Loyer garage bailleur social pas dans le bail

[MEA35]

Bonjour,
J'ai signé en 2021 un bail de location avec un bailleur social pour un pavillon T4 et uniquement pour un pavillon T4 d'une certaine surface habitable ( mentionnée dans le bail). Le loyer indiqué sur le bail dépasse le plafond conventionné. Après renseignements, mon bailleur a en fait ajouté un loyer pour mon garage qui fait pourtant totalement partie de mon pavillon. ( Ce loyer est indiqué dans le décompte mensuel.)Le garage n'est pourtant mentionné nul part dans mon bail, pas même en annexe. Est-ce légal ?
Merci d'avance.

[justedroit]

Bonjour MEA35,
Mon avis est que, le fait que vous n'avez pas deux baux distincts ; l'un pour le logement, l'autre pour le garage, que celui-ci n'est pas isolé du logement, il est accessoire au logement principal.

A ce titre, le droit applicable tient essentiellement de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

De facto, votre bail aurait dû mentionner l'existence d'un garage dont la surface n'est pas comprise dans celle de votre habitation.

A défaut comme en l'espèce, le bailleur ne peut ajouter le coût d'une seconde location qu'il ne peut justifier au bail, d'autant que vous avez demandé à ce dernier la location d'un pavillon T4, qu' en vertu de l'article L442-6-4 du Code de la construction et de l'habitation, le bailleur n'avait pas à subordonner la location du logement à celle d'un garage combien même celui-ci en soit intégré :

« …. la location des logements à usage locatif construits au moyen de primes spécifiques, d'aides de l'Etat ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont déterminées par décrets, ou construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable prise par le représentant de l'Etat dans le département, ne peut être subordonnée à la location d'une aire de stationnement, y compris lorsqu'elle fait l'objet d'une mutualisation » ;

Que vous ne pouvez par résiliation, renoncer au garage sans renoncer au logement.

Force donc est de constater que votre bailleur social ne s'est pas tenu aux termes du contrat bail, alors que l'article 1103 du Code civil énonce que :

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Vous avez matière à combattre !

[MEA35]

Merci beaucoup pour ces arguments ! Je vais pouvoir me défendre.

[MEA35]

Re bonjour,
Mon bailleur fait la sourde oreille et ne répond pas à mon recommandé... Qui dois-je saisir ? Un conciliateur de justice ? La Commission départementale de conciliation ? Pour cette dernière, je ne suis pas certaine que mon cas corresponde. Sur le formulaire de saisine, il n' y a que " charges locatives" comme objet de la saisine qui se rapproche de mon cas. Mais il s'agit plus d'un problème de loyer qui est prélevé de façon indue.
Ou bien directement le juge des contentieux de la protection ( dans un arrêt du 22 septembre 2022, le Conseil d'État a annulé l'article 750-1 du code de procédure civile qui instaure l'obligation de conciliation et de médiation préalable au litige.) Mais j'aimerais être certaine que je suis dans mon bon droit avant d'avoir recourt à cette dernière solution et ne pas me retrouver à payer les frais d'avocat de la partie adverse...

[justedroit]

Bonjour MEA35,
Effectivement, il vaut mieux que vous soyez rassurée avant l'éventuelle saisine du juge des contentieux.

C'est pourquoi, je vous suggère de vous rapprocher d'un Conciliateur de justice en le contactant directement (sans passer par le tribunal judiciaire) lequel vous soumettra un second avis.

Toutefois, le délai convenu d'une réponse à une LRAR est de 30 jours à compter de sa réception.

[MEA35]

Bonjour,
Je reviens vers vous pour mon affaire de garage. Mon bailleur n'a bien entendu pas répondu à mon courrier recommandé envoyé il y a maintenant plusieurs mois. J'ai saisi la Commission départementale de conciliation et suis convoquée sous peu. Voici ma question : on m'a fait remarquer que si mon garage n’apparaît pas dans mon bail, il figure néanmoins dans mon état des lieux, ce qui permettrait à mon bailleur de me prendre un loyer supplémentaire... Puis-je balayer cet argument ?
Merci d'avance.

[justedroit]

Bonjour MEA3,
L'établissement de l'EDL n'est hélas pas une formalité obligatoire, par contre le contrat bail lui, oui.

L'EDL est un bouclier de protection tant pour le locataire que le bailleur qui sert exclusivement à définir l'état du logement à l'entrée comme à la sortie du preneur.

Ainsi, si l'EDL mentionne l'existence du garage, il n'est là que pour comparer son état, entrée et sortie.

Par contre le bail, est un contrat qui, aux dispositions de l'article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'applique aux locations de locaux à usage en l'espèce d'habitation qui constitue la résidence principale du preneur ainsi que notamment le garage loué accessoirement au local principal.

Louer accessoirement signifie que le garage complète en quelque sorte le logement, et ne fait donc pas l''objet d'un contrat distinct.

Or, votre bail ne le mentionne pas.

Dés lors, le montant de son loyer qui n'intègre pas celui du loyer principal du logement, constitue un paiement de l'indu, et à ce titre devrait vous en être remboursé :

Article 1302-1 du Code civil : "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu".

Avec le cas échéant ses intérêts.

Bon combat !

[MEA35]

Merci !!