clause résolutoire

Messagepar **albert84** » 24 sept. 2019, 08:55

Bonjour,
Par l'intermédiaire d'une agence ORPI qui a établi le bail, j'ai loué un studio à une personne qui l'a quitté sans prévenir, sans remettre les clés et sans payer le loyer. Le bail était établi en janvier 2019 avec un mois de caution. A compter de février, le locataire n'a plus payé le loyer et a disparu. L'agence m'a indiqué que la solution était de s'adresser à un huissier pour constater la carence du locataire et récupérer mon studio (fin aout 2019. J'ai procédé ainsi. Cela m'a couté plus de 1200 euros de frais d'huissier. Et pourtant, le bail signé entre ORPI et le locataire comportait une clause résolutoire permettant de mettre fin au bail "deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenus de tout ou partie du loyer...". L'agence ORPI mais également l'huissier qui avait reçu copie du bail au départ de la procédure ne m'ont pas informé que la clause résolutoire mettait un terme au bail.
Que puis je faire ?

Messagepar **justedroit** » 25 sept. 2019, 04:53

Bonjour albert84,
Vous n'êtes pas dans le cas de figure de loyers impayés mais celui d'abandon du logement par le locataire ce qui, pour reprendre et louer à nouveau votre studio, nécessite une toute autre procédure que celle de la clause résolutoire prévue au contrat bail.

En effet, vous le dites, ce locataire a quitté le studio que vous lui louiez sans vous remettre ses clés, ce qui revient à dire que vous ne savez pas ce qu'il est advenu de cette personne.

Du coup, cet abandon du logement relève du Code des procédures civiles d'exécution et notamment du premier alinéa de l'article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, où il est énoncé que :

« En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ».

Dès lors s'impose, le constat de cette absence et d'abandon, lequel est obligatoirement dressé par acte d'huissier comme le prévoit l'article 14-1 de la même Loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.
Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus".

D'où le coût de cette procédure à présenter au débit du compte du locataire.