Frais d'agence ?

[Ignacius50]

Bonjour,

Je me présente je suis propriétaire de deux biens depuis 5 ans. J’ai acquis ces biens par la force du travail, mais aujourd’hui, je galère à les rentabiliser. J’ai réussi difficilement à placer des locataires, qui pour l’instant ne me pose pas trop de problèmes. Je n’ai pas envie de déléguer, mais je pense à passer par une agence. A quels frais je peux m’attendre ? Vous avez déjà vécu de telles expériences ?

[vp-qc]

Oui, environ 6% du loyer hors charges (+ TVA sur ces 6%) et de mémoire 2,5% pour l'assurance loyer impayé. Le locataire doit avoir des revenus suffisants ou avoir un garant pour que l'assurance impayé soit acceptée. Environ 1 mois de loyer à chaque nouvel arrivant (annonce et visites). Ces frais d'agence et l'assurance sont naturellement déductibles de votre bénéfice de bailleur. L'agence produit un document une fois par an qui récapitule le tout (loyers et charges) et vous sert à la déclaration de revenus.

J'en suis content, l'agence qui s'en occupe est sérieuse. Et surtout elle s'occupe des problèmes comme la plomberie ou l'électricité (pas de frais de gestion supplémentaire). Elle possède un carnet d'adresse d'artisans réguliers et la réparation est rapide et sans surprise.

Mais si vous galérez à les rentabiliser, c'est peut-être le moment d'en vendre un ?
Attention au contrat : il faut bien lire la durée d'engagement et pouvoir résilier l'agence au bout de 2 ou 3 ans par exemple si besoin.

[thierry84]

Bonjour,
Voici en quelques mots ma demande.
Je suis propriétaire des murs d'un relais routier que j'ai mis en vente via une agence immobilière sans exclusivité. Les murs sont occupés par les gérants du restaurant a qui j'ai donc adressé un courrier leur informant mon intention de vendre pour qu'il puisse éventuellement jouir de leur droit de préemption, droit auquel ils ont répondu favorablement. J'ai donc informé l'agence de cette nouvelle situation, et celle ci m'informe que si l'affaire se conclue avec mes locataires les frais d'agence reste dus. Je voudrais donc savoir quelle possibilité pour échapper a ces frais (environ 10.000€). Sachant que l'agence se trouve en région parisienne et moi dans le midi ,Je n'ai jamais rencontré une personne physique de cette agence, tout se faisait par téléphone ou mail, et je faisais donc moi même les visites , le soir après le travail ou les samedis. Par avance merci pour vos réponses et conseils.

[justedroit]

Bonjour thierry84,
S'agissant d'un Mandat simple, l'agence immobilière ne peut prétendre percevoir une commission dés lors que vous avez vendu directement votre bien aux occupants des lieux.

Concernant les frais d'agence lorsqu'ils sont justifiés notamment sur les moyens employés à la vente, ce sont les conventions que vous avez signées qui tiennent lieu de Loi, sauf si celles-ci y sont contraires ou abusives :

Article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

[thierry84]

Déjà merci pour votre réponse "justedroit".

Voici ce qui est écrit sur le mandat non exclusif de vente, concernant le chapitre "Obligation du mandant".
Entre autres :
*Consentir la vente a tout acquéreurs présenté par le mandataire, au prix, charges et conditions des présentes, faute de quoi il serait redevable d'une indemnité compensatrice a titre de clause pénale d'un montant égal au montant des honoraires T.T.C sus visés.

*A stopper toute négociation avec son locataire et autorise le mandataire a purger le droit de préemption du locataire bénéficiaire de ce droit conformément a l'article L145-46-1 du code du commerce, lequel aura la faculté d'accepter le prix finalement obtenu par le mandataire.
( Pour cette partie c'est moi-même qui est fait le courrier au locataire en ayant auparavant informé l'agence.)

*A régler a son mandataire a titre d'honoraires, le montant de la commission prévue aux présentes si cette vente est conclue avec tout organisme titulaire d'un droit de préemption.

*Cette commission sera également due en cas de passage direct ou indirect avec un acquéreur présenté par le mandataire durant 12 mois suivant l'expiration du mandat.
Voici donc pour les grandes lignes, avec aussi bien sur les obligations du mandataires qui entre autre doit entreprendre d'une façon générale les démarches rendues nécessaires pour mener a bien la mission qui lui est confiée. Sur ce point je n'ai jamais rencontré personne de cette agence ,tout se passant par téléphone ou mail. Mon interlocutrice me mettait en relation avec divers clients potentiels, et je faisais faire moi-même les visites.
Je sais qu'aujourd'hui les agences ont le droit de se faire régler les honoraires dans ce genre de cas, concernant les droits de préemptions, mais n'ayant jamais rencontré personne est ce que cela n'annule pas ce droit?
Encore merci pour vos réponses.

Thierry84.

[justedroit]

Bonjour thierry84,
S'agissant de la négociation et/ou des honoraires à titre de commissions de la vente d'un bien prévus au contrat et non de ses frais ni de la vente elle-même au droit du propriétaire bailleur signataire d'un mandat simple :

Cette procédure contenue dans l'article Loi du Commerce cité par votre mandataire pour un local commercial ou artisanal est d'ordre public (qui ne se discute pas, qui ne peut s'y déroger) depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 en compensation de ce qui existait déjà pour un local d'habitation.

Du coup, il appartient au bailleur propriétaire du bien et non à son mandataire, d'adresser son congé pour vente à son locataire, lui soumettant une offre de vente à l'application de son droit de préemption, laquelle offre si elle est acceptée par le preneur, ne peut souffrir d'une quelconque commission renchérissant ce montant du bien, ce qui à l'évidence ne peut faire l'objet d'une quelconque négociation du mandataire avec le preneur tendant à la hausse du prix comme il le prétend dans son contrat qui stipule que « le preneur aura la faculté d'accepter le prix finalement obtenu par le mandataire » alors même que l'offre de vente fixée par le bailleur propriétaire du bien est acceptée par son preneur.

C'est mon analyse.