PINEL rend impossible un rachat de maison après divorce

Messagepar **mescuding** » 28 avr. 2022, 16:45

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Messagepar **AS 31** » 28 avr. 2022, 19:00

Bonsoir,

Je vais tenter de vous répondre, même si c'est un peu compliqué sans une analyse complète. Pour une meilleure lecture, je vais mettre mes commentaires en couleur, dans votre texte.

Cordialement.

Patrick LEGOFF

Bonjour,

Je vous contacte afin d’avoir quelques conseils sur la problématique que nous rencontrons. Je m’explique.

Ma mère s’est séparée de mon père et a donc divorcé en 2020. En 2019, ils ont signé un investissement PINEL et le premier locataire est arrivé en août 2020 après la livraison de l’appartement. Elle a en parallèle récupéré une somme d’argent à l’issue du divorce, mon père ayant racheté les parts de ma mère pour conserver la maison familiale.
N'y voyez pas de malice de ma part, mais vos parents ont dû tomber sur un commercial terriblement manipulateur, pour signer l'investissement en Pinel en 2019 et divorcer un an après (vu les délais en matière de justice, on peut supposer que le divorce était imminent, voire déjà en cours).

Aujourd’hui, ma mère souhaite racheter une maison, elle a signé un compromis fin mars 2022 chez le notaire. Après un accord de principe de sa banque (AXA), nous étions plutôt confiants sur l’obtention du prêt : elle gagne plus de 2000€ net/mois en CDI et bénéficie d’un apport personnel de 110 000€ sur son projet d’un montant de 215 000€ (dont 15 000€ de frais de notaire). Cependant, nous avons eu le retour de la banque ce lundi nous indiquant le refus du prêt à cause du taux d’endettement dépassé ! L’accord de principe n’avait pas comptabilisé l’investissement PINEL.
Je ne suis pas certain qu’AXA soit la meilleure banque au niveau des taux pour les crédits, d'autant plus que les taux viennent de remonter. A titre indicatif, j'ai un client qui a obtenu sur 25 ans un taux à 1,05 % il y a 2 semaines, et j'ai une cliente qui a fait appel à la même banque récemment, et son conseiller lui parle d'un taux entre 1,3 et 1,4% sur la même durée.

Après échange, voici comment est réparti cet investissement :

785€/mois de mensualité
-460€/mois de loyer = soit un reste de 325€
325/2 = 162,5€ de reste à charge pour ma mère (et donc 162,5€ pour mon père) par mois.
Le tout sur 20 ans (il reste 18 ans mais le bien sera vendu à la fin du dispositif dans 4 ans).
ALERTE : J'ai déjà expliqué à travers de nombreux exemples sur ce forum, que la stratégie de revente en loi Pinel est une catastrophe annoncée d'avance, surtout maintenant avec les remontées des taux d'intérêt. Je viens de poster une vidéo sur ma chaîne YouTube qui décortique un exemple récent en détail (c’est un cas réel).

AXA nous indique que pour le calcul de l’endettement, elle prend 785/2 = 392,5€ de mensualité et ajoute aux revenus mensuels de ma mère la part de revenus locatifs lui revenant soit 230€ (460/2).
Jusque-là tout est normal, si vos parents ont bien conservé une indivision à 50%, votre mère est censée supporter la moitié du crédit et encaisser la moitié du loyer.

La banque est-elle dans son bon droit ? Celle ci comptabilise 392,5€ par mois alors que la charge de ma mère est de 162,5€ par mois. Il n’y a donc aucune prise en compte de l’avantage fiscale de l’opération alors que c’est le principal but d’un tel montage.
Là je ne comprends pas, car juste avant vous nous dites que la banque comptabilise la moitié du crédit et la moitié du loyer pour votre mère, et maintenant vous nous dites que la banque ne comptabilise que la moitié du crédit… je suis un peu perdu.

Merci d’avance pour votre aide.
On va aller un peu plus loin avec les dernières recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui sont maintenant devenues contraignantes pour les banques, et qu'elles sont donc obligées d'appliquer. Le HCSF nous indique que l'on doit prendre en compte la réduction d'impôts pour calculer l'endettement.
Difficile de faire une analyse sans avoir toutes les données de cet investissement, mais je dirais que, avec les taux de l'époque, l'investissement doit se monter entre 170 000 et 190 000 €, ce qui nous donnerait une réduction d’impôt annuelle de l’ordre de 3 600 (je fais une moyenne), soit 300 par mois, à diviser en deux si vos parents ont conservé une indivision à 50 % (mais là encore, je n’ai pas les données).