Multiples soucis avec propriétaire - besoin conseil

[Mat75]

Bonjour à vous,
je vous écrits car je vie une situation peu agréable avec ma famille, je vous explique:

Nous avons emménager dans une maison en location en direct avec un bailleur, état des lieux malgré des traces noir autour des vélux mais ne sachant pas ce que sais et en posant la question, c'est dis comme de simple trace d'usure mais ont nous signal que l'ancien locataire avais mis de la mousse expansive sur les encadrements des 3 vélux de l'étage car il se plaignait d'une humidité mais les proprio se justifie par un manque de chauffage de sa part mais ce ne sera pas noté sur l'état des lieux (erreur de notre part..).
Ont nous signal qu'il faudra effectuer l'entretien de la chaudière car l'ancien locataire ne l'ayant pas fait et nous arrivons à la date requise et que la jauge de la cuve à fioul est morte mais qu'il ont trouvé une technique (accrochez vous bien..) il faut par le troue de ravitaillement de la cuve, enfoncer un bâton en bois jusqu'au fond, puis le ressortir et évaluer au jugé avec les dégoulinures de fioul ce qu'il reste dans la cuve..
Le reste semble correct, nous signons le 01 oct 25 avec l'idée qu'il vont faire le nécessaire pour cette jauge au moment venu.

Nous avons pris des photos de l'ensemble des drôles de traces noirs sur les 3 vélux et fenêtres puis nettoyé à fond.

Maintenant que le contexte est posé, depuis le début, nous avons rencontré diverse problème:

Problème majeurs:
- Pas de chapeau au sommet du conduit de cheminée, à chaque pluie c'est trempé en bas du conduit à la base où se trouve normalement le bois (nous l'utilisons pas) de la maison et ça coule lors des fortes pluies sur la carrelage autour, leurs justifications est qu'ils attendais depuis 1 mois un retour d'un artisan, le mari de la proprio est venu voir avec une échelle y'a 2 semaines, sans suite et nous rentrons dans la saison où il pleut 6/7.
- Le trace noir sont des champignons qui se développe avec l'humidité, j'en retire une fois par semaine sur les environs de la plus part des fenêtres et tous les vélux et je parle pas de l'humidité qui stagne sur les murs et pvc des fenêtres qui dégouline sur le mur en dessous de vélux qui forme parfois de quoi remplir un verre d'eau au sol.
Nous lui avons envoyé des photos après chaque reformation de champignons (et y'en a..) sans réponse jusqu'à dimanche dernier, disant que ça l'étonne fortement car aucuns autres locataires ne sais plaint et qu'elle vas les recontacter pour leurs demander si eux aussi avais ce problème au lieu de venir constater de ses propres yeux (les proprio habite notre ville).
- Les radiateurs en fonte ne chauffe pas de façon uniforme (malgré une purge des radiateurs à notre arrivées) certain chauffe très forts à la position 2 de la tête thermostatique de façon uniforme autant en haut que en bas du radia, d'autres faut les mettre à fond (plus de 5) pour obtenir juste le haut du radia chaud et la bas tout juste tiède.
A s'avoir qu'il n'y a pas de thermostat d'ambiance pour gérer l'ensemble et que la chaudière fioul est apparemment bien réglée et en position 4/6 au niveau température du circuit chauffage (70°C à la chaudière).

Problème mineurs:
- Deux robinets qui fuit, un évier cuisine remplacé après 3 semaines de relance au proprio car fallait passer par un plombier précis qui ne répondais pas déjà pendant une semaine de relance et un coté chaufferie qu'on attend toujours..
- Un toilette qui même en tirant la chasse évacue la moitié de trois feuilles de papiers.. le plombier pense à une mauvaise installation de l'évacuation, en attente d'un retour des proprio sur le devis qui leurs a été envoyé.
- La jauge pour connaitre l'état de remplissage de la cuve, ont a demandé à ce qu'elle sois remplacé y'a 4 semaines, après de nombreux échange, nous en sommes au point où la proprio nous demande ce qu'on veux précisément qu'elle fasse.. (Remplacer la jauge défectueuse peu être ? ça été demandé y'a 1 semaine sans réponse)

Et la ont rentre dans les autres choses qu'on ose même pas dire car ils vont finir par croire qu'on est des emmerdeurs (excusez moi du terme..):
- Un lavabo dans une salle de bain mal scellé dans le mur donc qui a fait sauter le joint autour à force de s'affaisser..
- Le fond en PVC du carré de douche est fissuré et a été colmaté avec du silicone transparent (si il se retirer c'est la fuite à chaque douche..)

Enfin bref voila, je vous cache que nous sommes désemparé au point de se demander si c'est nous qui sommes trop exigeant.. l'humidité c'est vraiment le pire dans l'histoire car malgré les soucis liés aux radiateurs, ont arrive plus ou moins à atteindre 20°C, la pièce la plus froide est à 18°C (et n'a pas de champignons, ni d'humidité, allez s'avoir...).

Nos questions c'est que peut on faire si nos propriétaires n'agissent pas, ne prennent pas au sérieux nos problèmes rencontrés ?
Pour la chaudière c'est pas au propriétaire de faire l'entretien vu que la date anniversaire pour celui ci était dépassé avant notre arrivé vu que la maison est restée vide 1 mois ou par l'ancien locataire ?
A qui doit on signaler ou que doit on faire quand nous rencontrons se type de problème avec un propriétaire qui ne prend pas en compte et ne fait rien pour y remédier ?

Nous remercions par avance pour vos futurs conseils.

[justedroit]

Bonjour Mat75,

La Loi en la matière entend que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal, qu'il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, enfin, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Si comme il le semble cela n'est pas le cas, il aurait fallu exercer votre droit de revenir sur l'EDL d'entrée sous un délai de 10 jours, lequel délai est expiré pour une entrée au 01/10 dernier.

A défaut, ce qui «n'est rien du tout » aujourd'hui pour le bailleur sera grave pour lui, et en conséquence aussi pour vous le jour de votre départ, car vous serez tenu à ces réparations même s'il n'y a pas aggravations.

Toutefois, vos photos prises si datées vous permettent de remettre à jour le problème concerné.

Le tout maintenant est de vous protéger de votre bailleur qui ne semble pas être un mauvais bougre, tentant seulement ne pas s'engager dans des frais mais tout de même, il manque à ses obligations contractuelles au contrat bail.

C'est pourquoi, je vous suggère de lui adresser une LRAR factuelle à votre bailleur gardant copie, lui rappelant ses obligations contractuelles telles précitées, lui listant les problèmes rencontrés y compris ceux admis par lui en voie de réparations ou qu'ils ne le seront pas, depuis la date de votre entrée au logement, lui demandant de mettre son logement en conformité.

Le DPE qui vous a été remis doit aussi vous renseigner sur l'état du logement.

Quant à l'entretien de la chaudière que l'ancien locataire n'aurait pas effectué avant son départ, s'il remonte à plus d'un an, celui-ci est à la charge du bailleur et non de vous, car il était en droit, comme probablement il l'a fait, de lui retenir le montant des frais de cet entretien sur celui de son montant du dépôt de garantie.

[Mat75]

Tout d’abord merci beaucoup pour votre réponse.
Nous avons pris décisions de prendre rendez-vous avec l’ADIL pour avoir des conseils en plus.
Malheureusement en 10j le temps de s’en rendre compte de tout ses soucis et d’en parler aux proprios et ce rendre compte qu’ils feront rien bas c’était déjà trop tard
Donc pour vous nous sommes pas dans l’abus et dans notre bon droit de demander que tout ses soucis sois traité ?
Ont t’il un délai après la lettre recommandée pour agir ? À partir de quand légalement je peux aller plus loin pour faire constater et faire des démarches pour que quelqu’un l’oblige à respecter ses engagements de bailleur ?
Merci à vous

[justedroit]

Je vous ai expliqué sur ce que le bailleur est tenu en Droit au bail, s'agissant de son article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il vous appartient donc de relever tous les désordres du logement, ne serait-ce, à minima, pour que vous n'en soyez pas tenu en responsabilité par la suite.

En parlant de délai, je vous fais savoir par ailleurs que, si vous avez des problèmes de chauffage, il vous est fait droit de demander au bailleur que l'EDL soit complété par l'état des éléments de chauffage sous un délai du premier mois de la période de chauffe.

Enfin, la date de réception de votre LRAR par le bailleur constitue le départ du délai de 2 mois donné au bailleur pour qu'il réponde aux réparations. Au delà, vous pouvez agir à son encontre.

Le mieux, est de vous rapprocher d'une association de défense des consommateurs mais surtout lorsque vous avez adressé ce courrier au bailleur et qu'il n'en a pas tenu compte, et plus encore si, dans ce courrier vous mettez en garde votre bailleur que sans manifestation positive de sa part relative à la conformité du logement, vous remettrez ce dossier aux bons soins d'une association de défense des consommateurs pour la suite que vous entendez lui donner.

Ce qui est susceptible d'améliorer la considération de votre courrier.

[Mat75]

N'étant pas un expert coté lois/juridique et pas très adroit en formalité administrative, j'ai fait appel à ChatGPT pour me fournir un exemple de LRAR, pouvez-vous me dire ce que vous en pensé ? merci infiniment !

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure d’effectuer les réparations et de fournir les documents obligatoires – logement loué depuis le 01/10/2025

[Nom, prénom du locataire]
[Adresse complète]
[Téléphone / e-mail]

À l’attention de :
[Nom du bailleur / agence]
[Adresse complète]

Fait à [Ville], le [Date]

Madame, Monsieur,

Locataire du logement situé [adresse complète du logement] depuis le 1er octobre 2025, je me permets de vous adresser la présente mise en demeure, conformément à l’article 1344 du Code civil, afin d’obtenir la réalisation des réparations qui vous incombent en votre qualité de bailleur ainsi que la remise des documents obligatoires non fournis à mon entrée dans les lieux.

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu :

d’assurer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

d’assurer l’entretien normal du logement,

d’effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives,

et de fournir les diagnostics obligatoires lors de la signature du bail.

Or, depuis mon arrivée dans le logement, plusieurs désordres portant atteinte à la salubrité, à la sécurité et à la décence du logement demeurent non résolus :

1. Défauts et pannes relevant de votre responsabilité
a) Conduit de cheminée sans chapeau (infiltrations d’eau)

Absence de protection entraînant des infiltrations lors des pluies.
→ Entretien / réparations à la charge du bailleur (article 6 loi 89-462 + décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif à la décence du logement).

b) Robinet d’arrêt dans la chaufferie qui fuit

→ Réparation à votre charge (article 6 loi 89-462 ; réparations locatives limitatives – décret du 26 août 1987).

c) Forte humidité sur fenêtres et vélux / traces de moisissures

La présence quotidienne d’humidité et de moisissures, malgré une température de 20°C, révèle un défaut structurel ou un manque de ventilation efficace.
→ Le bailleur est responsable de garantir un logement exempt de risques pour la santé (article 6 loi 89-462 ; décret décence 2002 qui impose une “étanchéité à l’air suffisante et une protection contre l’humidité”).

d) Radiateurs en fonte ne chauffant pas uniformément

→ Purge, désembouage ou réparation du système de chauffage à la charge du bailleur (article 6 loi 89-462).

e) WC du bas s’évacuant très mal

→ Problème d’évacuation relevant de votre responsabilité (article 6 loi 89-462).

f) Lavabo du bas mal fixé, en train de se décoller du mur

→ Réparation indispensable pour raisons de sécurité (article 6 loi 89-462 + décence).

g) Jauge de la cuve à fioul défectueuse

→ Obligation d’assurer le bon fonctionnement des équipements de chauffage (article 6 loi 89-462).

h) Bac de douche de l’étage fissuré et colmaté au silicone

→ Réparation non conforme et risque d’infiltration. Travail à effectuer correctement par le bailleur.

2. Entretien de la chaudière fioul et justificatifs

L’entretien de la chaudière doit être réalisé annuellement (article R224-41-4 du Code de l’environnement).

Vous devez :

me fournir l’attestation d’entretien précédent ;

si celui-ci est antérieur au 01/10/2025, alors l’entretien à votre charge doit être effectué avant de me le facturer, conformément à la loi (article 6 loi 89-462 + jurisprudence constante).

3. Dossier de Diagnostic Technique (DDT) non fourni

Le DDT doit obligatoirement être annexé au contrat de location au moment de la signature (article 3-3 loi 89-462).

Il doit comprendre :

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Diagnostic amiante

Diagnostic gaz et/ou électricité (si installation > 15 ans)

État des Risques et Pollutions (ERP) datant de moins de 6 mois

À ce jour, aucun de ces documents ne m’a été transmis, ce qui constitue un manquement légal.

Mise en demeure

Par la présente, je vous mets formellement en demeure, en vertu des articles 1217 et 1221 du Code civil, de :

Réaliser l’ensemble des réparations listées ci-dessus ;

Me remettre tous les diagnostics obligatoires (DDT) ;

Me fournir l’attestation d’entretien de la chaudière et, si nécessaire, effectuer un nouvel entretien à vos frais.

Je vous demande de procéder à ces interventions dans un délai de 15 jours à réception de ce courrier.

À défaut d’exécution dans les délais, je me verrai contraint(e) de :

saisir le conciliateur de justice (article 750-1 du Code de procédure civile),

saisir la juridiction compétente afin d’obtenir l’exécution forcée des travaux,

demander une réduction de loyer, voire la résolution du bail si la décence du logement n’est pas assurée (articles 20-1 et 6 loi 89-462).

Je vous remercie de prendre en considération la gravité de ces désordres et de revenir vers moi rapidement avec une date d’intervention.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

[justedroit]

Bonjour Mat75,
Oui, bien développé.

Toutefois, les articles cités 1217 & 1221 du Code civil me dérangent, car il ne s'agit pas de travaux laissés à l'abandon ou mal exécutés sur un chantier, et donc d'obtenir dans ce sens une possible exécution forcée, le reste de la demande reste valable. A vous donc de voir.

Ainsi, pour le délai de 15 jours alors qu'en ce cas, la Loi donne deux mois au bailleur pour répondre à son locataire sur des réparations, qu'au surplus le délai commercial convenu pour une réponse d'une plainte est de 30 jours. A vous donc de voir.

Enfin, veillez bien à ne garder que ce qui est réel et qui peut être prouvé.

[Mat75]

Quelle serait les bons articles pour appuyer nos dire et remplacer les deux qui sont pas adapté svp ? (Désolé je suis mauvais en droit/lois)

Quand vous dites prouvé, nous avons des photos prises avant chaque nettoyage des traces de champignons, pareil pour l’humidité qui dégouline sur fenêtre et velux avec même lheure de la prise (8h30 matin) et un thermomètre visible montrant 20 degrés intérieur, pour la date de la photo compliquée de la prouver à part qu’elle est noté sur mon portable quand je prend une photo,pour ce qui est de la jauge bas elle est cassé, le joint dans le fond du carré de douche est visible, le toilettes qui s’évacue mal ce voir directement en tirant la chasse, le lavabo déceler du mur ce vois maintenant comment prouver que c’est pas nous les fautifs.., les fuites d’eau suffit de tirer de l’eau pour le voir, le chapeau est inexistant, ceci constitue t’il des preuves ?


Dernière question nous avons jamais eu le diag de la maison (DDT) à l’entrée du logement mais peut on demander au propriétaire de nous transmettre une attestation d’entretien de la chaudière avec la date pour bien montrer qu’elle devais être faite avant notre arrivé ?

Merci encore vous êtes du aide précieuse, nous avant rdv à l ADIL pour en parler avec eux et finaliser cette lettre jeudi prochain pour être certain d’être dans les clous

[justedroit]

Quelle serait les bons articles pour appuyer nos dire et remplacer les deux qui sont pas adapté svp ? (Désolé je suis mauvais en droit/lois)

Il faut simplement les supprimer. ils ne sont pas utiles. Ceux de circonstance sont les autres.

Par ailleurs, la meilleure des preuve est un constat d'huissier. Les photos sont aussi admises datées par n'importe quel moyen.

Le DDT doit vous avoir été remis avec le bail ou pour le moins le DPE. Et si cela na pas été le cas, il suffit donc de le réclamer au bailleur.

Pour le reste, étant entré le ou après le 01/10, vous n'avez pas pu faire tous ces désordres.
Une astuce : si l'EDL d'entrée a été réalisé alors que le logement était sombre (fenêtres fermées, peu de lumière ou pas de lumière ...) prétextez que vous n'avez pas pu tout voir ce jour-là.

[Mat75]

Ok merci !
Pour ce qui est de l’entretien chaudière, je peux exiger l’attestation d’entretien pour être certain qu’elle devait être faite avant notre arrivé ?
J’ai aucun DDTou DPE, j’avais un brève aperçu du DPE qui était renseigné via le site leboncoin sur la quelle nous avons vu l’annonce de location mais en aucun cas j’ai eu en formation numérique ou papier à notre entre les deux.

[Mat75]

Comment je peux dater une photo à part que c’est écrit le jour de la prise de la photo dans mon portable ?
Et pour le constat par un huissier je fait cette démarche comment ? Avant ou après l’envoi de cette lettre reocmmande ?