétaire bailleur est tenu en responsabilité des dommages susceptibles d'être causés par ses locataires, et qu'au surplus, si les locataires dont il ne s'agit n'ont pas fait l'objet de plaintes qui démontreraient votre négligence d'agir à leur encontre.

Enfin, cela pourrait se comprendre si ces locataires seraient introuvables.

[jadis]

D'autant qu'en principe, un extrait de règlement de la copropriété est remis au locataire lui indiquant les bons comportements à tenir dans les parties communes ; ce qui prouve que l'action à mener est directe, à savoir du syndic aux locataires.

Bonjour @justedroit,

Justement, je pensais qu'ensuite c'était au bailleur de se retourner directement contre son locataire.

Dans ce cas précis, le Syndic a donc commis une faute dans sa procédure ?
Cdl

NB: parfois le règlement de copropriété n'est ni affiché dans les immeubles, ni remis aux locataires...

[justedroit]

Bonjour@jadis,
Les conventions d'un bail sont établies entre bailleur et locataire et concerne la partie privée.

Et les locataires comme le dit Alpheratz, ont enfreint à son insu le règlement de copropriété, il y a deux ans.

Il s'agit d'une portion de façade, laquelle appartient à la copropriété, et la raison pour laquelle c'est le Conseil syndical qui est intervenu auprès du syndic.

En ce cas, en principe, l'action à mener s'appelle l'action oblique, c'est-à-dire que c'est le syndic qui se substitue au copropriétaire bailleur pour assigner ses anciens locataires leur réclamant réparation.

Engager une procédure directe à l'encontre du bailleur alors que ce dernier n'a pas été informé il y a deux ans, que ses locataires ont repeint une portion d'une façade d'une couleur non conforme, me paraît hasardeuse, alors que le copropriétaire bailleur aurait pu, en son temps, probablement agir d'une façon ou d'une autre, à l'encontre de ses locataires.

[jadis]

...
Engager une procédure directe à l'encontre du bailleur alors que ce dernier n'a pas été informé il y a deux ans, que ses locataires ont repeint une portion d'une façade d'une couleur non conforme, me paraît hasardeuse, alors que le copropriétaire bailleur aurait pu, en son temps, probablement agir d'une façon ou d'une autre, à l'encontre de ses locataires.

Oui tout à fait, pendant deux ans il ne s'est rien passé et c'est pourquoi c'est surprenant.

[justedroit]

Notre postant pourrait même demander qu'il lui soit soumis la preuve tangible que c'est bien ses locataires qui ont repeint ce morceau de façade.

[jadis]

Dans le cadre de l'action oblique (si j'ai bien compris), le syndic aura donc du mal à montrer la carence du copropriétaire-bailleur (?):

"En 2016, une profonde refonte du Code civil donne naissance à l'article 1341-1 qui précise les limites de l'exercice de l'action oblique. Il faut en effet d'abord montrer la "carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial" (art.1341-1), et ensuite montrer que cette carence "compromet les droits de son créancier".
Source===>https://www.journaldunet.fr/business/dictionnaire-du-droit-des-affaires/1507095-action-oblique-definition-exemples-et-textes-de-loi/

[justedroit]

C'est exactement cela !

Je parlais de peu de chance au gain d'une procédure à l'encontre du propriétaire bailleur à qui, il lui est reproché les agissements de ses locataires au point de lui réclamer les frais de réparation des dégâts, lesquels n'auraient pas été restaurés depuis deux ans, bien qu'il n'en ait été informé.

Ainsi, cette chance serait meilleure pour le syndic (le créancier) pour préserver les intérêts de la copropriété, d'agir au nom de son débiteur (le copropriétaire bailleur) qui n'a pas défendu ou su défendre ses droits.