Conseils investissement locatif

[junefan]

Bonjour,

Je me permets de poster sur ce forum pour obtenir quelques conseils sur un projet d'investissement locatif.

Le but était de réduire l'imposition et/ou préparer la retraite, après quelques consultations on me propose des projets différents :

- un investissement lmnp classique
- un dispositif pinel via une société de gestion
- dispositif censi bouvard

Avant de me lancer, j'aurais aimé avoir des retours d'expériences de certains membres qui auraient fait appel à l'un de ces dispositifs, les pièges à éviter, et tout autre conseil qui me serait utile.

Merci d'avance à ceux qui voudront bien partager.

Bonne soirée

[AS 31]

Bonjour junefan,

Si vous m'avez déjà lu ici ou ailleurs, vous savez que je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant et sans langue de bois.

Je vais tenter de vous répondre avec le plus de précision possible dès que j'en ai le temps car, si je veux être " lisible ", il me faut faire un gros effort de rédaction et cela prend du temps. Cependant, le mieux serait d'analyser en détail ce que l'on vous propose et de faire une étude comparative.

En préambule, je dirais que, comme beaucoup d'investisseurs débutants, vous commettez une grave erreur, je vous cite :

Le but était de réduire l'imposition et/ou préparer la retraite, après quelques consultations on me propose des projets différents :

Vous mettez la réduction d'impôt en premier objectif, ce que je ne peux pas valider. Si vous voulez réduire votre imposition, travaillez moins (bon ok, je plaisante, mais à peine).

C'est d'ailleurs pour cela que des commerciaux (j'ai du mal à les appeler conseillers) accourent chez vous avez plein de bonnes idées 'défiscalisantes", "sans risque", "sécurisées"...

La raison pour laquelle je dis cela est dans la suite, je vous cite encore :

- un investissement lmnp classique
- un dispositif pinel via une société de gestion
- dispositif censi bouvard

Le LMNP classique c'est je pense le régime de l'amortissement, jusque là je ne dis rien.

Pour le Pinel, vous pouvez aller voir le sujet juste dessous que j'ai pas mal développé. Mais ce qui m'inquiète c'est le terme " société de gestion " qui m'indique que l'on vous a servi un joli discours commercial et qu'en plus vous n'y connaissez rien (ne le prenez pas mal car ce n'est pas une critique, juste un constat).

Le Censi Bouvard c'est du meublé neuf avec une réduction d'impôt qui, pour moi n'a aucun sens mais je n'ai pas le temps de développer.

[junefan]

Bonsoir,

Aucun mal, je reconnais bien volontiers être perdu dans l'ensemble des dispositifs, et ne rien y connaitre car la question de l'investissement ne s'était jamais posé. Ma demande de conseils va justement dans le sens de cette méconnaissance. Pourtant j'ai lu et consulté différents sites, 1 cgpi, et un cabinet de defiscalisation. Chacun propose son produit, son conseil et dispositif favori.

Pour ce que j'appelle le lmnp classique, il s'agit bien du régime par amortissement.

Le pinel par société de gestion ou "intermedié" est proposé dans la gamme de service de cerenicimo, proposant également du lmnp.

Au final il est possible qu'aucune de ces 3 solutions ne soient adéquates à ma situation, d'où ma recherche de conseils et d'expériences.

[Flo-lp]

Effectivement, je suis d'accord avec AS 31 concernant la réduction d'impôt et ce que certains disent faire en défiscalisation.

Personnellement, j'ai opté pour mon premier investissement pour du LMNP ancien ( cas classique de déficit foncier via l'amortissement du bien, des travaux etc)

Pour me lancer je me suis fait accompagné par une agence spécialisée en Investissement locatif.

Mais avant tout cela, je m'étais bien renseigné sur les différents types d'investissements. Ce que j'en ai déduis c'est qu'en Pinel on me vend un bien neuf plus cher car les promoteurs savent qu'on peut avoir des avantages bancaires, mais que je devrais le louer en vide et qui rapporte donc beaucoup moins que du meublé ... par conséquent je me retrouve a acheter un bien plus cher avec une rentabilité basse. Avec le LMNP, j'ai acheté de l'ancien ( donc moins cher que le neuf) puis l'agence s'est occupée de faire des travaux pour remettre l'appartement à neuf !

Chacun son avis naturellement

[Philippe K]

Bonjour Junefan,

Je suis du même avis que mon confrère AS 31, mais malheureusement il faudrait plus de temps et de lettres pour vous expliquer précisément. Mais déjà:

- Pinel: il n'y a pas de société de gestion, à la limite vous pouvez confiez la gestion locative à une agence immobilière. Mais la notion de société de gestion n'y s'applique pas = "Ils" ont voulu vous vendre un package bien enrobé.

- Censi Bouvard: Vous pouvez, ce n'est pas ce que je conseille car à faire du meublé autant en profiter vraiment notamment par l'amortissement que vous connaissez déjà. L'inconvénient du Censi Bouvard est qu'après 9 ans, c'est un parcours du combattant pour éviter la fiscalité (micro-bic pas intéressant).

- Réduire vos impôts: L'IMMOBILIER EST UN PLACEMENT LONG TERME POUR SE CONSTITUER DES REVENUS COMPLEMENTAIRES = ON N'INVESTIT PAS DANS LA PIERRE POUR REDUIRE SES IMPOTS. LA REDUCTION D'IMPOT NE DOIT PAS ETRE VOTRE OBJECTIF PREMIER.