Coût exorbitant travaux remise en état après sortie appartement

[Acoq]

Bonjour,

Une amie a quitté son logement, mais étant hospitalisée à ce moment, n'a pu procéder à de menues réparations de remise en état de l'appartement qu'elle quittait et, toujours hospitalisée, a payé à la régie près de 400 € outre la retenue de son dépôt de garantie.

Ce n'est qu'une fois sortie de l'hôpital qu'elle m'a contacté pour me faire part de cela et, au vue du devis que lui a adressé la régie pour les travaux qu'ils ont déjà fait réaliser, la note est plutôt salée et très contestable sur plusieurs points.

Tout d'abord, les travaux ont été effectués par l'entreprise appartenant au propriétaire du logement qu'elle occupait... Aussi, comment peut-on envisager une quelconque impartialité de jugement par la régie du devis transmis et réalisé par leur mandant? Ils ne peuvent le lui refuser sous peine de perdre les mandats des appartements qu'il a mis en gestion chez eux.
Il y a une confusion des genres, entre juge et partie et sans fourniture d'une mise en concurrence avec d'autres entreprises.
J'ai déjà eu à lutter avec cette régie pour leur rappeler leurs obligations de transmission de quittances et pour cause, ils ont été contraints de lui rembourser près de 700 € car ils empochaient les APL mais ne les déduisaient pas des loyers...

Le devis ne fait aucune distinction entre le coût des pièces et celle de la main d’œuvre.
Ainsi, toutes les interventions sont surfacturées, 12€ le changement d'une pile d'un détecteur de fumée, 70 € le changement d'une base de spot (que la partie basse habillage qui coûte 5 € et qui se clipse et déclipse en moins de 5 minutes), 37 € pour un changement de 2 boutons d'une plaque de cuisson (qui ne coûtent que 4 €) qui se clipsent en 10 secondes.
Il a été facturé un "détartrage" du pommeau de douche pour 22 € alors que le même modèle neuf ne coûte que 14 €...
Je crois qu'il y a d'ailleurs sur ce point un devoir de conseil du professionnel devant indiquer au client si le changement n'est pas plus économique que la réparation et inversement.

L'appartement a été rendu très propre, c'était une manique du nettoyage.
Cependant, sur tous les murs (intérieurs/extérieurs), il y avait des traces de moisissures car l'appartement était extrêmement humide et elle s'en était plaint auprès de la régie à tel point qu'il y a 2 ans ils étaient intervenus pour repeindre le plafond de la salle de bains.
Elle avait beau récurer, mettre des déshumidificateurs, rien n'y faisait à tel point que c'est la raison principale pour laquelle elle a quitté l'appartement, elle avait même demandé la visite des services sociaux, qui au vu de l'état d'humidité de l'appartement, ont fait un forcing au niveau de la mairie pour l'attribution prioritaire d'un appartement car il y avait des risques pour sa petite fille en très bas âge.

L'état des lieux de sortie fait mention d'un état de saleté de l'appartement alors que toutes les photos dudit constat démontrent le contraire, hormis la présence de ces moisissures. Ils ont facturé 120 € de nettoyage.
Ils en déduisent aussi que le meuble de la salle de bains a été mal entretenu et qu'il a fallu le réparer alors même que c'est cette humidité si longtemps décriée qui a fait gonfler le bois et noircit les joints de la douche, irrécupérables, malgré un nettoyage approfondi et constant.
Les travaux de salle de bains lui sont facturés plus de 500 €...

Aussi, j'ai plusieurs questions, même si je pense connaître bon nombre de réponse mais vos éclaircissements me seraient profitables pour réaliser la lettre de contestation.

Le changement d'une bonne partie des éléments résulte non d'une dégradation mais d'un état de vétusté, mon amie ayant habité plus de 10 ans dans l'appartement et les éléments y étaient déjà (les boutons de la plaque de cuisson ne peuvent tenir si longtemps par exemple et sont facturés 37 € alors qu'une plaque neuve en coûte 80).

Aussi, combien même serait-ce de sa faute, comment faire appliquer un coefficient de vétusté ?
La Loi Alur évoque ce point sans faire référence à une grille "officielle" ni contraindre le bailleur à s'en référer à une dans le bail ce qui n'est pas dans son intérêt d'évoquer le sujet mais cette vétusté existe et est un élément déterminant car en cas de sinistre, le bailleur ne pourrait être indemnisé qu'après déduction de cette vétusté.
Or, impossible de savoir de quand datent les équipements puisque déjà présents avant son entrée dans les locaux.
J'ai appelé la régie pour leur demander leur grille de vétusté, ils m'ont mis en attente téléphonique...j'avais le téléphone à côté pendant que je bossais mais j'ai raccroché au bout de 15 minutes, je ne me souvenais même plus que j'étais en ligne.

Je pense qu'elle peut invoquer les articles 1730 et suivants du CC s'agissant de la vétusté et l'article 7C de la loi de 1989 dans le sens où le bailleur par l'intermédiaire de son mandataire a été prévenu de ces problèmes d'humidité qui ont provoqué bon nombre de déréglements.

Comment contester la surtarification par la propre entreprise du propriétaire pour les travaux effectués dans son appartement?

Merci à tous ceux qui me liront jusqu'à la fin (courageux) et encore plus à ceux qui me répondront.

[justedroit]

Bonjour Acoq,

Une amie a quitté son logement, mais étant hospitalisée à ce moment, n'a pu procéder à de menues réparations de remise en état de l'appartement qu'elle quittait et, toujours hospitalisée, a payé à la régie près de 400 € outre la retenue de son dépôt de garantie.

Si votre amie avant d'être hospitalisée a signé contradictoirement l'EDL de sortie sans mentionner des réserves (contestations) et que par la suite, au surplus, a réglé la somme de 400 € à la régie en complément de la retenue de son dépôt de garantie, il y a malaise.
Car en effet, cela constitue le bien fondé de la demande de la régie.
Lequel malaise doit être au préalable disculpé au motif peut-être de son mauvais discernement en relation avec son hospitalisation.

Etant entendu que si l'EDL a été établit sans sa signature il n'a aucune valeur juridique.

Tout d'abord, les travaux ont été effectués par l'entreprise appartenant au propriétaire du logement qu'elle occupait... Aussi, comment peut-on envisager une quelconque impartialité de jugement par la régie du devis transmis et réalisé par leur mandant? Ils ne peuvent le lui refuser sous peine de perdre les mandats des appartements qu'il a mis en gestion chez eux.
Il y a une confusion des genres, entre juge et partie et sans fourniture d'une mise en concurrence avec d'autres entreprises.

On appelle cela un conflit d'intérêts qui tient de l'article 1161 du Code civil :

« En matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d'intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté.
En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié ».

Ce, sachant que vous parlez de l'entreprise du propriétaire bailleur qui a réalisé les travaux de rénovation, et non de sa personne lui-même comme il en est autorisé, que le représenté est le mandataire du dit-propriétaire bailleur, chef de cette entreprise.

Le devis ne fait aucune distinction entre le coût des pièces et celle de la main d’œuvre.
Ainsi, toutes les interventions sont surfacturées, 12€ le changement d'une pile d'un détecteur de fumée, 70 € le changement d'une base de spot (que la partie basse habillage qui coûte 5 € et qui se clipse et déclipse en moins de 5 minutes), 37 € pour un changement de 2 boutons d'une plaque de cuisson (qui ne coûtent que 4 €) qui se clipsent en 10 secondes.
Il a été facturé un "détartrage" du pommeau de douche pour 22 € alors que le même modèle neuf ne coûte que 14 €...
Je crois qu'il y a d'ailleurs sur ce point un devoir de conseil du professionnel devant indiquer au client si le changement n'est pas plus économique que la réparation et inversement.

Il s'agit-là d'un forfait (pièce et MO) pour chaque pièce remplacée, car il ne peut être compté le temps de main-d'oeuvre en minutes, ce qui n'empêche pas au besoin de contester les prix comme par exemple effectivement, celui du remplacement de la d'une base de spot, ou le détartrage du pommeau.
Par ailleurs et en l'espèce, ce n'est pas un devoir de conseil du professionnel d'indiquer au client si le changement d'une pièce n'est plus économique que la réparation et inversement, comme il en est par exemple pour les garagistes, mais seulement frappé de bon sens, qui ne convient pas aux intérêts de ce professionnel.

L'appartement a été rendu très propre, c'était une manique du nettoyage.
Cependant, sur tous les murs (intérieurs/extérieurs), il y avait des traces de moisissures car l'appartement était extrêmement humide et elle s'en était plaint auprès de la régie à tel point qu'il y a 2 ans ils étaient intervenus pour repeindre le plafond de la salle de bains.
Elle avait beau récurer, mettre des déshumidificateurs, rien n'y faisait à tel point que c'est la raison principale pour laquelle elle a quitté l'appartement, elle avait même demandé la visite des services sociaux, qui au vu de l'état d'humidité de l'appartement, ont fait un forcing au niveau de la mairie pour l'attribution prioritaire d'un appartement car il y avait des risques pour sa petite fille en très bas âge.

Dés lors, votre amie n'a pas à régler les frais d'entretien qui incombent au bailleur au sens des alinéas suivants de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

"Le bailleur est obligé :
-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse ..
-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués" ;

Ce, combien même, le mur du plafond ait été repeint il y a deux ans, puisque inopérant à la réelle réparation.

La présence d'humidité avec développement de moisissures dans un logement étant une cause d'insalubrité et pour l'avoir dénoncé sans obtenir une réparation durable, votre amie peut à ce titre, évoquer la privation de jouissance paisible du logement plaidant l'article 1721 du Code civil :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser”.

L'état des lieux de sortie fait mention d'un état de saleté de l'appartement alors que toutes les photos dudit constat démontrent le contraire, hormis la présence de ces moisissures. Ils ont facturé 120 € de nettoyage.
Ils en déduisent aussi que le meuble de la salle de bains a été mal entretenu et qu'il a fallu le réparer alors même que c'est cette humidité si longtemps décriée qui a fait gonfler le bois et noircit les joints de la douche, irrécupérables, malgré un nettoyage approfondi et constant.
Les travaux de salle de bains lui sont facturés plus de 500 €...

Comme dit précédemment, si votre amie a signé l'EDL sans omettre de réserves au motif extérieur de son hospitalisation, les photos prises de la propreté du logement constituent une preuve au sens du premier alinéa de l'article 427 du Code de procédure pénale : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, les infractions peuvent être établies par tout mode de preuve et le juge décide d'après son intime conviction », à la condition toutefois, que celles-ci soient datées

Le changement d'une bonne partie des éléments résulte non d'une dégradation mais d'un état de vétusté, mon amie ayant habité plus de 10 ans dans l'appartement et les éléments y étaient déjà (les boutons de la plaque de cuisson ne peuvent tenir si longtemps par exemple et sont facturés 37 € alors qu'une plaque neuve en coûte 80).

Aussi, combien même serait-ce de sa faute, comment faire appliquer un coefficient de vétusté ?

Hormis le fait comme vous le savez, qu'une grille de vétusté n'est pas un outil obligatoire à son application, ces petits éléments n'y figurent pas.
Ils doivent être simplement similaires ; pas de valeur ajoutée.

Et s'agissant des meubles de la salle de bains ; la dégradation est la conséquence de l'humidité régnante = pas de retenue.

Vous avez du grain à moudre !

[Acoq]

Bonsoir, je vous remercie de votre si prompte et complète réponse.
S'agissant de l'EDL, mon amie étant hospitalisée au moment de sa réalisation, c'est son père qui l'a représentée et n'était pas au fait de tout l'historique des dysfonctionnements.

J'entends l'absence d'obligation pour le professionnel d'informer du moindre des deux coûts à choisir entre la réparation et le changement, mais indépendamment du bon sens ou de l'attitude du bon père de famille, c'est plutôt la notion d'obligation de bonne foi des cocontractants fondée par l'article 1134 du CC qui me semble s'appliquer non?
De ce fait, le professionnel qui opterait pour une solution plus onéreuse que l'autre contreviendrait à son obligation.

Je ne me souvenais plus que non seulement la peinture de la salle de bains avait été effectuée mais encore la chambre toute entière, reconnaissance explicite du bailleur que l'humidité qui régnait avait détérioré l'appartement mais comme vous le dîtes un pansement sur un cheval de bois ne suffit pas. Ce n'est pas en masquant le problème que cela le résout.

Je vous tiendrais au courant de l'avancement de l'affaire.
Cordialement

[justedroit]

Bonjour Acoq,

c'est plutôt la notion d'obligation de bonne foi des cocontractants fondée par l'article 1134 du CC qui me semble s'appliquer non?

Non, mauvais champ de son application, mais peu importe d'une discussion entre nous.
Bonne négo !

[Acoq]

Oui, j'ai bien compris que mon amie n'était pas partie à l'acte incriminé et ne pouvait soulever le fait de l'absence d'observation de l'obligation