Augmentations de loyer illégales (loi ALUR + passoire thermique sans DPE) + double bail frauduleux

[pacodoso]

Bonjour à tous,

Locataires depuis 2015 d'un appartement à Strasbourg (4 pièces de 95m²), je fais face à plusieurs irrégularités de la part de mes bailleurs (une indivision familiale) et j'aimerais vos avis sur la marche à suivre.

Je précise qu'en dehors des problèmes évoqués ici (loyers, DPE, bail), nous avons d'autres soucis avec les propriétaires (humidité / moisissure, vétusté des menuiseries / volets roulants), qui n'ont jamais donné suite.


Contexte

Bail signé le 30/04/2015, entrée dans les lieux le 01/07/2015.
Loyer initial : 760 €/mois + 55 € de charges.
Indice de référence : IRL du 2e trimestre, valeur de base 125,15 (T2 2014).
Révision prévue au bail : chaque 1er janvier.

Augmentations successives :

• Bail (07/2015) → indice T2 2014 : 125,15 → loyer 760 € + 55 € de charges

• 25/01/2019 → indice "T2 2017" : 127,77 → loyer 770 € + 68 € de charges

• 15/01/2021 → indice T2 2020 : 130,57 → loyer 786 € + 72 € de charges

• 11/01/2022 → indice "T2 2021" : 131,57 → loyer 789 € + 72 € de charges

• 23/01/2023 → indice T2 2022 : 135,84 → loyer 815 € + 78 € de charges

• 12/01/2024 → indice T2 2023 : 140,59 → loyer 843 € + 78 € de charges (REFUSÉE)

Aucune révision demandée en 2016, 2017, 2018 ni en 2020.

Ce que nous avons fait
En janvier 2024, nous avons refusé l'augmentation de 2024 par mail aux bailleurs, en demandant la fourniture du DPE (diagnostic de performance énergétique), qui ne nous a jamais été remis depuis le début de la location. Depuis le 24 août 2022, la loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G. Vu l'état du logement (chauffage ancien, simple vitrage sur certaines ouvertures, isolation médiocre), nous estimons être en F ou G.

À ce jour, toujours aucun DPE fourni.
Nous payons actuellement 815 €/mois (loyer de 2023, ayant refusé l'augmentation de 2024).

Les irrégularités identifiées

1. Augmentation de 2021 : rattrapage illégal de 2020 (loi ALUR)

En vérifiant les calculs, l'augmentation de 2021 intègre la révision de 2020 que le bailleur n'avait pas demandée :

Calcul correct (1 an de révision) : 770 × 130,57 / 129,72 = 775 €
Calcul du bailleur (rattrapage de 2 ans) : il arrive à 786 €

Or la loi ALUR (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) interdit tout rattrapage : si la révision n'est pas demandée dans l'année, elle est définitivement perdue. Le loyer correct pour 2021 aurait dû être de 775 €, et celui de 2022 de 778 € (au lieu de 789 €).

Cela représenterait aujourd'hui un "trop-perçu" de 660 € depuis 2021.

2. Augmentation de 2023 : illégale sans DPE (passoire thermique)

Depuis le 24/08/2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés. En l'absence de DPE, le bailleur ne peut pas prouver que le logement n'est pas une passoire thermique. Le loyer aurait dû rester gelé.

Si on combine les deux irrégularités, le loyer aurait dû être gelé à 778 € (et non 789 €, ni 815 €). Le trop-perçu est d'environ 37 €/mois depuis 2023.

3. Double bail frauduleux et convention ANAH

Lors de la signature, les bailleurs nous ont imposé de signer deux baux pour le même logement à la même date :

• Un bail au nom de ma compagne et moi (situation réelle d'occupation)

• Un bail au seul nom de ma compagne, avec moi uniquement comme caution

Les deux baux mentionnent une conformité à la convention ANAH n° 067.5-LS-2013.07-XX.X.X (conventionnement à loyer social). Ce type de convention impose des plafonds de ressources pour les locataires. En ne déclarant que les revenus de ma compagne (inférieurs aux miens), les bailleurs ont vraisemblablement pu respecter ces plafonds et bénéficier d'avantages fiscaux auxquels ils n'avaient pas droit.

Mes questions

• Peut-on exiger un retour au loyer correct de 778 € (en combinant la contestation du rattrapage illégal de 2020 et le gel pour passoire thermique) et réclamer le remboursement du trop-perçu sur 3 ans (environ 1 369 €) ?

• Le double bail et la fraude à la convention ANAH peuvent-ils servir de levier de négociation avec les bailleurs pour obtenir le remboursement amiable ? Autrement dit, est-il pertinent de leur rappeler que nous pourrions signaler cette situation à l'ANAH et à l'administration fiscale ?

• Faut-il signaler la situation à l'ANAH indépendamment de la négociation ? Les bailleurs ont potentiellement bénéficié d'avantages fiscaux indus pendant des années grâce à ce montage.

• Quelle est la procédure recommandée ? Courrier recommandé de mise en demeure d'abord, puis commission départementale de conciliation, puis tribunal ? Sachant que les mensualités de début 2023 arrivent bientôt à la limite de prescription de 3 ans.

Merci d'avance pour vos retours et conseils.

[Sauvegarde]

Le bailleur a en effet intérêt à vous rembourser le trop perçu et réviser le loyer à la baisse.

Personnellement je n'insisterai que sur cela avec un loyer gelé tant que DPE non fourni.

Rien ne vous empêche sans rien lui dire de faire le signalement à l'ANAH et au centre des impôts dont dépendent les propriétaires qui vont devoir , en plus, rembourser les impots avec pénalités..

@JusteDroit va expliquer comment bloquer le paiement des loyers sans vous mettre à la faute..

[pacodoso]

Le bailleur a en effet intérêt à vous rembourser le trop perçu et réviser le loyer à la baisse.

Personnellement je n'insisterai que sur cela avec un loyer gelé tant que DPE non fourni.

Rien ne vous empêche sans rien lui dire de faire le signalement à l'ANAH et au centre des impôts dont dépendent les propriétaires qui vont devoir , en plus, rembourser les impots avec pénalités..

@JusteDroit va expliquer comment bloquer le paiement des loyers sans vous mettre à la faute..

Merci pour votre retour.

Il vous semble donc possible de demander le remboursement du trop perçu?

Mais est-ce que je peux décider unilatéralement de revenir au montant du loyer tel qu'il devrait être, à savoir 778 € au lieu de 815 €.

Y a t'il une "limite" pour demander la régularisation (par exemple 3 ans), pour le loyer bloqué (si DPE en F/G) ou la double augmentation de 2021 (2020 non rétroactif d'après la loi Alure).

[justedroit]

Bonjour pacodoso,
Vous avez un dossier béton !

Peut-on exiger un retour au loyer correct de 778 € (en combinant la contestation du rattrapage illégal de 2020 et le gel pour passoire thermique) et réclamer le remboursement du trop-perçu sur 3 ans (environ 1 369 €) ?

Oui, naturellement.

Le double bail et la fraude à la convention ANAH peuvent-ils servir de levier de négociation avec les bailleurs pour obtenir le remboursement amiable ? Autrement dit, est-il pertinent de leur rappeler que nous pourrions signaler cette situation à l'ANAH et à l'administration fiscale ?

Argument de poids puisque L’ANAH peut exiger le remboursement intégral des aides et les impôts l'application de son redressement avec ses pénalités.

Faut-il signaler la situation à l'ANAH indépendamment de la négociation ? Les bailleurs ont potentiellement bénéficié d'avantages fiscaux indus pendant des années grâce à ce montage

Pas nécessairement.

Quelle est la procédure recommandée ? Courrier recommandé de mise en demeure d'abord, puis commission départementale de conciliation, puis tribunal ? Sachant que les mensualités de début 2023 arrivent bientôt à la limite de prescription de 3 ans.

Certes par LRAR gardant copie et si le bailleur en a vent, la doubler par un envoi simple.

Mais une lettre de mise en demeure n'interrompt pas la prescription.

Seul, un acte judiciaire comme par exemple une REQUËTE en injonction de payer cette créance auprès du greffe du tribunal de proximité l'interrompt à la date de son dépôt.

La créance doit être aussi "liquide", c'est à dire déterminée (pas d'environ de la somme), et par démonstration (l'aboutissement à ce montant)

L'action est quasiment gratuite, sans besoin d'avocat. Les frais du Commissaire de justice pour l'assignation dans le cas où votre requête est acceptée.

Dans la négociation, vous pouvez arguer que sans arrangement amiable sous un délai de 6 jours, vous lui adresserez une injonction de payer.

Mais, je pense quand même qu'en raison de ces circonstances, la demande de remboursement même prescrite restera de mise puisqu'elle constitue votre épée de Damoclès.

Bonne négo !

[pacodoso]

Peut-on exiger un retour au loyer correct de 778 € (en combinant la contestation du rattrapage illégal de 2020 et le gel pour passoire thermique) et réclamer le remboursement du trop-perçu sur 3 ans (environ 1 369 €) ?

Oui, naturellement.

Quand vous confirmez qu'on peut exiger un retour au loyer correct de 778 €, est-ce que cela signifie que je peux dès maintenant ajuster unilatéralement mon virement mensuel à 778 € (+ charges), en adressant au bailleur un courrier LRAR expliquant le détail du calcul (rattrapage illégal de 2020 intégré dans la révision 2021 + gel du loyer depuis août 2022 en l'absence de DPE) ? Ou bien dois-je attendre une décision de justice ou un accord amiable avant de modifier le montant de mon virement ?

Quelle est la procédure recommandée ? Courrier recommandé de mise en demeure d'abord, puis commission départementale de conciliation, puis tribunal ? Sachant que les mensualités de début 2023 arrivent bientôt à la limite de prescription de 3 ans.

Certes par LRAR gardant copie et si le bailleur en a vent, la doubler par un envoi simple.

Mais une lettre de mise en demeure n'interrompt pas la prescription.

Seul, un acte judiciaire comme par exemple une REQUËTE en injonction de payer cette créance auprès du greffe du tribunal de proximité l'interrompt à la date de son dépôt.

La créance doit être aussi "liquide", c'est à dire déterminée (pas d'environ de la somme), et par démonstration (l'aboutissement à ce montant)

L'action est quasiment gratuite, sans besoin d'avocat. Les frais du Commissaire de justice pour l'assignation dans le cas où votre requête est acceptée.

Dans la négociation, vous pouvez arguer que sans arrangement amiable sous un délai de 6 jours, vous lui adresserez une injonction de payer.

Mais, je pense quand même qu'en raison de ces circonstances, la demande de remboursement même prescrite restera de mise puisqu'elle constitue votre épée de Damoclès.

Bonne négo !

J'aurais besoin de quelques éclaircissements concernant ces retours :

1. Est-il recommandé de tenter d'abord une négociation amiable (LRAR avec délai), ou faut-il aller directement à l'injonction de payer pour sécuriser la prescription, quitte à négocier ensuite ?
2. Faut-il forcément passer par l'acte judiciaire pour que la créance soit reconnue, ou un accord amiable écrit avec le bailleur peut-il suffire ?
3. La prescription est-elle bien de 3 ans dans les deux cas ci-dessous, ou est-il possible de remonter au-delà ?

• Le rattrapage illégal de 2020 intégré dans la révision de janvier 2021 (violation de la loi ALUR)

• Le gel du loyer pour passoire thermique à partir du 24/08/2022 (absence de DPE // mais note attendue F ou G)

[justedroit]

Quand vous confirmez qu'on peut exiger un retour au loyer correct de 778 €, est-ce que cela signifie que je peux dès maintenant ajuster unilatéralement mon virement mensuel à 778 € (+ charges), en adressant au bailleur un courrier LRAR expliquant le détail du calcul (rattrapage illégal de 2020 intégré dans la révision 2021 + gel du loyer depuis août 2022 en l'absence de DPE) ? Ou bien dois-je attendre une décision de justice ou un accord amiable avant de modifier le montant de mon virement ?

Je vous ai répondu oui naturellement à votre question : "à un retour au loyer correct de 778 € (en combinant la contestation du rattrapage illégal de 2020 et le gel pour passoire thermique) et réclamer le remboursement du trop-perçu sur 3 ans (environ 1 369 €) ?".

Et non de ne pas payer votre loyer qui comprend sa revalorisation selon que l'on ne doit pas se faire justice soi-même.

Mais, comme vous avez déjà pratiqué cette soustraction au loyer, que probablement vous avez expliqué la raison au bailleur, la logique du comportement voudrait qu'il en soi ainsi pour tous les loyers jusqu'à l'obtention du DPE.

Est-il recommandé de tenter d'abord une négociation amiable (LRAR avec délai), ou faut-il aller directement à l'injonction de payer pour sécuriser la prescription, quitte à négocier ensuite ?

En principe l'injonction de payer vient après une négociation qui tourne en eau de boudin.
Mais, là il s'agit effectivement, de sécuriser la prescription ; autrement, c'est fichu.

Cependant, lorsque le débiteur reçoit sa signification, il a un délai de 30 jours pour y répondre ; bien qu'inhabituelle la négociation peut se passer là.

Faut-il forcément passer par l'acte judiciaire pour que la créance soit reconnue, ou un accord amiable écrit avec le bailleur peut-il suffire ?

Non, une créance est aussi reconnue par écrit s'agissant d'une reconnaissance de dette.

La prescription est-elle bien de 3 ans dans les deux cas ci-dessous, ou est-il possible de remonter au-delà ?
Le rattrapage illégal de 2020 intégré dans la révision de janvier 2021 (violation de la loi ALUR)
Le gel du loyer pour passoire thermique à partir du 24/08/2022 (absence de DPE // mais note attendue F ou G

Non, il est impossible de remonter au delà de 3 ans mais d'un délai qui court à compter de sa découverte (régularisation)