cheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

[ericson]

Sujet : Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

Bonjour à tous,

Je viens vers vous parce que je suis un peu bloqué avec la vente de ma maison et j'aurais bien besoin de vos lumières ou d'avis de personnes qui ont déjà géré ce genre de situation.

Pour poser le décor : ma maison est en vente à 400 000 €. Vu le prix et le secteur, le marché est un peu calme, et après plusieurs mois, j'ai dernièrement un acheteur sérieux sur les rangs. Sauf que ces acheteurs me proposent des montages bizarres, et ça m'angoisse pas mal niveau sécurité. Ils me poussent pour emménager tout de suite et me verser de l'argent chaque mois (soit disant pour rembourser la maison au fur et à mesure, ou en mode location-vente), en se disant qu'on signe l'acte définitif chez le notaire dans 6 mois. La raison : ils viennent d'acheter un commerce et veulent attendre 6 mois pour avoir des bilans à présenter à la banque pour leur prêt immo. Ils disent avoir une maison en location, de l'assurance vie, etc. Ils nous ont bien fait comprendre qu'ils étaient largement solvables.

Le problème, c'est le timing. On doit déménager dans un mois à 700 km de là. N'ayant pas l'argent de la vente de la maison, cela nous oblige à louer dans un premier temps. En un mois, il faut trouver une location, préparer tous les cartons et déménager... C'est chaud.

Je me pose plein de questions sur les options qu'ils proposent. Si certains d'entre vous ont déjà vu ou fait ça, je suis preneur de vos avis :

Leur proposition : La location-accession
Ils louent pendant 6 mois, paient un loyer, plus éventuellement une somme qui commence à payer la maison. Au bout de 6 mois, s'ils ont le financement, ils paient le restant.

Mais s'ils s'installent tout de suite, je crois que si le prêt est refusé, je dois leur rendre toute la partie "remboursement".

Au niveau fiscal, comme c'est ma résidence principale, je ne paie normalement rien sur la plus-value. Mais s'ils l'habitent sans acte de vente définitif, ma maison devient une résidence locative ou secondaire. D'après mes calculs, je me retrouverais avec 8 000 à 10 000 € d'impôts sur la plus-value. Donc les loyers ne serviraient qu'à payer l'impôt... Sans garantie d'achat à la fin !

Leur alternative : Ne pas payer de loyer du tout
L'acheteur m'a même proposé de s'y installer gratuitement pour éviter que je sois imposé. Mais je crois que ça ne change rien pour l'impôt sur la plus-value, et en plus ça veut dire qu'ils squattent 6 mois à l'œil si la banque dit non.

Mon idée (est-ce légal ?) : Un bail classique avec loyer surévalué
Dans l'idée, il faudrait quand même avoir une grosse compensation financière s'ils n'ont pas leur prêt. Est-ce que je peux leur faire signer un bail classique avec un loyer très surévalué (par exemple calculer 5% de rentabilité sur 400 000€, soit environ 1660 €/mois serai un loyer de base à augmenter pour surévaluer), comme ça si ça capote, je garde tout légalement ? A-t-on le droit de faire ça sans risquer une requalification par un juge, sachant qu'il n'y a pas d'encadrement des loyers chez moi ?

Vous voyez que cette situation est stressante. Organiser des cartons et une location en urgence à 700 kilomètres de là pour assurer la rentrée scolaire entre Magalas et Roujan rajoute une pression colossale.

Merci d'avance pour la moindre aide ou retour d'expérience !

[GestiondeFortune]

Bonjour,

À votre place, je refuserais toute remise des clés avant la signature définitive chez le notaire et le paiement intégral du prix.

Le problème principal est simple : aujourd’hui, ces acheteurs ne sont pas finançables. Ils vous demandent donc de supporter pendant six mois leur risque bancaire, alors qu’eux profiteraient immédiatement de la maison.

La location-accession n’est pas un simple arrangement entre particuliers. C’est un montage juridique précis, à faire encadrer par un notaire. Une partie des sommes versées peut devoir être restituée si l’achat ne se réalise pas.

Le bail classique avec un loyer élevé me paraît encore plus dangereux. Vous donneriez aux acheteurs le statut de locataires, avec les protections correspondantes. Si leur prêt est refusé au bout de six mois, ils pourraient rester dans les lieux et vous ne pourriez pas simplement leur demander de partir. De plus, un bail d’habitation vide est normalement conclu pour trois ans, pas pour six mois.

L’occupation gratuite n’est pas non plus une solution : vous auriez tous les risques liés à l’occupation du bien, sans loyer, et cela pourrait également compromettre l’exonération de plus-value sur votre ancienne résidence principale.

Le plus prudent serait donc :

de signer éventuellement un compromis avec une date de vente dans six mois ;
d’exiger un dossier bancaire sérieux et un apport clairement justifié ;
de prévoir une condition suspensive de prêt très précise ;
de conserver les clés jusqu’à l’acte définitif ;
de faire rédiger toutes les clauses par votre propre notaire.

En résumé, ils veulent occuper maintenant une maison qu’ils ne savent pas encore s’ils pourront financer. Ce n’est pas à vous de prendre ce risque à leur place.

Leur proposition n’est pas forcément malhonnête, mais elle est clairement très avantageuse pour eux et très risquée pour vous.

[Discret]

Bonjour,

Situation vécue lors de ma première vente d'appartement.
Nous signons un compromis de vente à la fin du mois d'Octobre. L'acheteur veut acheter l'appartement comme investissement et dépose une demande de prêt.
Nous déménageons à 90 Km. Juste avant ou juste après Noël, mon père m'informe que le notaire a cherché à nous joindre en l'appelant au téléphone. Il demande qu'on le rappelle.
Le lendemain, on le rappelle. Il nous informe que notre acheteur a obtenu son prêt et souhaite disposer des clefs au plus vite avant le 01 Janvier.
Discussion avec le notaire qui ne peut fixer la date de signature de la vente avant le 15 Janvier.
Je demande conseil au notaire. Il me conseille de ne pas donner les clefs avant la signature.
Nous convenons d'une excuse d'indisponibilité liée aux fêtes de fin d'année.
La vente est signée le 15 Janvier et les clefs remises à la signature.

Si vous installez un futur acheteur dans votre maison :
- L'acheteur peut finalement ne pas acheter.
- Le statut juridique change. Vous avez affaire à un locataire.
- Difficultés en cas de dégradations.
- Financement incertain.
- Fiscalité et assurances.

Est-ce que votre maison est au prix du marché ?

[Sauvegarde]

Même sujet, posté ici

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/acheteurs-qui-demandent-une-location-avant-achat-quels-risques.54419/

[Eric123]

Bonjour,

Des réponses ici :

Acheteurs qui demandent une location avant achat : quels risques ?

https://www.legavox.fr/forum/immobilier/achat-immobilier/acheteurs-demandent-location-avant-achat_239731_1.htm

[MathieuLLL]

Le point qui me semble le plus important et pas encore bien souligné : surtout ne signe pas de bail, même surévalué. Dès qu'il y a un bail signé, peu importe le montant du loyer, l'occupant devient un locataire protégé par la loi du 6 juillet 1989. Si leur prêt est refusé au bout de 6 mois, tu peux te retrouver avec des gens chez toi que tu ne peux pas expulser facilement. C'est le scénario catastrophe.

Sur la plus-value RP : ton analyse est correcte si tu signes un bail. Mais si le bien reste vacant (sans bail, sans occupant), l'administration fiscale tolère un délai raisonnable entre ton départ et la vente. Donc si tu pars et que tu vends dans la foulée sans jamais louer, tu restes en principe exonéré. C'est documenté dans les textes du fisc (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

La vraie solution à explorer avec ton notaire : un compromis de vente avec une condition suspensive d'obtention de prêt à 6 mois, et une indemnité d'immobilisation conséquente (5 à 10% du prix) que les acheteurs versent tout de suite. Si le prêt est refusé pour une vraie raison, tu leur rembourses. S'ils se désistent sans raison valable, tu gardes l'indemnité. Et surtout, pas de clés avant la signature définitive.