Régularisation abusive + frais de résiliation

[PauloDelgado]

Bonjour,

Je viens vers vous concernant un conflit avec mon propriétaire
Je suis dans une colocation de 6 personnes dont le propriétaire ne fait pas partie. J'ai signé pour un bail de 9 mois. Le contrat d'électricité quand je suis arrivé était au nom du propriétaire et les charges d'électricité étaient prévues.

Plusieurs mois après, après de nombreuses factures delectricite explosant le plafond que le propriétaire nous a communiqué à notre demande, nous découvrons qu'il payait un contrat à prix fixe à engagement sur 1 an au prix de 32 cts/Kwh HT

Nous décidons de changer avec mes colocataires de fournisseur d'énergie et de prendre un contrat à notre nom, avec accord du propriétaire.

Maintenant voilà, la régularisation des charges est de 170€ chacun pour nous a payer au propriétaire, soit le double de ce qui était prévu à l'estimation initiale (avec un contrat pareil pas étonnant). Cela peut il être considéré comme une régularisation abusive ?

Plusieurs sources indiquent qu'un propriétaire est responsable de l'estimation raisonnable des charges
https://www.smartloc.fr/blog/sous-estimation-de-la-provision-pour-charges/
https://www.locservice.fr/actualites/charges-locatives-sous-evaluees-6102.html

Cependant l'histoire se complique puisqu'il s'agit d'un appartement neuf donc pas de référence passée sur la consommation.

Deuxième point de conflit, le contrat pris par le propriétaire était avec engagement. La résiliation du contrat à son nom auprès d'engie lorsque nous avons pris le notre aupres d'EDF lui a donc été facturé près de 800 euros, qu'il nous demande de rembourser.

J'ai du mal à trouver des sources à ce sujet, la plupart se contentant de dire que le propriétaire n'a pas le droit de nous refacturer l'électricité.
Cependant nous sommes en temps que locataires libres de choisir notre fournisseur, sans contrainte. En ce sens, nous imposer les frais de résiliation me semble être une contrainte financière déguisée, qui entrerait en conflit avec ce principe.

Mon propriétaire est disposé à changer d'avis si je lui trouve/prouve des articles ou sources plus précises à ce sujet

Quelqu'un aurait il donc des articles de lois ou de jurisprudence ou des sources concernant ces deux conflits ?

Merci d'avance

[justedroit]

Bonjour PauloDelagado,
Je vous propose ceci :

Compte-tenu du fait que votre logement est un meublé et que le compteur est commun, votre bailleur qui a souscrit le compteur à son nom a le choix de son mode de calcul des frais d'électricité dus par le preneur.

-Soit dans le cadre des frais réels, mais à condition qu'il a obtenu ce droit par son fournisseur.

-Soit très généralement par forfait en raison du fait du turn over des locataires pour des baux de courtes durées.

Ces modalités sont définies au contrat bail.

Article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Dans le cas des frais réels, vous versez une provision mensuelle des charges, lesquelles sont réajustées au terme de l'année en cours.

Dans le cas du forfait, son montant est fixé pour toute l'année, vous ne versez pas de provisions, et ne peut être révisé à son terme.

Par contre, l'année suivante ce forfait peut l'être si le bailleur a mal ajusté ce montant.

Article 25-10 du titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Le législateur parle d'un montant manifestement surévalué mais pour ce qui est de celui qui est fixé initialement au bail à l'entrée du preneur, et non par la suite ce qui semble en être le cas.

Pour ce qui est des frais de résiliation du contrat du compteur du bailleur, cela le concerne uniquement ; la meilleure preuve est que le fournisseur lui réclame ses frais, et non à vous, que ces frais ne peuvent pas vous être imputés car d'une part, vous n'avez pas fait le choix de ce contrat que vous n'auriez pas souscrit à ces conditions, que cette résiliation du contrat en question, ne fait pas suite à une résiliation d'un contrat à votre nom, que le locataire a le choix de son fournisseur.

A cela vous pouvez invoquer le premier alinéa de l'article 1353 du Code civil :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver".

J'espère que ces éléments de réponse vous permettront de réussir dans votre entreprise de négociation avec votre bailleur.