Retenue abusive d'une partie de la caution

[clebch6]

Bonjour à tous,

Je viens chercher quelques avis et retours d'expérience pour me rassurer sur un litige avec mon ancien propriétaire.
J'ai quitté mon appartement en septembre. Le propriétaire étant en déplacement, il a envoyé son fils (comme mandataire) pour faire l'état des lieux de sortie le 6 septembre. Le document a été rempli, signé par nous deux, et indique "OK" pour absolument toutes les pièces. Aucune dégradation, ni aucune réserve n'est notée.
Le problème : Aujourd'hui, dernier jour du délai légal d'un mois, je reçois mon décompte de fin de bail. Il me rend une partie de la caution, mais retient 112,70 €. J'ai donc bien reçu le virement mais il manque cette somme. Il me facture deux choses :
62 € pour le balcon ("retouche peinture et débarrasser encombrants") : il s'agit d'un brise-vue en bambou qui était en fait déjà là à mon entrée, j'ai les photos de l'état des lieux d'entrée pour le prouver, ainsi que des frais de nettoyage tels qu'aspirer les poussières du faux gazon. Il m'a parlé de peinture à refaire, j'ai vraiment pas compris où. Quoi qu'il en soit l'état des lieux a été signé sans dégradations constatées.
50,70 € pour le robinet de la cuisine : un trou s'est formé sous le bec du robinet avec le temps (usure du métal). Je lui ai dit avant l'état des lieux qu'il y avait un trou qui s'est formé donc cela fuité au niveau du bec. Il m'a proposé de le remplacer moi-même, à mes frais. J'ai dit que je ne savais pas le faire. Après recherches, j'ai cru comprendre que c'est au propriétaire de le remplacer à ses frais et pas moi comme le métal s'est effrité avec le temps, je n'ai fait qu'ouvrir et fermer le robinet.

Après avoir reçu le déceompte, j'ai de suite appelé le propriétaire. Au téléphone, le proprio a essayé de me faire culpabiliser. Il a surtout avoué avoir constaté ces "dégâts" après mon départ, lors de l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire. Pour couronner le tout, il n'a fourni aucune facture, juste des lignes tapées sur son propre décompte. Il m'a même proposé de couper la poire en deux (50/50 pour le balcon), ce que j'ai évidemment refusé. Je lui ai pourtant dit qu'il n'avait pas le droit de faire et que c'était illégal, mais il a toujours su retourner la chose. De même, il m'a dit que son fils ne savait pas faire les états des lieux or une semaine avant il m'avait dit qu'il savait faire. De plus, il m'a dit pourquoi je n'ai pas dit à son fils que le robinet était vétuste. Il a retourné la chose en sa faveur, mais puisqu'il a demandé à son fils de faire l'état des lieux, il pouvait en profiter pour le notifier au sujet du robinet vétuste. J'ai demandé les factures des réparations effectuées mais je les attends puisqu'il est en déplacement selon lui. Il m'a même dit que je pouvais trafiquer moi-même l'état des lieux de sortie mais son fils a aussi un exemplaire !

Je viens de lui envoyer une mise en demeure par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR en ligne) avec la copie de l'état des lieux de sortie. Je lui ai rappelé les textes de loi :
L'état des lieux de sortie de son fils fait foi, ses constats a posteriori avec le nouveau locataire sont illégaux. L'usure du robinet relève de la vétusté (à sa charge exclusive). L'absence totale de devis ou factures rend les retenues nulles.

Je lui laisse 8 jours pour me virer la somme manquante, sinon je saisis la CDC (Commission Départementale de Conciliation) en exigeant la majoration légale de 10 % du loyer hors charges par mois de retard (le délai légal d'un mois s'arrêtant aujourd'hui).

Je sais que mon dossier tient la route, mais le côté "conflit" est toujours un peu stressant. Suis-je correct ? Notamment concernant le robinet ? Est-ce que certains d'entre vous ont déjà dû aller jusqu'à la CDC pour un cas similaire ? Est-ce que la simple lettre recommandée suffit généralement à faire plier ce genre de proprio de mauvaise foi ? J'ai l'impression d'abuser et de ne pas être légitime parce que l'appel était atroce.

Merci d'avance pour vos retours et conseils !

[Sauvegarde]

Bonsoir,

À mon avis, votre dossier est plutôt solide, et le point essentiel n’est même pas la facture : c’est l’état des lieux de sortie.

Vous avez un état des lieux de sortie contradictoire, signé par vous et par le fils du propriétaire agissant comme son mandataire, et tout y est indiqué « OK ». Le propriétaire peut difficilement revenir ensuite sur cet état des lieux en invoquant des défauts qu’il aurait découverts après votre départ, notamment à l’occasion de l’entrée du locataire suivant.

Pour le balcon, si le brise-vue était déjà présent à votre entrée et que vous avez en plus des photos le démontrant, je vois mal comment son enlèvement pourrait vous être facturé. Même chose pour un nettoyage ou une retouche de peinture qui n’apparaît nulle part dans l’état des lieux de sortie.

Concernant le robinet, il faut distinguer l’entretien courant du remplacement de l’équipement. Les joints, clapets ou presse-étoupes font partie des réparations locatives. En revanche, si le corps métallique du robinet s’est réellement perforé par corrosion/usure normale, on est plutôt dans la vétusté, qui reste à la charge du propriétaire. Et là encore, l'état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation.

Je mettrais seulement un petit bémol à ce que vous écrivez concernant les factures : l’absence de facture ne rend pas automatiquement une retenue illégale. Le bailleur doit « dûment justifier » la somme retenue et un devis peut notamment constituer un justificatif. En revanche, une simple ligne inscrite par le propriétaire sur son propre décompte, sans élément permettant d’établir la dégradation et son montant, est évidemment beaucoup plus contestable.

Votre LRAR était donc la bonne démarche.

Si le délai d’un mois était bien applicable puisque les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sous réserve notamment que vous ayez communiqué votre nouvelle adresse.

Donc personnellement je ne transigerais pas sur les 112,70 € à ce stade. Attendez la réponse à la mise en demeure et, à défaut de remboursement, saisissez la Commission départementale de conciliation. Pour une somme pareille et avec un état des lieux de sortie indiquant « OK », c’est au propriétaire qu’il faudra surtout expliquer et justifier sérieusement ses retenues.

Et ne vous laissez pas impressionner par l’appel téléphonique : ce qui comptera en cas de litige, ce sont les documents et les preuves, pas celui qui aura parlé avec le plus d’assurance au téléphone.

[MathieuLLL]

Sauvegarde a bien résumé. Je suis propriétaire bailleur et je confirme : un EDL signé sans réserve, c'est verrouillé. Le proprio ne peut pas revenir dessus avec ce qu'il a "découvert" lors de l'entrée du locataire suivant, c'est sans fondement juridique.

Pour le robinet, pas de doute : un métal qui s'érode avec le temps sur une robinetterie, c'est de la vétusté, pas une réparation locative à votre charge.

La LRAR avec rappel des 10% par mois de majoration suffit souvent à régler ce genre de cas. Les bailleurs de mauvaise foi recalculent vite leur position quand la pénalité monte. Tenez bon, votre dossier est solide.

[Sauvegarde]

MErci @ MathieuLLL pour sa confirmation.
Pour information je suis également propriétaire bailleur de nombreux biens (enfin de moins en moins, cause stratégie patrimoniale).
Belle journée à vous