investissement locatif colocation Orleans La Source

Messagepar **guylobster** » 08 mars 2023, 20:21

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des avis extérieurs sur un l'idée d'un projet d'investissement locatif dans une colocation type T3/T4 dans le quartier de la Source à Orléans.

La présence de l'université et le prix du mètre carré plutôt bas me laisse à penser que la Source est le lieu approprié pour cela.

Mais la distance avec le centre ville associée à la concentration de pauvreté qui s'y trouve me font un peu peur. N’est ce pas un risque d’investir dans un quartier défavorisé qui pourrait possiblement se dégrader ?

Quelqu'un aurait-il un avis éclairé à me partagé sur un tel projet ?

Messagepar **AS 31** » 15 mars 2023, 11:25

Bonjour,

J'ai longuement hésité à vous répondre, car c'est un sujet que je connais bien puisque je monte régulièrement ce genre d'opérations pour des clients, mais dans mon métier, il n'y a pas de vérité absolue, mais des choix à faire (et des pièges à éviter de la part de vendeurs de rêves qui vous font croire que tout est facile du moment que vous achetez leurs " formations ").

Déjà, je ne monte jamais d'opération en colocation en T3, car avec seulement deux chambres, en cas de conflit entre locataires, c'est le " bon " qui s'en va (à l'usure) et le pire qui reste (celui qui ne se lave pas, ou qui ne range rien, ou qui invite plein de "potes" bruyants). J'ai eu le cas récemment dans un T5 (4 chambres) et le mauvais élément (sale et mal élevé) a été viré, après qu'on ait facturé les frais de nettoyage à ses parents.

Pour l'emplacement, je ne vais pas dans les quartiers vraiment "chauds" pour des raisons d'ambiance, mais aussi d'éventuelle revente : vous pouvez par exemple acheter à très bas prix et obtenir une très bonne rentabilité, mais si le quartier est mal fréquenté et que vous avez vraiment besoin de revendre, bon courage, sauf si vous cassez le prix.

Pour mes investissement, je reste toujours en grande agglomération, pas en villes périphériques, qui sont pourtant moins chères, mais qui ont un nettement moins bon potentiel locatif (notamment relativement au turnover). En clair, j'essaie de trouver un équilibre entre la rentabilité et le risque.

Je réalise des opérations uniquement en T4 et T5, et je ne vais pas au delà, pour des raisons de cohérence et d'ambiance.

Pour revenir à ce que vous dites au niveau de votre emplacement, j'ai par exemple 5 appartements (1 T4 de 80 m² et 4 T5 de 100 m²) dans une résidence pas en plein centre-ville, mais pas du côté "sensible" du quartier (pourtant moins cher), mais juste à côté de la Fac (5 minutes à pied et 20 000 étudiants) et avec le bus juste devant la résidence (puis hyper centre ensuite en 1/4 d'heure).

J'ai cédé récemment à un des agents immobiliers avec lesquels je travaille (c'est mieux d'avoir des "apporteurs" pour dénicher les bonnes affaires que de "se taper" les annonces) pour aller dans un quartier un peu plus "populaire", mais uniquement parce que j'ai : le commissariat de police en visuel de l'autre côté de la place, un place commerçante assez variée (de mémoire, pharmacie, tabac presse, primeur, banque, auto école, pizzeria, traiteur, bar, boulangerie, tacos et quelques autres), la place étant juste à côté de l'immeuble, le métro juste en face (la rue à traverser), et j'ai encore 4 chambres dans 100 m².

Cordialement.

Patrick LEGOFF