Alerte : investissements en immobilier qui tournent au cauchemar !

[AS 31]

Après avoir depuis environ 9 ans bataillé sur ce forum, avec de nombreux exemples et plus de 180 000 vues, pour expliquer aux investisseurs que les études en loi Pinel que l’on vous fait reposent sur des hypothèses qui sont fausses et que vous perdrez de l’argent lors de la revente, alors que j’aurais pu me contenter d’en vendre comme quasiment tous les indépendants comme moi, en touchant des commissions sans me fatiguer (juste un contrat de réservation à faire signer), je viens de découvrir un nouveau scandale concernant deux sociétés qui prétendent faire de l’investissement clés en main, donc en s’occupant de tout, dont des investissements en colocation (ils se disent spécialisés), qui sont parmi les plus rentables en immobilier (loyer élevé et fiscalité très faible) et je connais bien le sujet puisque j’en réalise moi aussi, donc j’ai pu comparer.

C’est beaucoup de travail, le plus dur étant de trouver le logement adapté (adresse, surface, prix et chiffrage des travaux), ensuite il faut confier les travaux à un artisan fiable (je vais y revenir dans les témoignages), puis la gestion à une agence sérieuse puisque c’est beaucoup plus de travail que la gestion d’un logement avec un seul locataire (ou une famille). Donc, la plupart des investisseurs potentiels n’ayant ni le temps, ni les connaissances techniques, ni le relationnel (artisan + agence immobilière de confiance) pour le faire eux-mêmes, confient ces investissements à réaliser à des entreprises qui se disent spécialisées, les deux dont il est question ici ayant des gros moyens de communication, et sont donc sollicitées car très visibles sur internet.

Que ce soit ici, sur ce forum, ou sur YouTube, je ne peux pas donner les noms (je les communique par mails à ceux qui me sollicitent), car je suis en concurrence directe avec ces deux sociétés (mais les faits sont avérés), mais si quelqu’un qui me lit a subi les mésaventures que j’ai lues dans de très nombreux commentaires, ou s’il connait quelqu’un ayant vécue une telle mésaventure, qu’il ou elle n’hésite pas à témoigner car le sujet est réellement très « chaud ». Idem pour les administrateurs du forum à qui je peux communiquer les infos et les liens internet, car cela mériterait un article.

Ce que j’ai découvert m’a simplement sidéré, puisque les commentaires des locataires et des investisseurs sur ces deux sociétés sont catastrophiques, exemples (vous avez une partie de ces commentaires qui attestent de ce que j’écris ici dans des vidéos récentes que j’ai mises en ligne sur YouTube) :

Une personne dit que sa fille a attendu de 9h00 à 16h00 sur le trottoir pour que, non pas une personne de l’agence, mais un autre locataire lui apporte les clefs, un autre locataire parle du mobilier qui casse, pas de chauffage pendant 5 mois d’hiver, dégâts des eaux à répétition non réparés, pas d’eau chaude dans la douche, des meubles livrés cassés, des travaux non effectués mais pourtant facturés, et il y a même quelqu’un qui explique qu’il a sollicité l’UFC Que Choisir et qu’il intente une procédure en conciliation avant d’entamer une procédure judiciaire.

Donc faites attention avant de vous engager et lisez surtout les avis qui sont très nombreux sur ces sociétés qui se disent spécialisées dans l’investissement clés en main (ou contactez-moi, je vous donne les noms) car en travaillant sérieusement on peut faire à la fois de très belles choses et du rentable, mais avec un crédit à rembourser ça tourne vite au cauchemar, quand c’est mal géré (et avec eux, personne ne répond au téléphone), que les travaux sont mal faits, et parfois surfacturés : j’en apporte la preuve dans une vidéo où j’ai comparé leurs travaux avec la facture d’un T5 de 4 chambres faisant 98 m² d’un de mes clients dont j’ai effacé le nom, T5 dans lequel on a tout refait (électricité, sols, murs, salle de bain existante + création d’une deuxième, nouvelle cuisine), la seule chose qu’on a évité c’est le double-vitrage qui existait déjà, et l’une de ces deux sociétés, au même endroit que moi (mais un autre quartier trop cher pour être rentable), dans un 81 m² de 4 chambres aussi, arrivent à une facture de travaux de 152 000 € alors que je suis à 55 000 (j’arrondis). Cherchez l’erreur, mais il n’y a pas d’erreur, les travaux sont surfacturés.
Patrick Legoff

[AS 31]

Pour illustrer ce que j'ai expliqué dans mon message précédent, je voudrais insérer l'image d'un des commentaires de mes vidéos, mais je ne sais pas comment insérer une image sur ce forum. Si quelqu'un peut m'aider, il ou elle est le bienvenu, merci.

[AS 31]

Je viens de faire un nouveau comparatif en vidéo, mais cette fois avec du très basique, des studios. Encore une fois, si quelqu'un sait comment insérer une image sur ce forum, je suis preneur car je voudrais montrer les commentaires que j'ai cités précédemment et aussi vous montrer les tableaux de synthèse de mes comparatifs très détaillés.

Ici, j'ai comparé le studio de 20 m² d'une de mes clientes, cas réel très récent puisqu'on a signé le compromis il y a une semaine, avec deux studio d'une des sociétés citées, l'un de 15 m², l'autre de 17 m². Résultats :

Le studio de 20 m² à un prix de revient total, donc tout compris de 94 272 €, dont 3 000 € de travaux et 2 500 de mobilier (normal, 20 m²).

Leur studio de 15 m² revient à 111 122 €, dont un peu plus de 31 000 € de travaux et 11 000 de mobilier. Pour les néophytes, même s'il y avait beaucoup de travaux, je ne sais pas comment ils arrivent à 31 000 € dans 15 m² (regardez mon premier message où on est arrivé à environ 55 000 dans un 98 m² où on a tout refait, y compris la salle de bain existante, création d'une deuxième salle de bain, création d'une nouvelle cuisine, sols, murs et électricité refaite entièrement). Et pour les 11 000 € de mobilier et déco, je suis tout aussi dubitatif, pour un 15 m² !!!

Pour leur studio de 17 m², le prix de revient final est à 157 982 € (vous avez bien lu), dont un peu plus de 27 000 de travaux (aïe) et 9 000 de mobilier.

Si je résume avec les prix au m², voici ce que cela donne :

Le studio de 20 m² de ma cliente : 4 714 € / m²
Le studio de 15 m² : 7 408 € / m² (dans une ville moyenne)
Le studio de 17 m² : 9 293 € / m², et on n'est pas à Paris, mais dans une grande ville de province.

Vos commentaires sont les bienvenus, y compris si vous avez vécue une telle situation.

[AS 31]

Je ne sais pas si ça va marcher, mais vous avez ici une image issue d'une de mes vidéos concernant les commentaires sur l'une de ces deux sociétés de la part d'un investisseur qui raconte sa mésaventure :

[AS 31]

Vous avez ici une autre image issue d'une de mes vidéos concernant des avis sur l'autre société, et je n'ai pas pris les pires. Résumé : c'est cher (voir mes précédents messages), donc pas très rentable, et comme on est dans un univers que je connais bien pour en réaliser moi aussi, en cas de problèmes de ce genre dans les logements, je vous laisse imaginer combien de temps restent les locataires et le temps qu'il faut pour en trouver un nouveau. Je répète que si quelqu'un a vécue une telle histoire ou connait quelqu'un concerné, il ou elle est le bienvenu pour témoigner, car c'est inadmissible. Et si les administrateurs de ce forum sont intéressés par des infos plus précises pour en faire un article, ils peuvent me contacter par mail.