AG, vote de changement de syndic, ordre des votes

[cycliste]

Bonjour,
J’ai fait mettre à l’ordre du jour d’AG des syndics concurrents (je ne suis pas au conseil syndical). Or, j’ai découvert dans la convocation que le syndic X a reformulé mes propositions en les faisant démarrer par « En cas de non renouvellement du cabinet X… ».
L’asso Arc-Copro:

• met en garde le Conseil syndical (NB: quand il est l’auteur des résolutions) qu’il s’assure bien que le syndic ne reformule pas les résolutions
• que le Président de séance peut changer l’ordre des résolutions
• « Si la résolution est amendée les votes par correspondance son réputés défaillant »
• qu’on doit d’abord voter sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25, puis si aucune candidature n’a obtenu la majorité absolue, alors on fait un second tour à la majorité simple

Ma question: maintenant que le syndic a changé mes propositions, est-ce que cela veut dire qu’il faudra forcément voter en premier au 1er tour sur le renouvellement du syndic actuel (puis après sur les autres)? Que le président de séance ne peut pas changer l’ordre sans invalider les votes par correspondance?

[victoire3000]

Bonjour,
Si la majorité est d'accord pour changer de syndic cela ne changera rien au résulta.
Notre ancien syndic Foncia avait pris l'habitude de modifier mes questions. Il faut contacter les autres copropriétaires pour voir si vous avez une bonne majorité et vous proposer comme secrétaires pendant l'AG. Car ils sont capable d'écrire ce qu'ils veulent dans le procès verbal.
J'ai partagé mon expérience dans un article si cela peut vous aider.
Le concurrent vous aidera à rédiger le pv et il l'enverra !

[cycliste]

Bonjour,
Si la majorité est d'accord pour changer de syndic cela ne changera rien au résulta.
Notre ancien syndic Foncia avait pris l'habitude de modifier mes questions. Il faut contacter les autres copropriétaires pour voir si vous avez une bonne majorité et vous proposer comme secrétaires pendant l'AG. Car ils sont capable d'écrire ce qu'ils veulent dans le procès verbal.
J'ai partagé mon expérience dans un article si cela peut vous aider.
Le concurrent vous aidera à rédiger le pv et il l'enverra !

Merci pour la réponse. Le problème est que mes propositions d’AG sont déjà dans la convocation. Et je suis pas sûr du tout d’avoir une majorité, il ne reste que l’espoir de convaincre en AG.
Donc ma question est de savoir comment ça va se passer en AG en pratique, si je peux changer en tant que Président de séance l’ordre des 4 syndics (je pense que ça a une petite influence).

[victoire3000]

Je suis pas juriste mais je dirais : oui - non - oui

Oui : car le président à le droit de modifier l'ordre des questions
Non car il est écrit : « En cas de non renouvellement du cabinet X… ».
Oui quand même car il est interdit de modifier les questions donc il ne pourront pas annuler la décision devant un tribunal.

Le syndic a l’obligation de prendre en compte les questions, qui lui sont adressées pour inscription à l’ordre
du jour de l’assemblée générale par un copropriétaire ou le conseil syndical sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Le syndic n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).
Cela signifie qu’il est tenu de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.

Essayez de porter à l'ordre du jour des durée de contrat de 1 an pour pouvoir les remettre en concurrence l'an prochain et cela vous met en position de force par rapport au syndic.
Et ne propose qu'un seul concurrent pour éviter de disperser les voix entre plusieurs concurrents.

https://www.informationsrapidesdelacopropriete.fr/cote-pro/7031-copropriete-l-inversion-des-questions-portees-a-l-ordre-du-jour

[cycliste]

Merci infiniment victoire3000 pour avoir pris le temps pour cette argumentation sourcée, ça répond totalement à ma question. On est déjà à un contrat d’un an.
Ce que je crains, c’est que mes voisins soient indifférents aux mensonges (prouvés) du syndic qui ne les concernent pas personnellement. Mais cela est une autre histoire.

[Eric123]

Bonjour,

Normalement, l'ordre du jour est établi par le syndic après consultation du conseil syndical. Mais malheureusement, ce n'est pas toujours le cas.

Une modification d'une résolution avant vote de l'AG entraine le vote contre de tous ceux qui ont voté oui par correspondance.

Un vote sur le contrat de syndic se vote à l'article 25, Majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents à l'AG. Si le vote oui atteint 30%, il y a un deuxième vote à l'article 25-1, majorité simple des présents.

[cycliste]

Bonjour Éric, merci pour la réponse. Concernant ce point:

Un vote sur le contrat de syndic se vote à l'article 25, Majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents à l'AG. Si le vote oui atteint 30%, il y a un deuxième vote à l'article 25-1, majorité simple des présents.

De ce que je comprends, ça c’est le cas si il y a 1 syndic à voter. Mais selon ARC Copro (cf mon premier message):

Il faut donc être vigilant. Il suffit que le président de séance, chargé de
veiller au bon déroulement de la séance, reformule la question et soumette
au vote, à tour de rôle, chacune des candidatures :
• Dans un premier temps, vote sur chacune des candidatures à la majorité
de l’article 25,
• Dans un second temps, si aucune candidature n’a obtenu la majorité
absolue, procéder à un « second tour », à la majorité simple de l’article
24, c’est-à-dire des copropriétaires présents et représentés.

Sur cette page
https://arc-copro.fr/documentation/quelques-regles-respecter-si-vous-souhaitez-changer-de-syndic
ils disent que la justice a annulé des décisions d’AG votant le syndic Sagim parce que celui-ci avait fait procéder au vote à l’article 25 puis directement au « second tour » à l’article 24, alors qu’il y avait un syndic concurrent.

Qu'ayant constaté que la résolution 18-1 portant sur la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic n'avait pas été approuvée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il avait été procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 qui avait conduit à la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic, la cour d'appel, qui a relevé que la société Gexio était également candidate, en a exactement déduit que l'assemblée générale ne pouvait valablement procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 sur la candidature de la société Sagim qu'après avoir soumis au vote à la majorité de l'article 25 la candidature de la société Gexio et que les décisions 18-1 et 18-2 de l'assemblée générale du 3 avril 2009 devaient en conséquence être annulées

Donc il me semble clair que l’ordre du vote est par ex pour 3 syndics (en s’arrêtant dès qu’on a la majorité requise):

• Syndic 1 (article 25)
• Syndic 2 (article 25)
• Syndic 3 (article 25)
• Syndic 1 (article 24)
• Syndic 2 (article 24)
• Syndic 3 (article 24)

Et selon l’ARC Copro, le président pourrait changer l’ordre des syndics quelque soit l’intitulé des questions.

[Eric123]

Bonjour,

Il n'y a pas d'article 24 dans l'élection d'un syndic. Il y a l'article 25, majorité de TOUS les copropriétaires, présents ou représentés à l'AG ET absents.
Si le vote à l'aricle 25 recueille au moins 30% de votes favorables mais pas la majorité, il est remis au vote à l'article 25.1, qui est la majorité des présents et représentés avec un minimum de 30% de votes favorables.

Pour un changement de syndic, il est obligatoire d'anticiper au moins 6 mois avant, afin de discuter les différents points de son contrat qui doit être conforme au contrat type.

Vous avez intérêt à limiter les propositions de changement de syndic au minimum afin de ne pas disperser les votes.

Avez-vous fait des statistiques de participation à l'AG pour les trois dernières années ? Qu'ont donné les précédents votes pour le syndic ?

[cycliste]

Il n'y a pas d'article 24 dans l'élection d'un syndic. Il y a l'article 25, majorité de TOUS les copropriétaires, présents ou représentés à l'AG ET absents.
Si le vote à l'aricle 25 recueille au moins 30% de votes favorables mais pas la majorité, il est remis au vote à l'article 25.1, qui est la majorité des présents et représentés avec un minimum de 30% de votes favorables.

L’article de l’ARC Copro que j’ai cité mentionne un jugement de cassation, qui dit que l’article 24 s’applique aussi aux votes de syndics.

Voici un extrait de cet arrêt qui a condamné le syndicat de copropriété pour non-respect de l’article 19, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 :
« Mais attendu que l'article 19 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, s'applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l'approbation de l'assemblée générale

Qu'ayant constaté que la résolution 18-1 portant sur la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic n'avait pas été approuvée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il avait été procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 qui avait conduit à la désignation de la société Sagim aux fonctions de syndic, la cour d'appel, qui a relevé que la société Gexio était également candidate, en a exactement déduit que l'assemblée générale ne pouvait valablement procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 sur la candidature de la société Sagim qu'après avoir soumis au vote à la majorité de l'article 25 la candidature de la société Gexio et que les décisions 18-1 et 18-2 de l'assemblée générale du 3 avril 2009 devaient en conséquence être annulées

[Eric123]

Bonjour,

Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1548

Il y a de nombreuses videos sur YouTube.
https://www.youtube.com/watch?v=UW2hUn8bGbM

ARC : Pourquoi changer de syndic lorsqu'on est une copropriété ? Martine Wakin
https://www.youtube.com/watch?v=Iab9iwfMmQE

Venez nous raconter comment s'est passé le renouvellement de votre syndic après l'AG.