Conflit avec les propriétaires

[pacodoso]

Bonjour,

Nous occupons depuis 2015 un appartement que nous louons à des propriétaires qui habitent au dessous de notre appartement. L'appartement se trouve dans un immeuble "ancien" (début 1900) et a été rénové plusieurs fois par les propriétaires : mais il est mal isolé, les fenêtres et les volets ont plus de 30 ans, le parquet flottant est présent dans tout l'appartement, y compris les pièces d'eau...

Les premières années tout se passait bien avec nos propriétaires, mais la situation a commencé à se dégrader une fois que nous avons constaté des choses qui n'allaient pas :
- de la moisissure dans la chambre de notre enfant
- la moitié des thermostats des radiateurs qui étaient HS

Pour les propriétaires, le problème venait du linge qu'on faisait sécher à l'intérieur (dans notre chambre ou au salon), et pour les thermostats ils ont tous été retiré après avoir été réglés au maximum : cette situation ne pouvait pas nous convenir.

J'ai depuis acheté des thermomètres qui mesurent également le niveau d'humidité : la chambre de notre enfant est plus humide et moins chauffée que les autres pièces, car elle est plus exposée et moins isolée. Rien à voir avec le séchage du linge à l'intérieur donc.

Par la suite, d'autres problèmes sont apparus : d'abord des volets qui cassent, et mêmes tout le mécanisme d'une fenêtre qu'on ne peut plus ouvrir ou fermer normalement. Suite à un problème avec cette fenêtre, nous avons fissuré la vitre : notre assurance nous a envoyé un expert qui a confirmé le problème général d'usure des fenêtres et des volets. L'assurance a pris en charge le remplacement de la vitre, mais l'expert a également contacté nos propriétaires pour leur proposer de remplacer la fenêtre en leur reversant le montant de l'indemnité. Bien entendu, nos propriétaires ont refusé...

Depuis nous sommes un peu rentrés dans un jeu du plus con, ou suite à leurs différents refus d'intervenir, j'ai pris volontairement un loyer de retard.

Suite à la nouvelle loi qui protège un peu plus les propriétaires, je me demande donc si on risque quelque chose avec ce loyer de retard, sachant que nous n'avons jamais eu de recommandé nous demandant de régulariser : uniquement des "menaces" par mail ou lors d'échanges téléphoniques.

Pour faire les choses plus "proprement", il semblerait que je doive prendre contact avec le service hygiène de notre ville pour demander aux propriétaires de régulariser la situation : en cas de nouveau refus de leur part, le loyer pourrait alors être mis sous séquestre.

De mon côté je suis bien entendu prêt à régulariser la situation, mais cela doit aller dans les 2 sens.

Que pensez-vous de cette situation?

[justedroit]

Bonjour pacodoso,
La première des obligations du locataire est de régler son loyer et ses charges en temps et heures, et il importe peu si le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles au contrat bail.

En effet, vous n'avez pas à vous substituer à un Juge, d'où ma suggestion d'honorer cette obligation.

En contrepartie de quoi, votre bailleur est tenu lui, aux alinéas b) et c) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui précisent que :

« Le bailleur est obligé :

-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Ce qui à la lecture de votre post ne semble pas en être le cas.

Dés lors, la première chose à faire, est d'adresser une LRAR gardant copie à votre bailleur, sans commentaires perso, mais lui listant seulement ce qui lui revient à sa charge, comme notamment le remplacement des volets vétustes, le mettant en demeure de mettre le logement en conformité, lequel susceptible d'être insalubre (humidité, chauffage).

S'il ne se manisfeste pas et que vous percevez des allocations logement faire appel à la CAF qui diligentera une expertise du logement, mettant à son tour le bailleur de mettre le logement en conformité en lui retenant dans cette attente, l'AL qui lui est versée s'il en a fait la demande.

A défaut, faire appel au service communal d'hygiène et de santé (SCHS) qui aussi diligentera une expertise.

Et ce n'est que, en regard des conclusions de ce ou ces rapports d'expertise que vous pouvez agir de différentes façons légales allant jusqu'à diminuer le prix du loyer.

Gardez en tête de ne pas vous mettre en tort.

[pacodoso]

Bonjour justedroit, je vous remercie pour votre retour.

Je sais bien que vous avez raison, mais nous avons également eu droit à des échanges particulièrement "houleux" avec les propriétaires (menaces, insultes,...) donc on essaie de les emmerder comme on peut à notre niveau, même si ce n'est pas forcément "légal"...

Pensez-vous que la nouvelle loi concernant la "clause de résiliation de plein droit" puisse nous porter préjudice, dans la mesure où nous n'avons jamais eu de relance par A/R?

Nous allons quitter le logement d'ici 1 an au plus tard, comme nous avons acheté une maison pour laquelle nous avons des travaux à réaliser. D'ici là nous ne voudrions pas devoir déménager. Il n'y pas de problème non plus pour régulariser le loyer de retard, si les propriétaires effectuent bien les travaux que nous sommes en droit d'attendre de notre côté.

[justedroit]

Pas si nouvelle que ça la clause résolutoire, laquelle en l'instant n'est pas systématique car elle doit être mentionnée au bail, à défaut de quoi la résiliation du bail est d'ordre judiciaire.

Elle peut être mise en jeu pour différents motifs parmi lesquels le défaut de paiement des loyers et charges.

La procédure consiste d'abord, à adresser au locataire une mise en demeure (LRAR) lui permettant de s'appliquer à la mise à jour du paiement des loyers et charges, puis sans manifestation de celui-ci, il lui est alors notifier un commandement de payer par voie d'huissier.

Enfin, sans suite encore, le locataire est assigné et c'est le juge qui décide ou pas de son expulsion.

Par contre le projet de Loi lui, s'il est appliqué rendra obligatoire la clause de résiliation dans le contrat de bail et l'expulsion du locataire ne passera plus par la case du juge tendant à ordonner ou suspendre la dite expulsion.

[pacodoso]

Merci encore @justedroit.

Pour résumer tant que nous n'avons pas de relancer par courrier A/R de nos propriétaires, ou que nous ne signons pas de nouveau bail, nous n'avons rien à craindre.

Mais par contre, si nous voulons saisir le service hygiène de notre ville pour régler les différents problèmes, il sera préférable de régulariser la situation au niveau du loyer.

Mais est-ce que le service hygiène intervient régulièrement sur ce genre de problèmes (thermostat retiré, fenêtre et volets non réparés, moisissure dans une chambre) ou se "réserve" pour des cas plus importants?

[justedroit]

Bonjour pacodoso,
La Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 23 mai 2017, n° 15/15229 a pris en compte dans son jugement, le rapport de l'Agence Régionale de Santé (ARS) qui a relevé les causes d'insalubrité dans un logement donné à bail parmi lesquelles :

-une présence d'humidité avec développement de moisissures.
-des ouvrants non étanches à l'eau dans le séjour et la chambre.

Reste ensuite, son importance dans votre logement que seul vous êtes en mesure d'apprécier.