Divers travaux pendant location et augmentation de loyer

[Danae17]

Bonjour,
Mon conjoint et moi sommes locataires d'une petite maison depuis août 2007 en bail verbal (nous avons toujours payé loyer, edf, eau, assurance, taxe habitation). Le propriétaire est décédé et la maison a été vendu à quelqu'un de la famille.
Le nouveau propriétaire veut faire les travaux suivants de suite donc printemps/été : mur autour du jardin (nous l'avons clôturé à nos frais avec un grillage), assainissement (travaux qui vont défoncé le jardin et le rendre inutilisable pendant les travaux, nous avons 2 chiens), diminuer le débaras pour y faire des toilettes (nous avons un sanibroyer dans la sdb actuellement).
Vu que ces travaux ne se portent pas sur une augmentation des valeurs énergétiques, sommes nous obligés de les accepter?
Autant plus qu'à l'étage il n'y a que de la laine de verre qui date d'au moins 20 ans et qui donc morte et ne correspond plus aux normes actuelles.
De plus il souhaite régulariser par un bail écrite, ce qui peut se comprendre, mais il veut de suite 100.00 euros plus, sachant qu'on paie actuellement 400.00.
Donc nous comptons dans l'immédiat refuser ce bail écrite avec cette augmentation de loyer.
Quels travaux devons nous accepter?
Merci beaucoup!

[Eric123]

Bonjour,

Il faut consulter une ADIL ou une association de locataires.

Agence départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL)
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/connaitre-lanil-et-les-adil/
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

[justedroit]

Bonjour Danae17,
Puisque vous êtes venu dans ce forum pour être renseigné et merci, autant attendre des réponses, ce qui ne empêchera ensuite et au besoin, de consulter qui que ce soit ailleurs.

Au sein de l'article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est précisé que :

« Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ».

Dans cette attente le logement d'habitation du bail verbal est réglementé par la Loi précitée dans ses clauses d'ordre public (non facultatives).

Concernant les travaux que votre bailleur compte entreprendre au logement.

Il est tenu notamment par Le c) de l'article 6 de cette même Loi indiquant que :

« Le bailleur est obligé :
D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » ;

en contrepartie de quoi, au vu du e) de l'article 7 de la même Loi :

"Le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ».

Comme travaux d'amélioration il faut entendre la réponse ministérielle qui renseigne sur ce sujet à savoir qu'il s'agit d'un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes et/ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation et/ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Ainsi, l'assainissement, l'installation ou le remplacement des éléments de toilettes, et un mur de clôture sont des travaux qui entrent dans ces critères qui ne vous permettent pas de les refuser.

Par contre, si ces travaux durent plus de vingt et un jours, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 1724 du Code civil suivant, le montant de votre loyer doit être diminué :

« Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».

Concernant l'augmentation de votre loyer.

Ces travaux d'amélioration et de mise en conformité pour partie du logement sont constitutifs sans excéder :

-soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC,
-soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Comme votre bailleur doit vous démontrer comment il a calculé cette augmentation de loyer, il vous appartiendra ensuite de contrôler s'il est bien dans les clous.

Enfin, Danae17, vous pouvez toujours réclamer à votre bailleur un dédommagement vétusté réduite de la clôture du jardin que vous avez installée et le remplacement de la laine de verre.