Problème rappel de charges après achat

[Newzealand]

Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en février 2018. Il s'agit d'un appartement que nous louons depuis juillet 2018 car nous avons réalisé des travaux. Fin 2018, nous avons reçu de la part du syndic' un projet de régularisation de charges de 1800€ environ correspondant a une grosse consommation d'eau.

Il n'y a pas eu de fuites et nous avons depuis trouve l'explication, car nous nous sommes procurés l'état des lieux de sortie de la locataire qui habitait l'appartement avant la vente. Le problème est qu'elle était systématiquement absente lorsque les relevés étaient effectués, un forfait très petit était alors appliqué.

C'est donc bien elle qui a consommé toute cette eau chaude et froide. C'est donc logiquement l'ancien propriétaire qui aurait dû payer le syndic', puis répercuter cette consommation a son ancienne locataire, non ?

J'ai bien tenté de contacter les anciens propriétaires, directement, via leur notaire, etc... Mais tous font la sourde oreille.

Quelles sont les possibilités désormais ?

Merci de votre aide.

[justedroit]

Bonjour Newzealand,
Lors de l'acquisition de votre bien en fin 2018, le syndic était tenu de communiquer à votre notaire qui devait ou aurait dû les lui réclamer (état daté), les documents suivants relatifs à la situation financière de la copropriété ou du copropriétaire vendeur, à jour des informations
soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente :

-le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

-l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

-lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

-les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.

Si ces documents ne vous ont pas été communiqués pour le moins, lors de l'acte authentique, vous n'avez pas à régler quoi que ce soit.

[Newzealand]

Il y a bien eu un état daté avec le récapitulatif des sommes dues aux différentes parties, mais a aucun moment cette somme de 1800€ n'y apparaît.

En effet, le relevé "physique" du compteur d'eau a été effectué en juillet 2018, soit 5 mois après la vente. Auparavant, la locataire n'était jamais présenté et des forfaits minorés étaient appliqués.

Le souci est que le syndic (qui faisait également la gestion locative de l'appartement et qui était aussi missionné pour faire la vente) avait bien le relevé des compteurs au moment de l'état des lieux de sortie de la locataire (juillet 2017) mais n'a jamais régularisé la situation avec l'ancien propriétaire.

De notre côté, nous avons découvert l'existence de cette dette en décembre 2018, soit presque un an après l'achat.

Je précise que le syndic a changé entre temps sur décision de l'AG. Le nouveau syndic' hérité de cette situation et sa position consiste a dire que ce litige doit se régler entre l'ancien propriétaire et nous. Mais comme l'ancien propriétaire fait la sourde oreille...

[justedroit]

Bonjour Newzealand,
L'ancienne locataire a quitté le logement en question en juillet 2017 date à laquelle s'est effectué son relevé de consommation d'eau.

A la suite de quoi, vous avez aussitôt occupé ces lieux en qualité de locataire jusqu'au mois de février 2018, date à laquelle vous les avez acquit.

Ainsi, lorsque vous avez pris ce logement en juillet 2017, votre EDL d'entrée doit normalement mentionner l'arrêté de la consommation d'eau réelle au compteur qui revient au nom de la précédente locataire.

Donc, à compter de cette date (juillet 2017) et à partir de cet arrêté précité, vous êtes redevable au bailleur de votre consommation d'eau enregistrée au compteur au mois de février 2018, date de votre acquisition, comme si vous le quittiez ; à savoir la différence des arrêtés qui sont des consommations d'eau réelles.

Dès lors, normalement le propriétaire du lot en vente a reçu de son dernier locataire (vous) le règlement de toutes ses charges dont la consommation d'eau relevée au compteur et à défaut des comptes non définitivement arrêtés, sa provision nécessaire à son règlement.

Ce faisant, vous vous êtes conformé aux dispositions du 3° de l'article 6-2 du
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui énonce que :

« A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ».

Or, comme vous le précisez l'état daté avec le récapitulatif des sommes dues aux différentes parties ne révèle pas cette somme de 1800€ comme moins perçu sur provisions.

Puis, vous devenez propriétaire de ce logement en février 2018 et fin 2018 le nouveau syndic vous demande de lui régler une consommation d'eau arrêtée au mois de juillet 2018 qui est manifestement fausse puisqu'elle comprend la consommation réelle du locataire précédent qui remonte probablement à la date de son entrée des lieux, et la vôtre logiquement acquittée.

Force donc est de constater qu'il ne s'agit pas d'une régularisation sur provisions mais d'une dette du propriétaire de l'époque à l'encontre du syndic ou syndicat de copropriété.

Vous n'êtes pas tenu "d'hériter" de celle-ci qui tient du droit commun (Code civil), ni en responsabilité de la gestion de l'ancien syndic de l'immeuble, lequel avait aussi et pour cause, la qualité - de mémoire pas très légal - de mandataire du propriétaire bailleur du bien que vous avez occupé en qualité de locataire puis comme acquéreur.

C'est pourquoi, je vous suggère de répondre à la demande du syndic par LRAR disant que vous ne partagez pas son avis sur cette dette qui n'est pas vôtre, mais celle revenant à l'ancien propriétaire du lot dont son mandataire en gestion locative qui était aussi le syndic de la copropriété a commis la faute professionnelle à dessein ou pas, de ne pas réclamer à son locataire la régularisation de ses consommations d'eau, s'en taisant au surplus,
lors de la vente du lot alors qu'il était encore et aussi le vendeur du propriétaire du dit-lot.

Qu'enfin, au visa du premier alinéa de l'article 1353 du Code civil qui énonce que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver », il n'apporte aucune preuve que la somme qui vous réclame soit une dette que vous avez contractée à la copropriété.

Tel est mon sentiment en réponse à votre post.

[Newzealand]

Bonjour et merci justedroit pour votre réponse.

Nous n'avons jamais été locataires de cet appartement.

L'appartement était occupé jusqu'en juillet 2017 par une locataire. Les propriétaires n'ont pas renouvellé le bail pour vendre l'appartement. Celui ci a été mis en vente en septembre 2017, nous l'avons visité en octobre 2017 et sommes devenus officiellement propriétaires en février 2018.

Entre juillet 2017 et février 2018, l'appartement était vide.

Nous avons effectué des travaux entre février et juin 2018, puis nous avons mis en location l'appartement. L'appartement a été inhabité entre février et juillet 2018. Il y a eu durant cette période une toute petite consommation d'eau (quelques chasses d'eau et seaux d'eau pour les travaux de peinture tout au plus...).

Pour les relevés d'index d'eau, il y a eu un état des lieux de sortie de la locataire en juillet 2017 ( relevé qui démontre bien que c'est la locataire qui a consommé l'eau chaude et froide qui fait l'objet du rappel, quasiment 200m 3). Mais l'agence qui s'occupait de la gestion locative et qui a fait ce relevé n'a jamais transmis les index au syndic' (il s'agit du même groupe oralia). Du coup, le syndic' a continué à utiliser des forfaits minorés. Ce n'est qu'en juillet 2018 que la société
indépendante qui réalise les relevés dans tous les appartements de l'immeuble n'a pu faire le relevé elle-même. La société a alors transmis ses données au syndic' qui a appliqué le rappel de charges, mais le souci, c'est que nous étions devenus propriétaires...

Il est évident que l'agence oralia (service gestion locative) qui n'a pas transmis les index au syndic' est fautive et que c'est de là que vient tout le problème. Mais que dois je faire désormais ?

Me retourner contre les anciens propriétaires qui auraient dû payer puis régulariser auprès de leur ancienne locataire (je crois qu'ils ont jusqu'à 3 ans pour le faire, non ?).

Me retourner contre l'actuel syndic' qui continue a me réclamer ce rappel de charges ?

Et techniquement, est ce a moi de payer (je reprécise que nous n'avions aucune possibilité de deviner cette situation, nous l'avons découvert 10 mois après être devenus propriétaires).

Merci.

[justedroit]

Bonjour Newzealand,
Vous me précisez davantage votre situation la détaillant, et bien que cela change peu la réponse que je vous ai soumise, je la complète.

Selon moi, en cas de vente d'un lot en cours d'année d'exercice comptable de la copropriété, c'est celui qui est copropriétaire lorsque l'AG approuve les comptes clos du syndicat, qui est redevable de sa régularisation.

Ainsi, si vous étiez présent à l' AG 2018 et que vous avez approuvé par vote ce compte clos, non seulement vous avez accepté le budget prévisionnel mais aussi sa régularisation dont celle qui concerne la consommation d'eau.

En ce cas, votre action peut se porter à l'encontre du vendeur (ancien propriétaire) qui était forcément au courant de cette situation notamment lors de l'EDL de sortie de son locataire en juillet 2017, et si s'en taisant alors que vous n'en aviez pas connaissance, ce vendeur a commis un DOL visé à l'article 1130 du Code civil qui est une manœuvre frauduleuse tendant à tromper une personne dans le but d'obtenir son consentement, de sorte que sans celle-ci, l'autre partie n'aurait pas contracté (ou aurait négocié) même si cela concerne une somme modeste.

Lui adresser alors une LRAR rappelant les seuls faits en les datant, lui dire que dans le cadre d'une procédure amiable, vous entendez qu'il vous rembourse la somme que vous avez réglée pour son compte à votre syndic ce, dans un délai de 30 jours, y joignant la preuve de ce règlement, et que sans manifestation de sa part, vous entendez vous réserver à tout droit à la défense de vos intérêts.

Et si cela n'était pas le cas, répondre à votre syndic qu'en qualité de copropriétaire en date du xx février 2018, vous n'avez pas participé au vote d'approbation du compte de la copropriété qui a eu lieu le xxxx, qu'ainsi vous ne lui êtes pas redevable d'une régularisation que vous n'avez pas approuvée.

[Newzealand]

Merci Justedroit.

Je vous confirme, je n'ai pas participé a l'AG de 2018.

Si j'ai bien compris donc, je ne dois m'adresser qu'au syndic' pour le moment et non aux anciens propriétaires, vous me le confirmez ?

Ou alors dois-je informer le syndic' ET AUSSI envoyer un courrier recommandé AR aux anciens propriétaires ?

Cordialement.

[justedroit]

Bonjour Newzealand,

Si j'ai bien compris donc, je ne dois m'adresser qu'au syndic' pour le moment et non aux anciens propriétaires, vous me le confirmez

Oui, je vous confirme, mais cette initiative vous revient, de répondre d'abord à celui qui vous réclame le paiement d'une créance si vous entendez la contester.

Que selon moi, me référant le répétant à dessein, au 3° de l'article 6-2 du Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires qui dispose que :

« A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ».

D'où il ressort de cet alinéa que, l'acquéreur n'est tenu de régler que les charges devenues liquides et exigibles seulement celles venues après le transfert de propriété et approbation des comptes.

Et, comme l'AG des copropriétaires appelée à voter le budget et à approuver les comptes se déroule six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent,

Qu'en l'espèce, vous dites ne pas avoir été appelé à approuver les comptes de cet exercice,

Qu'une créance doit être liquide et exigible, c'est-à-dire contenir des éléments qui permettent de les évaluer et à terme,

Que ces éléments qui le permettaient sont ceux qui sont portés sur l'EDL de sortie du locataire de l'ancien propriétaire à savoir l'index du compteur d'eau révélant sa consommation exacte (liquide) en juillet 2017 (exigible), et non ceux du relevé "physique" effectué un an + tard en juillet 2018 qui est une consommation cumulée entre deux locataires et deux copropriétaires ;

vous avez matière à combattre.

Ou alors dois-je informer le syndic' ET AUSSI envoyer un courrier recommandé AR aux anciens propriétaires ?

Aussi envoyer une LRAR aux anciens propriétaire oui, puisque manifestement ils ont fait silence du relevé d'index au compteur de son locataire sortant, lequel lui a peut-être réglé sa consommation lors de la cloture de son compte et restitution du dépôt de garantie, qui sait ?

Mais pas en informer le syndic qui pensera à tort ou à raison que vous doutez ne pas lui devoir la somme qu'il vous réclame.

Protester n'est pas refuser mais soulever des éléments qui ouvrent à Discussions ; c'est une procédure amiable à un litige.

[Romanogreco]

Bonjour,

Je me permets de vous contacter car je suis exactement dans la même situation que vous, avec une régularisation de charge d'eau importante qui concerne les anciens propriétaires qui n'ont jamais fait de relevé d'index et ne payait même pas de forfait pendant plusieurs années.

Pouvez-vous m'indiquer comment s'est terminée votre contentieux?

Merci par avance et bonne journée