Retenu charges sur dépôt de garantie

[luludavid]

Bonjour,

Je me permets de créer ce sujet pour demander de l'aide sur une régularisation de charges inattendue. Nous avons récemment déménagé avec ma compagne d'un appartement meublé jamais loué avant, où nous sommes restés deux années. Le montant de provision sur charges du loyer était annoncé à 85 euros par mois.

Toutefois, suite à notre déménagement, notre dépôt de garantie a été retenu (presque) deux mois plus tard pour 44 euros de frais de nettoyage, mais surtout plus de 4000 euros de régularisation des charges locatives. En effet, on nous indique que nous aurions dû payer 235 euros de provision sur charges suite à une erreur de calcul, d'où un surplus de 150 * 12 mois * 2 années ~ 3600 + taxes d'enlèvement d'ordures pas incluses dans la provision non plus, au total ~4500 euros d'impayés.

Notre caution a donc été entièrement retenue à cet effet, et on nous demande de régler le restant avant le délai de 2 mois à compter de l'état des lieux sortants. Au vu des pièces justificatives, il semble qu'effectivement la consommation énergétique du logement a bien été évaluée à ce montant.

Nous n'avons aucunement été notifiés d'une régularisation des charges à quelque moment pendant ces deux années, auquel cas nous aurions pu nous prémunir un peu plus en avance. Il semblerait que l'appartement ait été reloué au même montant (sans réajustement des provisions sur charge) à une personne de notre connaissance, cela constitue-t-il une preuve de mauvaise foi de l'agence ?

Au vu du montant demandé d'un coup, je me pose plusieurs questions: l'agence (Century 21) a-t-elle le droit de retenir une partie de ce montant sur le dépôt de garantie ? Est-ce légal de jouer sur le montant des charges sur provision pour louer des appartements moins chers ?

Un conseiller de l'ADIL m'a indiqué qu'il n'y avait rien à faire malgré la filouterie en apparence, et qu'une démarche légale aurait très peu de chances d'aboutir.

Merci de votre lecture,

[justedroit]

Bonjour luludavid,
Je ne partage pas l'avis du conseiller de l'ADIL. Voici donc le mien à votre considération ou pas.

Ecartons d'abord les préliminaires que sont la retenue des frais de ménage du logement et la TEOM :

Pour les frais de ménage : l'EDL de sortie doit mentionner que le logement nécessite un nettoyage et que vous y avez convenu par apposition de votre signature sur celui-ci.
En ce cas, un justificatif doit y être joint.

Pour la TEOM : il faut vérifier que le montant qui vous est réclamé par le bailleur ne comprend pas aussi les frais de gestion prélevés par l'Etat pour le compte des collectivités locales qui sont la partie des charges non récupérables mais pourtant souvent comprise à son appel.
A cet effet, le justificatif qui vous est dû, la dévoile.

L'IDEE du MOYEN.

Cette façon de faire qui consiste à indiquer à son preneur un montant d'une provision mensuelle sur charges, en l'espèce de 85 € puis 2 ans + tard au départ de son locataire, lui réclamer sa régularisation s'élevant à 235 € soit un réajustement de 176 % au prétexte d'une erreur alors que, celle-ci est reproduite au nouveau locataire en place, constitue à mon sens, un contrat bail exécuté de mauvaise foi et une réticence dolosive (DOL)

Article 1104 du Code civil pour l'un :
« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public ».

Article 1130 du Code civil pour l'autre :
« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Il en résulte de ces textes que l'axe de votre défense est :

Que si l'on admet cette étonnante erreur de la part d'un professionnel de gestions locatives, elle aurait pu, pour le moins, être réparée lors de la régularisation annuelle des charges.
Or, elle n'a pas eu lieu et pour cause.

Que si l'on admet que le bailleur n'est pas tenu à la régularisation annuelle des charges ni à un devoir d'information, son silence sur l'important écart d'augmentation de 176 % constitue bien pour le moins, une faute préjudiciable.

Et, si l'on ajoute que cette façon de faire est toujours appliquée au nouveau locataire, elle devient une méthode.

Dés lors, la qualification d'une erreur n'est pas acceptable et le dol est consommé.

Il en résulte, d'une part, que si vous aviez été au courant de cette augmentation lors de la régularisation des charges, vous auriez pu résilier votre bail à ce moment-là.

Et, d'autre part, si lors de la signature du bail, vous aviez été mis au courant du montant réel de la provision sur charges, vous n'auriez probablement pas accepté cette location à dessein attractive ; d'où votre perte de chance de rechercher ailleurs un logement à moindre de frais en regard de votre situation judiciaire.

C'est pourquoi, je vous suggère de réclamer au bailleur, une allocation en dommages-et-intérêts pour le préjudice subi d'un montant qui ne saurait être inférieur à celui réclamé du réajustement de vos charges, sachant que ce MANDANT est tenu en responsabilité des actes de son MANDATAIRE, quitte lui au besoin, de se retourner à son encontre s'il n'est pas au courant de cette situation.

Enfin, la démonstration assurée de cette réticence dolosive est votre détention de la copie du bail du nouveau locataire sur lequel est mentionné cette même valeur (l'erreur) de provision sur charges.

[luludavid]

Bonjour @justedroit, je tiens tout d'abord à vous remercier pour votre réponse rapide et détaillée, c'est très appréciable face à ce type de litige.

Pour les considérations initiales:
1. L'EDL de sortie ne mentionne en aucun cas la nécessité de frais de ménage, uniquement des "marques" (discutables au vu des photos prises) au niveau des endroits qui ont été nettoyés. J'imagine que cette partie-là est contestable ? (je vais demander une facture pour avoir une preuve d'intervention de l'entreprise de nettoyage)
2. Les frais de gestion sont bien exclus de la TEOM, rien à signaler donc de ce côté-là.

Après une étude plus approfondie des éléments, quelques rectifications/précisions s'imposent de mon côté:

1. La régularisation des charges après notre première année de location (01/2024 - 01/2025) s'est faite très en retard (fin Juin 2025), probablement suite à un changement de syndic. Ça pourrait expliquer que la provision sur charges n'est pas été révisée entre nos deux années de location.
2. L'appartement a effectivement été reloué au même prix, mais en prenant en compte cette augmentation de charge et en baissant le loyer fixe de 150 euros pour que le loyer total retombe à 1600 euros. Nous aurions probablement pu avoir cette marge de négociation lorsque nous l'avons loué si nous avions été au courant, mais cela réfûte la mauvaise foi de l'agence mise en cause dans mon message initial (seulement que l'agence était au courant de l'augmentation de la provision).

L'axe de défense quant à la malhonnêteté potentielle du bailleur est donc plus fragile que je ne l'avais prévu, et seule la partie sur la réticence dolosive est retenable. À ce titre, je pensais adresser une première réponse au bailleur pour lui signifier ma surprise et lui réclamer un justificatif d'estimation des charges antérieur à notre location (2023-2024), qui constituerait une vraie preuve de pratique commerciale doûteuse. Cela vous semble-t-il tenable ? Puis-je toujours négocier une remise à ce titre.

Merci de votre lecture,

[justedroit]

Bonjour luludavid,
Si l'EDL de sortie ne mentionne en aucun cas la nécessité des frais de ménage, il ne peut le prétendre ultérieurement si tel est bien son libellé.

Sachez qu'un bailleur n'est pas tenu à réparer les désordres du logement au départ de son locataire malgré la retenue sur son montant de garantie. Mais il doit justifier la dépense par des tickets de caisse, devis, factures non acquittées.

À ce titre, je pensais adresser une première réponse au bailleur pour lui signifier ma surprise et lui réclamer un justificatif d'estimation des charges antérieur à notre location (2023-2024), qui constituerait une vraie preuve de pratique commerciale doûteuse. Cela vous semble-t-il tenable ? Puis-je toujours négocier une remise à ce titre.

Evidemment que vous pouvez toujours négocier une remise car le changement du gestionnaire n'est pas votre affaire.

Bonne négo !

[Eric123]

(...)
1. La régularisation des charges après notre première année de location (01/2024 - 01/2025) s'est faite très en retard (fin Juin 2025), probablement suite à un changement de syndic. Ça pourrait expliquer que la provision sur charges n'est pas été révisée entre nos deux années de location.
(...)

Bonjour,

Vous semblez ne pas connaitre le fonctionnement d'une copropriété.

Les comptes de votre copropriété doivent fonctionner en année civile : Donc du 01 janvier de l'année N au 31 Décembre.
Le 31 Décembre, les comptes sont arrêtés et le syndic a trois mois pour payer les factures en cours, solder les comptes individuels, préparer l'AG et transmettre les comptes au conseil syndical pour vérification. Il faut louer une salle pour l'AG. Il y a normalement discussion entre le syndic et le conseil syndical pour élaborer l'ordre du jour de l'AG, il y a la préparation des envois postaux ou numériques des convocations, un délai de 21 jours francs entre la remise de la convocation et le jour de l'AG. Les comptes doivent être approuvés par une AG dans les six mois. Ce qui fait que des comptes clos le 31 Décembre voit souvent une AG d'approbation avoir lieu en Juin. Un mois pour envoyer le compte rendu, un mois pour purger le compte-rendu de tout recours. Les régularisations de charge peuvent donc avoir lieu 9 mois après la fin de l'année comptable, plus tôt si le syndic est diligent.

Tout dépend aussi de la taille de la copropriété. Je connais une copropriété à 7 copropriétaires et 13 lots. L'AG se fait dans le séjour d'un copropriétaire. J'habite une copropriété à 107 copropriétaires et 288 lots. Notre comptabilité fonctionne du 01 Avril de l'année N au 31 Mars de l'année N+1. L'AG a lieu au mois de Septembre. La location de la salle d'AG, c'est 480 Euros. Les régularisations de charge se font au mois d'Octobre de l'année N+1 pour les copropriétaires.

Donc, une fin d'annnée comptable le 31 Décembre de l'année N et une régularisation des charges fin Juin de l'année N+1, c'est tout à fait raisonnable. Le propriétaire dispose de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives.

[luludavid]

Merci pour ces détails complémentaires !

J'éviterai d'avancer dans mon courrier de réponse que la régularisation était trop tardive, uniquement que la provision initiale à l'année N-1 était probablement très largement sous-valuée, en demandant le compte de charges de cette année pour appuyer mon propos.

Ceci étant dit, j'aurais dû par ailleurs être notifié d'un triplement du montant des charges même si aucune obligation légale ne semble exister à ce sujet. À noter que les documents de régularisation des charges viennent seulement d'être déposés il y a quelques jours sur mon espace locataire par l'agence, et pas au moment de la régularisation.

[justedroit]

Bonjour luludavid,
Pour la bonne compréhension du dialogue, je précise si vous ne l'aviez remarqué, que les propos sur ces détails complémentaires qui ne sont pas du tout l'objet du litige mais bien le triplement des charges en regard du montant de la provision qui n'a pas été modifié en cours de location, sont d'un autre intervenant.

Gardez bien en tête que pour le moins, une faute en responsabilité a été commise par le gestionnaire qui vous doit réparation.

En cas, de difficultés revenez dans ce forum, j'ai en tête un Arrêt d'une Cassation d'un cas assez similaire, où le bailleur a perdu la procédure dans son recours ; il ne reste plus qu'à fouiller non pas dans ma mémoire mais dans mes documents pour tenter le trouver.

[luludavid]

Bonjour @justedroit,

J'avais effectivement constaté qu'il s'agissait d'un autre interlocuteur, l'information reste intéressante à savoir (même si elle ne va pas dans mon sens) car elle m'évitera de me fourvoyer en accusations sur ce point !

Pour les évolutions récentes, j'ai envoyé un mail qui résumait toutes les erreurs commises dans le cadre de cette réclamation de l'agence mardi 24, qui est depuis resté sans réponse par mail, mais qui a conduit à la réception d'un courrier recommandé avec avis de réception de mise en demeure sous 8 jours reçu vendredi et réellement réceptionné à la Poste lundi (hier). Il n'y a donc pas de volonté de dialogue apparente de l'agence qui se montre plutôt pressée et menaçante

Je pense qu'il va falloir faire une réponse plus officielle (LRAR) qui rappelle les points mentionnés dans mon mail (erreurs + demande de pièces complémentaires pour justifier de la provision sur charges trompeuse), tout en rajoutant d'autres points complémentaires pas encore mentionnés (absence de DPE joint au bail, indication des 10%/mois de retenue selon la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Je vois un avocat à la mairie de ma ville mercredi pour m'aider sur la formulation du courrier.

Dans le cadre de ces éléments supplémentaires, je pensais également mentionner la possibilité de contacter la répression des fraudes mais également des associations de consommateurs comme UFC que choisir. Est-ce quelque chose qui vous paraît envisageable ?

Je suis également intéressé par l'arrêt de cassation que vous mentionnez, si jamais cela peut m'aider à avancer d'autres arguments.

Bien à vous,

[justedroit]

Bonjour luludavid,
Une association de défense de consommateurs peut effectivement vous aider.

J'ai pu mettre la mains sur la jurisprudence en question qui va dans le sens de mon raisonnement et de votre histoire.

Voici ses références : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 octobre 2015, 14-21.710, Inédit Cour de cassation - Chambre civile 3 N° de pourvoi : 14-21.710

[luludavid]

Bonjour justedroit,

J'ai finalement réussi à me sortir partiellement d'affaire en contactant directement la propriétaire et en lui exposant mon incompréhension et les différents arguments en ma faveur. Elle a penché en ma faveur et a décidé de me "faire cadeau" d'une des deux années de régularisation, en l'occurrence la plus onéreuse pour moi. Mon préjudice est donc descendu de 4500 euros à 2000 euros, ce qui me semble beaucoup plus acceptable.

En tout état de cause, l'agence est responsable du litige mais n'acceptera jamais de payer sans procédure, je pense qu'une sortie à l'amiable (en l'occurrence sans passer devant une commission de conciliation) était la meilleure issue souhaitable à ce problème.

Je vous remercie du temps que vous avez pris pour nous aider, vos arguments ont plus que certainement joué en notre faveur ! Bien à vous.