Etanchéité façade/bâti fenêtre- parties communes?

[cecile78]

Bonjour,
J'ai acheté un appartement de 50 m² en copropriété en décembre 2020 style petite maison sur 3 niveaux (pas de voisins au-dessus ni en dessous) avec une petite terrasse privative au 3eme niveau. Or lors des fortes pluies fin décembre 2020 des infiltrations d’eau sont intervenues, entre autres, dans mon salon situé au 2ème niveau, juste en dessous du mur de façade de ma terrasse. J’ai déclaré ce dégât des eaux auprès de mon assurance et du syndic de copropriété. En mai 2021 les experts de la DO ont conclu qu’il n’y avait pas de problème d’étanchéité au niveau de la terrasse. En juin 2021 le conseil syndical avec le syndic a attesté que puisque les murs étaient secs le problème avait dû être résolu avec la rénovation du toit de mars 2021. Quelques jours après, suites à des fortes pluies, il y a eu de nouveau des infiltrations d’eau au même endroit. Le conseil syndical a décidé de demander une contre-expertise pour faire marcher la garantie décennale de l’étanchéité de ma terrasse. En septembre voyant que le dossier trainait et l’expertise reportée et voyant que cela ne mènerait à rien j’ai demandé qu’une recherche de fuite soit effectuée, après de nombreuses relances et lettre de mise en demeure auprès du syndic, celui-ci a finalement accepté.
En octobre 2021, il a été établi que l’infiltration d’eau provenait d’un défaut d’étanchéité entre le mur béton de la façade et le bâti de ma porte-fenêtre menant à ma terrasse. Le syndic déclare que les joints d’encadrement des fenêtres étant des éléments privatifs la réparation restera à ma charge.
Dans le règlement de copropriété il est indiqué que les fenêtres et châssis, gros œuvre, éléments qui assurent le clos et couvert, au même titre que l’étanchéité des terrasses sont définis comme parties communes, et d’une façon générale tout ce qui n’est pas affecté à l’usage particulier et exclusif d’un copropriétaire, le syndic s’appuyant là-dessus.
Mais après renseignements pris auprès de l’ADIL, le joint périphérique encadrant le châssis de la porte fenêtre, châssis scellé dans le mur béton d’origine, la façade faisant partie des parties communes est à la charge de la copropriété. Le syndic avait également évoqué le fait que l’origine des fuites proviendrait d’un joint défectueux sur le montant de la coulisse du volet roulant, comme si celle-ci avait fonction d’assurer l’étanchéité du châssis d’une fenêtre ou d’une porte scellée dans le gros œuvre.
Depuis décembre 2020, je ne peux toujours pas terminer mes travaux d’installation et de rénovation et jouir pleinement de mon appartement.
Ma question est la suivante : confirmez vous le point de vue de l’ADIL et dans ce cas comment faire entendre raison au syndic et conseil syndical d’effectuer les travaux ?
Je vous remercie pour votre réponse.

[justedroit]

Bonjour cecile78,
Ce qui crée cette infiltration d'eau est le défaut d'étanchéité entre le mur béton de la façade et le bâti de votre porte fenêtre.

Dès lors, la façade et son bâti définis comme parties communes n'en sont pas la cause pour en discuter.

Celle-ci résulte donc de ce joint périphérique qui encadre le châssis de la porte fenêtre scellé dans le mur béton, dont le syndic affirme que c'est un élément affecté à l'usage particulier et exclusif d'un copropriétaire, donc d'une réparation à sa charge.

Mais, l'article 3 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, en ce qui concerne uniquement le sujet, que :

"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
-tout élément incorporé dans les parties communes".

Or, un joint périphérique est bien un élément incorporé entre la façade et son bâti qui sont elles-mêmes parties communes.

Force donc est de constater selon moi que, la réparation est de l'ordre de la copropriété sur laquelle, il vous est fait droit de réclamer des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et rétention à la mise en jeu de la garantie.

[cecile78]

Bonjour Justedroit,

je vous remercie pour votre réponse, et suis tout a fait d'accord avec vous, je vous joins également les extraits du RC sur lequel le syndic s'appuie pour refuser la prise en charge de la réparation en tant que parties communes (la dernière phrase) :

c) La définition des parties communes spéciales à chaque bâtiment

"Les parties communes spéciales à chaque bâtiment comprennent celles qui sont attachées à l’usage ou à l ‘utilité de
l ‘ensemble des copropriétaires d’un bâtiment ou à plusieurs d’entre eux et notamment sans que cette énumération
soit limitative:
- Les revêtements d ‘étanchéité des terrasses qui ne sont pas affectées à une partie privative.
- Le gros-oeuvre, les planchers, les éléments qui assurent le clos, le couvert, les fenêtres et châssis , les ornements,
La décoration , les gaines ..
- Les accès et circulations particulières à chaque bâtiment
- les locaux techniques et tous les équipements nécessaires au fonctionnement du bâtiment

Et d’une façon générale, tout ce qui n’est pas affecté à l ‘usage particulier et exclusif d’un propriétaire.


...les fenetres....et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourront etre modifié meme s'ils constituent une "partie privative" sans l'autorisation du syndic.

...le tout devra etre entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires.


ainsi que la réponse du syndic :

En effet, une fenêtre ou une porte fenêtre n’a d’intérêt que pour votre appartement. Ainsi le joint périphérique de cette dernière relève de votre entretien mais aussi de votre responsabilité.

Je prends donc bonne note de votre mise en demeure mais malheureusement il m’est impossible d’y donner une suite favorable, puisqu’il vous appartient de veiller à la parfaite étanchéité de vos fenêtres

[justedroit]

Bonjour cécile78,
Subtilité quand tu nous tiens !

Nous savons que la fenêtre et la porte-fenêtre d'un lot sont généralement classées partie privative.

Mais, si l'une d'entre elles fait corps avec le gros oeuvre, elle est partie commune, ce qui semble être le cas lorsque vous précisez que le défaut d’étanchéité se situe entre le mur béton de la façade et le bâti de ma porte-fenêtre menant à ma terrasse, d'où ma réponse d'un élément incorporé au G.O

Un Arrêt du 15/04/2016 de la Cour d'Appel de AN faisant jurisprudence, où il était question de la défectuosité d'un joint d'étanchéité en façade entre le béton et la fenêtre dont le syndicat partie défenderesse, répondait négativement au copropriétaire, partie demanderesse, de prendre à sa charge cette réparation, il a été jugé que ;

"Les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations concernent essentiellement la pose d’un joint d’étanchéité en façade entre le béton et la fenêtre et ont été estimés entre 300 et 1.027,60 euros l’intervention. Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance attaquée qui a ordonné au syndicat des copropriétaires d’effectuer ces travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de l’ordonnance et ce pendant 30 jours et qui a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du même chef du syndic à l’encontre duquel aucune faute n’est alléguée et démontrée".

C'est bien l'emplacement du joint qui est l'objet de discussion.

Autrement le texte de votre RC sur le sujet est classique.

[cecile78]

Bonjour Justedroit,

Je vous remercie pour votre réponse, j'espère qu'avec les différentes jurisprudences que j'ai déjà et l'arrêt de la Cour d'Appel que vous citez, le syndic va prendre enfin ses responsabilités.