Pratiques frauduleuses du syndic sur l'eau

[Willpot]

Bonjour,
Copropriétaire d'un appartement, notre copropriété (sans compteurs d'eau individuels), comprend des appartements et des commerces (boulangerie, restaurant, etc). Notre syndic (dont le gérant est aussi copropriétaire d'un commerce) a menti au conseil syndical en affirmant que les commerces payaient leur consommation d'eau de leur côté. En effet, comme nos charges sont trop élevées, après enquête, nous avons découvert que seuls les copropriétaires d'appartements paient l'eau pour toute la copropriété, y compris l'eau consommée par les commerces.
- Est-il possible de contester nos charges passées en faisant un calcul forfaitaire ? Jusqu'à quand est-ce que nous pouvons remonter ?
- N'y a-t-il pas un confit d'intérêt avec le gérant (qui ne paie pas l'eau de son commerce) ?
- Pour changer de syndic, comme il est impossible d'avoir la majorité absolue pour révoquer le syndic à cause du gérant, et que trop peu de copropriétaire votent en AG, est-il possible d'inciter le syndic à démissionner ? Si oui, comment procéder ?
- Enfin, que nous conseilleriez-vous de faire s'il vous plait ?
Merci d'avance pour vos conseils.

[justedroit]

Bonjour Willpot,
Selon moi,

- Est-il possible de contester nos charges passées en faisant un calcul forfaitaire ? Jusqu'à quand est-ce que nous pouvons remonter ?

Oui, le démontrant, sur preuves et sur 5 ans. Article 2224 du Code civil :
"Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".

N'y a-t-il pas un confit d'intérêt avec le gérant (qui ne paie pas l'eau de son commerce) ?

Oui, puisqu'en sa qualité de gérant d'un commerce, il ne participe pas à cette charge, étant entendu que le règlement de la copropriété intègre les commerces à celle-ci, et qu'il s'agisse d'un syndic professionnel.

Pour changer de syndic, comme il est impossible d'avoir la majorité absolue pour révoquer le syndic à cause du gérant, et que trop peu de copropriétaire votent en AG, est-il possible d'inciter le syndic à démissionner ? Si oui, comment procéder

Si certes le changement de syndic de copropriété se fait à la majorité absolue, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents, pour autant, si la décision reçoit un tiers des voix au minimum, un second vote peut avoir lieu et alors la majorité simple est suffisante pour valider le changement de syndic.

Autrement, cette faute d'abus de pouvoir et ce conflit d'intérêts permettent d'entamer une résolution amiable ou la révocation du syndic de copropriété.

Enfin, que nous conseilleriez-vous de faire s'il vous plait ?

Les conseilleurs n'tant pas les payeurs, je vous suggère seulement d'adresser une LRAR factuelle gardant copie au syndic, lui disant que d'abord, dans le cadre d'une procédure amiable, vous lui demandez de se mettre à jour des charges ou (si vous le souhaitez) qu'il rompt son contrat de syndic.

[Willpot]

Merci beaucoup, j'ignorais qu'un second vote pouvait avoir lieu avec la majorité simple, c'est rassurant !

Mais comment calculer, sur les 5 dernières années, le trop perçu des charges des copropriétaires d'appartements ? En sachant que les compteurs des commerces n'ont apparemment jamais été relevés ?

Est-ce qu'on peut relever les compteurs sur une période, par exemple 1 mois, pour nous permettre de calculer les m3 consommés sur 5 ans, qui devront être remboursé par les copropriétaires des commerces aux copropriétaires d'appartements ?

Pour info, voici ce qui est indiqué dans notre règlement de copropriété concernant les raccordements d'eau :
"La consommation d'eau sera remboursée suivant le relevé du compteur principal de l'immeuble au prorata des millièmes appartenant à chaque copropriétaire. Les locaux à usage commercial ayant chacun un compteur divisionnaire, la consommation d'eau pour ces locaux sera payée d'après ce compteur, mais les propriétaires de ces lots participeront également à la consommation d'eau du concierge et pour le nettoyage de l'immeuble suivant une quote-part établie par le syndic."

[justedroit]

Bonjour Willpot,
Pour calculer cette conso sur 5 ans, il vaut mieux la relever sur 1 an puisque ces consos sont différentes selon les périodes de l'année.

[Willpot]

Merci beaucoup pour vos réponses justedroit, vous avez tout à fait raison, il est préférable de le faire sur un an. Merci encore !