charges locatives bail mal rédigé

[Smmpb]

Bonjour,
Je loue un T2 en bail vide depuis 2017. Les charges sont au forfait de 40 euros avec revalorisation selon indexation de l'indice ( pour simplification). Après renseignement, je me suis rendu compte que le bail était mal rédigé car les charges ne peuvent pas être au forfait sur un bail vide. Il se trouve que les charges réelles sont plutôt de 70 euros. C'est le locataire qui est bénéficiaire. Est ce que le bail peut rester en état ou il faut appliquer la provision sur charge et demander au locataire une régularisation des charges.

[justedroit]

Bonjour Smmpb,
Effectivement, les charges prévues forfaitairement concernent un logement meublé.

Toutefois, l'article 1103 du Code civil énonce que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Dés lors, lorsque les clauses qui sont contenues dans un contrat ne dérogent pas à l'ordre public, et qu'elles ne portent pas atteinte aux intérêts de co-contractant comme dans votre cas d'espèce où le locataire est bénéficiaire de cette formule sur les charges, point n'est besoin de modifier les termes du bail, d'autant que les modifiant vous devez obtenir l'accord du locataire.

Le mieux à mon sens serait de conserver cette formule et prévoir la revalorisation de ces charges telle qu'elle est en ce cas définie, à savoir que si la régularisation des charges est impossible, elle peut être révisée chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal sans disproportion en regard des montants des dites-charges.

[Tiffany77]

Bonjour j'ai besoin d'aide!

Voilà nous sommes en location dans un immeuble non meublé depuis 7 ans, mais depuis environs 3 ans il a été racheté par une société HLM. Dans notre résidence il y a des propriétaires etvdons un syndic (avec lequel nous n'avons jamais de contact) et les locataires (gérés par la société d HLM)

Nous leur réglons tous les mois un loyer où l'eau froide est inclue dedans! Nous payons (où ils nous remboursent) tous les ans la régularisation des charges.

Seulement, ce soir un homme appartenant au syndic est venu nous voir pour nous indiquer que notre compteur d'eau ne tourne plus depuis trois ans! Seulement, comment pouvions nous le savoir nous n'avons pas accès au compteur! Je ne savais même pas que je devais le contrôler pour moi c'était la société d HLM qui s'en occupait. Nous déménageons dans 15 jours au profit de l'achat d'une maison. J'aimerais vite régler ce problème.

Merci d'avance pour votre aide.

Meilleurs vœux.

Tiffany COTI

[justedroit]

Bonjour Tiffany COTI,
En votre qualité de locataire, c'est votre bailleur l'organisme HLM auprès de qui vous avez signé le contrat bail et que vous payez loyers et charges qui doit régulariser cette situation, s'agissant de charges impayées relatives au compteur d'eau qui se serait bloqué, et donc à lui de vous réclamer toute somme impayée et non un homme du syndic venu vous voir pour vous annoncer que votre compteur d'eau ne tourne plus depuis 3 ans, alors même que vous n'avez pas la charge de son entretien (pas d'abonnement à votre nom) et combien même elle le serait à titre locative, vous n'en avez pas accès pour la satisfaire.

Car, en qualité de locataire vous n'avez pas de lien avec le syndic si ce n'est ce qui concernerait les parties communes à la condition toutefois, que la partie de son règlement qui vous intéresse ait été annexée au contrat bail, et que l'organisme HLM agit en tant qu'acteur de copropriétaire.

En tout état de cause, si le cas de compteur d'eau bloqué est avéré, vous êtes tenu de régler cette consommation sur justification et estimée sur une période équivalente.

A cet effet, le bailleur peut remonter son règlement sur une durée de 3 ans conformément au premier alinéa de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui vaut aussi pour un logement social :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Et le titulaire du droit aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer à sa première irrégularisation, c'est-à-dire l'année où le bailleur aurait dû le découvrir.

Meilleurs vœux à vous aussi.